房地產(chǎn)行業(yè)在受到新冠疫情以及宏觀政策的影響后，現(xiàn)在已經(jīng)逐步過渡到平穩(wěn)期。但是，目前卻存在這樣的矛盾：受到政府集中供地和三道紅線的政策管理，房企在拿地和現(xiàn)金流上均面臨壓力，利潤空間也被大幅壓縮，在這一背景下，什么樣的企業(yè)能夠順應(yīng)趨勢，打開新局面。天譽置業(yè)的表現(xiàn)給了我們一個不錯的觀察視角。

最近正值天譽置業(yè)發(fā)布中期財報，公司展現(xiàn)穩(wěn)打穩(wěn)扎的成績同時，其在城市更新和青創(chuàng)布局的戰(zhàn)略上更是尤為引人關(guān)注。在此不妨圍繞這份財報予以進(jìn)一步分析。

上半年業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)健，進(jìn)一步優(yōu)化財務(wù)杠桿

 

 

8月25日，天譽置業(yè) (00059.HK)公布2021年中期業(yè)績報告，上半年公司實現(xiàn)總收入47億元，同比增加21%；毛利11.23億元，同比減少5%；凈利潤4.65億元，同比增長7.6%。

從天譽置業(yè)2021年半年報數(shù)據(jù)來看，有三大亮點值得關(guān)注：1、公司業(yè)績穩(wěn)健增長，具備良好的成長性；2、公司經(jīng)營健康，財務(wù)杠桿不斷實現(xiàn)優(yōu)化；3、粵港澳大灣區(qū)項目貨值大幅提升。

首先從成長性的角度來分析，銷售方面，2021年前6個月公司實現(xiàn)合同銷售額60億元，同比增長16%，繼續(xù)保持了穩(wěn)步成長的姿態(tài)。而總收入方面，實現(xiàn)同比增幅亦達(dá)到了21%，增加主要是因為公司銷售物業(yè)上半年交付的產(chǎn)品較多，公司表示還將在下半年繼續(xù)抓緊已銷售面積的交付工作，這意味著后續(xù)業(yè)績結(jié)轉(zhuǎn)仍然具備較強支撐。

不過注意到，公司2021年上半年毛利率及歸屬股東凈利潤減少，主要原因在于公司啟動回歸粵港澳大灣區(qū)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的策略所致。鑒于前期疫情及市場情況，公司安排部分項目尾盤產(chǎn)品加快去化，回籠財務(wù)資源拓展了廣州黃浦區(qū)鳳尾村城市更新等其他粵港澳大灣區(qū)項目。考慮到大灣區(qū)強勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力和更多的人口凈流入，灣區(qū)資產(chǎn)組合將更加穩(wěn)健和豐厚，聚焦灣區(qū)項目相信能為天譽未來盈利奠定良好基礎(chǔ)。

圖一、天譽置業(yè)2021年中期利潤情況

資料來源:天譽置業(yè)2021年中期業(yè)績報告，格隆匯整理

而關(guān)注到后續(xù)的成長方面，則需要進(jìn)一步觀察其土儲表現(xiàn)。財報顯示，截止中期期末，公司擁有超3300萬平方米的項目組合建筑面積，其中大灣區(qū)的建筑面積達(dá)到760萬平方米，公司土儲資源豐厚，后續(xù)業(yè)績增長預(yù)期強勁。

圖二、天譽置業(yè)的土儲情況

資料來源：天譽置業(yè)2021年中期業(yè)績報告，格隆匯整理

其次，在財務(wù)管控方面，主要體現(xiàn)在天譽置業(yè)在三道紅線的表現(xiàn)。根據(jù)天譽置業(yè)2021年中期業(yè)績報告，公司資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)降低，較2020年底減少1.4%；公司凈借貸比率穩(wěn)定在57.5%。另外，公司加權(quán)平均借貸成本為11.3%，較上期降低0.5%。可見天譽保持了財務(wù)狀況的持續(xù)夯實，有效降低了融資成本。結(jié)合公司當(dāng)前的發(fā)展策略來看，未來如果公司能在大灣區(qū)業(yè)務(wù)以及廣州舊改項目上回籠資金，進(jìn)一步提升剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率，完全達(dá)到三道紅線的要求后，相信也更能夠夯實行其業(yè)地位，增強業(yè)績實力。

圖三、天譽置業(yè)關(guān)于三道紅線達(dá)標(biāo)情況

資料來源：天譽置業(yè)2021年中期業(yè)績報告，格隆匯整理

最后，值得一提的是隨著公司布局重心開始重回粵港澳大灣區(qū)，粵港澳大灣區(qū)項目貨值實現(xiàn)大幅提升。公司表示將繼續(xù)增加對粵港澳大灣地區(qū)的投資，尤其是廣州區(qū)域的新項目。其預(yù)期，未來集團(tuán)控股項目可開發(fā)剩余貨值約為504億元幣，粵港澳大灣區(qū)占比已上升至63%，未來隨著新項目在灣區(qū)的增加，尤其是廣州區(qū)域項目再增加，其貨值占比還將有望進(jìn)一步提升。

