國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普在11月25日的評(píng)級(jí)報(bào)告中，確認(rèn)合景泰富集團(tuán)長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“B+”，高級(jí)無(wú)抵押債券長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)為“B”，同時(shí)將評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。

在目前房企違約事件頻發(fā)的背景下，這份評(píng)級(jí)報(bào)告意味著，標(biāo)普認(rèn)為合景泰富當(dāng)下的風(fēng)險(xiǎn)較低。只不過(guò)，合景泰富也需要在未來(lái)一段時(shí)間里，向外界展露更多，以平定投資者的信心，這也會(huì)是其實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期價(jià)值必經(jīng)一關(guān)。

標(biāo)普下調(diào)展望的擔(dān)憂主要集中在銷售、融資及債務(wù)償還情況等等，認(rèn)為這可能對(duì)合景泰富未來(lái)12個(gè)月內(nèi)的流動(dòng)性造成影響，并且杠桿率會(huì)隨著利潤(rùn)率的收窄而上升。

有評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)人士分析稱，評(píng)級(jí)維持“B+”不變表明合景泰富的經(jīng)營(yíng)基本面沒(méi)有顯著變化，隨著后續(xù)公司銷售的表現(xiàn)回暖，或者融資端釋放更多積極信號(hào)，合景泰富下一次評(píng)級(jí)展望有望會(huì)調(diào)整過(guò)來(lái)。

截至今年6月底，合景泰富的非受限現(xiàn)金為426億元，標(biāo)普估算其中約有一半位于控股公司層面，這足以全面覆蓋短期債務(wù)。

融資端來(lái)說(shuō)，近期的政策已出現(xiàn)了變化，不少機(jī)構(gòu)人士表示融資端的邊際上已有所改善，只是政策傳導(dǎo)還需一定的時(shí)間，像合景泰富這樣信用資質(zhì)比較好的企業(yè)則會(huì)首先獲益。

在經(jīng)營(yíng)端，合景泰富今年前10個(gè)月累計(jì)預(yù)售額達(dá)到861億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)10%。單10月銷售93.6億元，環(huán)比增長(zhǎng)78%，較第三季度恢復(fù)明顯。雖然離全年目標(biāo)仍有差距，但這與行業(yè)整體保持在統(tǒng)一水準(zhǔn)。其他穩(wěn)健型房企的銷售完成率與之相近，同期萬(wàn)科為65.58%、龍湖為73.53%。

廣州、成都等城市近期對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管的放松則釋放出更多改善信號(hào)，多地銀行也在近期放款提速。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策的邊際改善有利于穩(wěn)定市場(chǎng)信心和增加開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性。

像合景泰富這樣95%的項(xiàng)目銷售來(lái)自一二線城市的公司，確定性和穩(wěn)健性較強(qiáng)，也會(huì)在市場(chǎng)企穩(wěn)時(shí)率先改善。

當(dāng)下，合景泰富第四季度可售貨值充足，部分項(xiàng)目新盤(pán)發(fā)售及多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)加推，趁著此段政策窗口期，公司整體銷售也會(huì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步回升。

標(biāo)普預(yù)計(jì)，合景泰富會(huì)推出更多促銷活動(dòng)來(lái)提振銷售和現(xiàn)金回籠，今年銷售額預(yù)計(jì)會(huì)在1000-1050億元，現(xiàn)金回籠率應(yīng)能保持在80%左右。

當(dāng)然，采取更多促銷活動(dòng)也會(huì)一定程度上導(dǎo)致公司利潤(rùn)率的下降。不過(guò)目前合景泰富的利潤(rùn)水平還是遠(yuǎn)優(yōu)于市場(chǎng)均值，標(biāo)普預(yù)計(jì)其毛利率會(huì)從2020年的31.5%降至2021-2022年的28%。機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，明年行業(yè)利潤(rùn)率中位數(shù)會(huì)下滑到16%左右，毛利率則下滑至20%。

標(biāo)普預(yù)計(jì)，包括香港啟德住宅項(xiàng)目的銷售在內(nèi)，扣除利息支出后，合景泰富未來(lái)12個(gè)月內(nèi)將生成240億-260億元人民幣的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。

合景泰富管理層也表示，香港啟德項(xiàng)目預(yù)計(jì)在11月交樓，屆時(shí)可以釋放資金。而鴨脷洲住宅項(xiàng)目，公司計(jì)劃明年以現(xiàn)房的形式對(duì)該項(xiàng)目推盤(pán)。

這均會(huì)是保證合景泰富流動(dòng)性的重要支撐，在外部融資情況穩(wěn)定的情況下，產(chǎn)生的現(xiàn)金流也能夠應(yīng)對(duì)未來(lái)一年內(nèi)到期債務(wù)的償還。

此外，在經(jīng)營(yíng)端的支出上，合景泰富方面也表示會(huì)保持謹(jǐn)慎拿地策略，堅(jiān)持不拿錯(cuò)地，不拿貴地，踩準(zhǔn)節(jié)奏拿地，保證利潤(rùn)率水平。等到明年行業(yè)整體情況趨于穩(wěn)定，或有更多的機(jī)會(huì)時(shí)，再選擇合適的地塊。

近些年，合景泰富已減少了在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，乃至高價(jià)地的舉動(dòng)，將更多的戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向舊改等利潤(rùn)空間相對(duì)較高的領(lǐng)域。

在今年10月底，合景泰富還與廣州城市更新集團(tuán)有限公司簽署了戰(zhàn)略合作，將城市更新的多個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行深度合作。

當(dāng)然，要做好城市更新也并不容易，這個(gè)賽道里已有像萬(wàn)科、中海這樣頗具實(shí)力的玩家，競(jìng)爭(zhēng)也是激烈的。但如果能夠從中突圍，城市更新項(xiàng)目的穩(wěn)定也能成為房企利潤(rùn)的穩(wěn)定器。

合景泰富方面則表示，在行業(yè)營(yíng)收增長(zhǎng)受限情況下，拓寬拿地渠道，降低地價(jià)成本，更加注重收入及利潤(rùn)同步增長(zhǎng)。

管理層也對(duì)年底前“三道紅線”轉(zhuǎn)綠保持信心，并計(jì)劃明年繼續(xù)壓降總負(fù)債規(guī)模。

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