在行業大變革的背景下，房地產基金如何推動自我升級、業務轉型來尋求變革？

白若凌本刊記者

穩盛投資，房地產基金的行業老兵，作為金地集團“一體兩翼”戰略中金融側翼的重要載體，依托金地集團的強大平臺及穩盛投資的核心競爭力，多年來在地產金融領域始終保持著穩健增長和業界認可，也充分體著金地集團多元化布局的雄厚實力。

在當前房地產不確定性加強的背景下，對于房地產基金而言充滿了挑戰。近日，穩盛投資總裁許亞峰表示，過去規模擴張、運用高杠桿的發展模式正在退出歷史舞臺，企業應該專注修煉內功，培養自身的投資能力和經營能力，挖掘自身內在的潛力，通過管理提升效益，從而推動整體的發展質量。

“三道紅線”下的房地產投資

從“三道紅線”的頒布，到去年供地政策“兩集中”的試點，無疑都是在加強對房企投、融資端的調控力度。

“不論是‘集中供地’、‘三道紅線’，還是其他調控政策的發布，政府都是希望防止行業盲目的發展。”穩盛投資總裁許亞峰表示，對于企業而言，自身要去控制過快發展的沖動，保持穩健發展的戰略方針。

過快的規模擴張、持續運用高杠桿的發展模式在現有的大環境下，正在漸漸退出歷史舞臺。在穩盛投資的經營理念里，企業應該專注修煉內功，培養自身的投資能力和經營能力，挖掘自身內在的潛力，通過管理提升效益，從而推動整體的發展質量。

目前，從整個房地產行業來看，在資金端、項目端、政策端都面臨比較大的壓力，并且挑戰重重。這樣的行業大環境下，促使行業相關企業紛紛進行自我升級、業務轉型來尋求轉變。而穩盛投資將外部的壓力視為進行自我迭代的動力，對未來的業務布局不單單是做住宅投資，還要加大在城市更新領域，包括產業園、長租公寓、社區商業等持有類項目的投入力度。

以往行業普遍認為此類項目周期較長，短期回報較低，操作較為困難。但在穩盛投資看來這是一個充滿機遇的新的發展路徑，穩盛投資正通過此類項目，用長期的資金，做長期的項目，實現持續、穩定的投資回報。

從國際資本角度出發，像美國、香港、新加坡、日本等國際成熟的資本市場，更多是依靠持有類資產的有效組合來達到較高的項目體量與規模效應，與資本市場進行良性互動和健康發展，這也為中國房地產私募基金提供了良好的借鑒意義。

根據穩盛投資的判斷，未來將有一些國際性的公募私募基金，包括久期比較長的養老基金、捐贈基金等，可能會進入與國內基金管理公司和機構針對不動產股權投資領域的更多合作互動。未來在中國城市更新、持有類物業投資管理和資本國際化運作方面會有更廣泛的發展空間。

穩盛投資的“轉型之道”

在穩盛投資看來，房地產私募基金正在迎來一個新的機遇期，從傳統重住宅開發，輕資產管理的模式，正在向持續運營能力提升上轉型。

住宅開發類投資業務，包括股權投資、小股操盤、或者投資代建等模式，對穩盛投資來說，是既往較為成熟的投資業務模式，對此類業務仍然會保持穩健的發展，維持一個合理的業務增長量。同時，穩盛投資正在加大城市更新，尤其是在產業園等方向的投資。無論是投向產業基金，還是做產業的直投，這些內容都更加契合其集團公司金地集團的整體投資策略，同時也符合國家產業興國、科技興國的政策導向。

2021年，穩盛投資與金地商置產業公司共同投資的位于廣州科學城核心區域的產業園項目，總建筑面積約15萬平米，迎合區域市場發展和公司策略，項目以生物醫藥、電子信息、人工智能等為主要產業定位進行持有運營，符合當前經濟發展趨勢和區域產業布局導向。