大灣區(qū)一直擺在國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要位置，天譽置業(yè)選擇在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)深度布局，將繼續(xù)支撐其后續(xù)有質(zhì)量的增長。尤其是伴隨著大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及政策上的大力支持，這一區(qū)域的土地儲備也都將成為公司未來業(yè)績的重要助推器。

戰(zhàn)略布局契合政策發(fā)展方向，城市更新先發(fā)優(yōu)勢明顯

 

 

隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展到新的階段，當(dāng)前政府更為關(guān)注教育、住房等重視民生問題，在房地產(chǎn)方面，更是提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、 穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，爭取把房價控制在合理區(qū)間范圍。

天譽置業(yè)的布局緊貼國家房地產(chǎn)調(diào)控政策方向，其打造的青創(chuàng)社區(qū)主要便是為幫助國家解決年輕人住房及就業(yè)問題，滿足剛性需求，并努力樹立和打造成為一個青年美好生活的運營商。

與此同時，公司回歸粵港澳大灣區(qū)，在該市場投入更多資源，尤其是廣州區(qū)域。公司力求繼續(xù)保持整體穩(wěn)健發(fā)展節(jié)奏，保持耐心謹(jǐn)慎挑選好項目，堅持有質(zhì)量的規(guī)模增長。

公司在城市更新方面具有顯著的先發(fā)優(yōu)勢， 根據(jù)天譽置業(yè)2021年中期業(yè)績報告，截止中期期末，公司潛在土地儲備或舊區(qū)改造的面積有467萬平方米，其中已交保證金的面積占有約64.7%。

從數(shù)據(jù)不難看出天譽置業(yè)在舊改項目上豐富的土地儲備，相信這也會給公司后續(xù)業(yè)績帶來強有力的支撐。尤其是舊改帶來的毛利率的不斷提升盈利質(zhì)量的增厚，也將為公司的估值提升帶來助力，以吸引更多資本的目光。

值得一提的是在2020年12月天譽拿下廣州鳳尾村城市更新項目，后于2021年5月8日，簽訂了銀團(tuán)授信總額不超過人民幣82.79億元的貸款合同，為項目提供資金支持。目前天譽置業(yè)正積極推動廣州市黃埔區(qū)鳳尾村整個村莊的改造項目，并計劃將其建設(shè)成為粵港澳大灣地區(qū)最大的青年社區(qū)。

考慮到青創(chuàng)社區(qū)具有小戶型、低總價、低門檻置業(yè)，多重生活配套服務(wù)等產(chǎn)品特性，后續(xù)其產(chǎn)品在銷售去化層面也將具備支撐。公司青創(chuàng)社區(qū)的打造可以說高度契合了國家宏觀政策上的需求，未來也有望享受到政策紅利，并在行業(yè)內(nèi)形成獨特的競爭優(yōu)勢。

此外，關(guān)注到天譽置業(yè)在已取得良好發(fā)展勢頭的多個城市也正不斷強化布局，夯實在當(dāng)?shù)厥袌龅钠放朴绊懥透偁幜ΑＬ貏e是在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)，公司亦深度布局了投資物業(yè)，目前其在廣州、香港的投資物業(yè)的出租率維持在72%至100%區(qū)間。公司繼續(xù)增加土地儲備，積極布局商住項目潛力深厚的城市，為后續(xù)業(yè)績增長夯實基礎(chǔ)。

結(jié)語

 

 

隨著新冠疫情逐步得到控制，國家經(jīng)濟(jì)基本面逐漸復(fù)蘇，房地產(chǎn)行業(yè)在常態(tài)化調(diào)控下亦開始步入到平穩(wěn)的階段。關(guān)注到當(dāng)前房地產(chǎn)板塊估值已到歷史最低點，板塊迎來較大的確定性修復(fù)機會。

從天譽的中報來看，公司穩(wěn)步推進(jìn)各項業(yè)務(wù)，核心業(yè)績指標(biāo)表現(xiàn)亮眼，作為一個中小型地產(chǎn)集團(tuán)，在經(jīng)歷了新冠疫情沖擊和一系列政策調(diào)控后，公司積極推進(jìn)業(yè)務(wù)新的布局，在重回大灣區(qū)，持續(xù)發(fā)力舊改項目的增長路徑下，后續(xù)表現(xiàn)還將引人期待。

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

關(guān)鍵詞： 粵港澳 粵港 回歸