中國房地產行業，從1980年至今，從最早粗放式的單純價格營銷，到現在多樣化的營銷概念包裝，營銷、價格手段迭出，都不禁讓人感嘆地產時代的發展。

江山銘著實景圖

然而，現在的購房者已經不是只看地段和底價，買買買的“傻白甜”，縱然房市如火如荼，但手握資本的中高端的消費群體，多數還在觀望。據CRIC研究報告表明，中國一線城市購房客戶核心關注點已經從地段和價格過渡到關注項目的戶型、軌交、配套、社區內置設施等多方面。

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刨去現象看本質，隨著國家發展，供給側結構性改革的深入推進，消費者的消費需求的升級，購房者已經從一開始的“夠住”到此前的“住得好”，升級為現在的“更好更舒適”，顯然，這是一個從剛需到改善，再到高端改善的市場轉變。

江山銘著實景圖

以福州為例，在福州一百多個主流項目里，能夠做到一房難求的也只有高端改善型產品，供應的產品本身就少，何況市場火熱，更是難搶。

金輝江山銘著實景圖

抓準這3點，穩贏

想要更舒適的第一居所，更希望房產成為自己身份象征與未來增值的資產，兩個需求，就已經過濾了大半高端改善型產品，指向性明確了，接下來的判斷就簡單了。2020五區商品住宅成交結構占比主流改善產品占比增至27%（數據來自CRCI年報），從福州房市的反應來看，答案顯而易見。大多數購房者的選擇，可以得出以下三點：

第一，選對了地段，就成功了一半。誰不喜歡出則繁華、入則靜謐的高品質生活呢？以廈門思明區某項目，占位思明區核心地段，2020年末開盤一炮而紅，勁銷50億，所以地段認可度高不高，在高端改善型購房者眼里，就是第一個要考究的。

廈門城市實拍圖

軌道交通則是地段的一個直觀體現，四通八達，想去哪里都足夠方便，當然，路夠寬最好，因為好地段也是往往“堵到怕”，一寸光陰一寸金，怎能忍受買來改善的房子，還會因為堵車而不能按時享受生活時光？

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同樣，地段也涵蓋著周邊的配套，但對于希望提高生活品質的客群來說，生活配套豐富為主，但不需要雜而吵鬧，對比可以用資本購買到的生活配套，他們更看重的是周邊稀缺的自然資源的占有。

商談公園實景圖

在上海離不開蘇河灣，在福州離不開閩江，福州的豪宅往往是伴江而生，閩江頭排生活圈，是福州成功人士的入場圈，也是高端改善型客群的首選，當然，并不是所有濱江住區，都可以稱得上改善豪宅。

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第二，改善豪宅的純粹，傳統的豪宅在福州市場基本以別墅區搭配高層實現，人流混雜，住區區隔簡單，或以大小戶型搭配推售，無法有效保障豪宅住區的生活體驗，所以大家挑選改善產品入手的時候一定要區分，改善產品的實際居住體驗，都是同等戶型的鄰居才能住的舒心，簡單來說，就是要住得更舒服。

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很多購房者手里之所以還捏著錢，就是希望在福州為數不多的高端改善型產品里淘到金子，畢竟要貨比三家，不能吃了虧。反觀福州這兩年的開發商，也是不斷在提升產品，當然，給空頭支票的也不在少數，這一點，購房者可真真要擦亮眼了，認準有高端改善產品開發經驗的品牌開發商，更要可以親眼見到的品質，才不會讓期望落空。

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回到產品本身，住過小社區的都知道，停車難不說，可看的景觀也就那幾棵樹、幾個花圃，就稱是親近自然了，四周吵吵鬧鬧，到了晚上也沒個消停。

孩子沒有玩耍的地方、長輩沒有消遣的空地、老婆想下樓散散心都散出火氣……哪個單拎出來，不是讓人氣得跺腳？可見，選擇高端改善型產品的購房者，更注意這些細節，在地段向好的情況下，社區夠大、景觀夠多、活動空間可選的產品自然更得人心。

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第三，房子夠住？當然不夠！房子住下來，才知道大戶型的好處。到了高端改善這一層面的客群，住的不僅是極致舒適的里子，同時也是交友、會客的面子。根據CRIC研究院研究報告表明——對于一二線城市改善客戶來說好產品最核心的要素是“滿足精神生活的空間回報”，所以在一二線城市中，大開間、落地窗、寬陽臺等非剛性需求得到了充分的認可與消費。

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戶型夠大，使用率夠高，空間才有更多想象力。當孩子們開始獨立、注重私密，大戶型的好處，就是可以為他們預留出自己的創造天地，無論是書房還是休閑領域，都可以隨意施展手腳。

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而父母更注重的安靜舒心，妻子想要的大衣帽間，都能通過大戶型輕松實現。有個大客廳或者單獨的會客場所，和朋友、合作伙伴交際時就不用拘著為生活讓地，也更自在。

再多的愿望與愛好，再大的生活理想，戶型夠大，就是可以完美裝下。“太能裝”，對于高端改善型產品來說，是普通產品難以企及的高度。當然，除了大，南北通透采光要好、窗外有絕佳視野、一梯一戶的尊崇占有……都是選擇高端改善型產品不可或缺的因素。

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不過，最好的選擇，就是能夠有現房，可以親身一探，而非聽銷售憑空造夢，實地考察才是真。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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