此外，在社區商業領域，基于區域細分市場社區周邊居民對日常消費、文化娛樂、興趣培養以及綜合服務的強需求，穩盛判斷在這一領域是有一定的上升空間和價值賦能潛力的。

為此，穩盛投資在上海投資的“金地·喜悅薈Oopcity”經過17個月的升級改造，從曾經破舊窄小的空間，如今變成了一座浪漫夢幻的“云朵工廠”、一方趣味生活的“親子樂天地”和一處便民服務的引力場。“金地·喜悅薈Oopcity”現在已開業一周年，已經成為一個以兒童教育和休閑娛樂為服務主題的社區型購物中心，給該地區的社區業主帶來了非常大的便利和全新的服務體驗。

“金地·喜悅薈Oopcity”

改造前｜實景圖

改造后｜實景圖

改造前｜實景圖

改造后｜實景圖

改造后｜鳥瞰圖

通過十來年的人才儲備培養，和在產業園、社區商業領域的運營管理、資產管理能力的提升。穩盛投資協同金地集團產業公司在專業條線的經營優勢，正在形成穩盛投資特有的管理模式與投資邏輯。

從投資邏輯來看，一方面，由于穩盛在資金整合能力上有比較強的實力，所以在項目前期開展階段以收購為主。另一方面，通過協同金地集團產業公司在產業園區、商業、商辦、公寓等專業條線的運營能力，對建筑物本身進行改造提升，并通過資產運營綜合賦能，挖掘并提升資產價值。

未來項目退出階段，類REITs和CMBS等資產證券化金融產品的設立發行是穩盛投資以往采用過的較為成熟的模式，同時借鑒現在基礎設施REITs的經驗，未來在產業園區領域也希望能夠嘗試REITs的退出方式。

公募REITs助推存量資產投資

公募REITs的推出，將引導各類資金涌入基礎設施領域，盤活存量資產，對實體穩杠桿的戰略布局有重大意義。對資本市場而言，投資品種的擴容與投資渠道的豐富，也為資金方帶來了多元化的機遇與競爭。

首批公募REITs成功發行對于國內市場可謂是久旱逢甘露，這是非常重要的一步，標志著真正能夠把資本市場的資金導入到底層資產。通過發揮資本市場的配置能力，把資金導入到核心的底層資產，從而幫助市場降低杠桿，緩解高負債的壓力。

目前已經發行的基礎設施REITs中所涵蓋到的產業園、物流等也是穩盛投資關注的底層資產業態，將為其日后的業務發展提供案例參考和借鑒意義。由于資本市場的透明性，資本交易的規范性，首批公募REITs的成功發行會對整個資本市場，甚至投資市場起到非常深遠的引導作用。

未來對于持有類資產的估值，將會由資本市場對它的定價，來反推出這個資產當前的收益價值，從而對這個資產進行定價。首批公募REITs上市半年多以來，底層資產運行平穩，二級市場表現良好，不論在資產質量方面，還是認購情況方面，都取得了不俗的成績，隨著近期第二批產品的發行上市，公募REITs市場持續升溫，未來公募REITs的整體規模都將持續擴大，為資本市場打開新的發展格局。

為打通傳統的房地產私募基金和資產證券化產品模式，穩盛投資在REITs領域也做了一些探索和嘗試。穩盛投資目前主要會做一些早期的PE投資。項目需要一定的經營過程，才能達到穩定運營，實現持續的資金回報。因此穩盛投資的重點現在放在第一步，即通過PE投資獲取項目，再通過高效的運營能力，幫助項目進行改造提升和價值增值，實現穩定經營和穩定的現金流。

“穩盛投資會持續關注所投項目底層資產的經營情況，未來在適當的時機會考慮和REITs的結合，在資本市場實現退出，在政策允許情形下打通公募的市場，變成公眾可以購買的一個穩定收益的產品，這是未來我們希望在公募REITs賽道上的運作策略和方向。”穩盛投資總裁許亞峰表示。

在行業發展的新階段下，穩盛投資也在向最具價值的國際房地產金融服務商的目標邁進，創新多元化的投資策略、穩健高質量的發展戰略、專業精細化的運營管理能力，都將是穩盛投資可持續發展的動力。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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