如果你在自住外還有一套價值500萬元的房產，是將其對外出租收取租金，還是直接賣掉將房款存進銀行吃利息?哪種方式收益大?

諸葛找房近日發布報告稱，由于房價的高企，多數城市租金無法追上房價上漲的步伐，全國50個重點城市的租售比為1:592，遠低于國際合理租售比區間水平。

這背后不僅是房價的逐年走高，再梳理也可發現，與居民收入相比，國內熱點城市房租并不便宜。但專家認為，隨著相關政策的引導，租賃市場的穩定可以預期。

僅1城租售比處于國際合理水平

房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1:300~1:200。

對于房產持有者來說，租售比較低，意味著房產的租金回報率低，遠遠不如一次性賣掉房產獲得的收益多。在報告統計的50個全國大中城市中，平均租金回報率為2.2%，低于2年的銀行存款利率(2.4%)，租金回報率處于較低水平。

上述50城中，房屋租售比由低至高排列，低租售比TOP10中，僅1個三四線城市，其余均為二線城市，廈門(1:1075)租售比最低。

一線城市中，北京、深圳房價高企，租售比最低，租金回報率均為1.8%;上海租售比最高，租金回報率為2.0%;廣州在一線城市中租金房價雙雙墊底，租金回報率為1.8%。四個城市租金回報率均不高于2%。

高租售比TOP10的城市主要聚集在東北區域，如哈爾濱、沈陽、長春、大連。東北經濟相對薄弱，外來人口吸引力不強，房價處于相對低位，但東北省會城市對區域內務工人群的吸引力較強，租賃市場熱度高，租金處于相對高位。

租售比最高的城市為哈爾濱，租金回報率為4.0%，租售比突破1:298，是上述50城中唯一一個在國際租售比合理區間的城市。

重購輕租背后：房價逐年上漲

房屋出租收益不敵銀行存款利率，是不是應該及時賣房?從市場表現來看，并非如此。

如果房價能夠穩步上漲，在將其對外出租收取租金的同時，還可以享受房產本身的增值，可能比直接賣掉房產把錢存銀行要劃算得多。

那房價到底走勢如何?總體來看，國內多數城市近些年來房價漲多跌少，且并未見到大幅回調的現象。

第一財經記者梳理過去10年的數據發現，全國商品房均價逐年穩步攀升(商品房銷售均價=商品房銷售額/商品房銷售面積)。從2009年的4681元/平方米至2019年10月的9337元/平方米，尚未出現年度下降的情況，并在10年內翻了一番。

當然，十年翻倍也并非很大的漲幅，同期(2009~2018年)中國GDP漲幅為158%，全國居民人均可支配收入漲幅為156.6%。

乍看之下，全國平均房價10年漲幅不及GDP和居民收入增速，但中國樓市區域性極強，熱點城市的房價漲幅遠遠高于非熱點城市，十年間漲幅高達數倍的情況也比比皆是。

這也是為何國內一些熱點城市房產領域重購輕租的原因，對于一些投資投機性需求來說，他們購入房產并非在意短期租金，而是更看重未來幾年的房產增值。

與高企的房價相比，國內很多城市的租金收入看起來并不理想，況且，購來的新房多半是毛坯狀態，如想出租還要進行裝修，耗時耗力，不如閑置幾年還以毛坯狀態出售。

這些房源的閑置，客觀上減少了一個城市可以對外出租的潛在房源數量，增大了當地租賃市場的供需矛盾，進而也會影響房租的變化。

去年12月，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發布的《2017中國城鎮住房空置分析》報告稱，2011、2013、2015年我國城鎮地區住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%，呈現逐漸上升的態勢。到2017年，我國城鎮地區住房空置率達21.4%，全國城鎮地區有6500萬套空置住房，我國二線和三線城市住房空置率高于一線城市。

中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁表示，從國際比較來看，中國住房空置率仍然處于較高水平，應研究制定空置稅和房產稅有助盤活存量住房，降低空置率。

盡管業界并非全部認可上述數據，但盤活存量房源來緩解住房供需矛盾逐漸成為共識。

去年10月，國務院參事、住建部原副部長仇保興建議，為了理性遏制、逐步燙平房地產泡沫，應率先出臺能夠精準遏制投機的消費稅、流轉稅、空置稅，然后再從容考慮物業稅。

房租過低還是房價太高

如今國內多數城市房屋租售比數據較低，說明要么國內房租偏低，要么房價偏高。在當前情況看來，與居民收入相比，國內熱點城市房租并不便宜。上述諸葛找房報告認為，從數據上看，一線城市“買不起也租不起”，中國居民大部分支出上交房東。

以整租一居室價格作為參考，北、上、深整租一居室租金收入比分別為89.5%、82.5%、78.1%，仍維持在高位;合租租金收入比分別為46.2%、43%、37.6%，就是說即使選擇合租的住房模式，在北上深租房成本也達到收入的30%以上。

部分二線城市同樣具備租房壓力，如大連、西安、杭州、成都等熱點二線城市的整租一居收入比大于50%，合租租金收入比也同樣位于高位。

近年來，熱點城市人才引進力度加大、落戶門檻降低，人口吸引力進一步增強，人口流入導致租房需求增加。

針對這些城市的租房難、租金貴問題，中央部委試圖通過財政支持的引導效應，改善其租賃住房消費環境，加快形成租購并舉的格局。

今年7月，財政部和住建部聯合發布通知，北京、上海、南京、杭州、廣州、深圳、重慶、成都等16個城市進入2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點范圍，中央財政將按城市規模分檔給予獎補資金支持。其中，直轄市每年10億元，省會城市和計劃單列市每年8億元，地級城市每年6億元。試點示范期為三年。

按照相關方案，這些資金可用于多渠道籌集租賃住房房源、建設住房租賃信息服務與監管平臺等與住房租賃市場發展相關的支出。

“租賃市場的健康是房地產市場健康的一個重要組成部分，只有租賃市場穩定了，買賣市場才能穩定，當下租賃市場的確存在部分問題，但隨著政策的重視，租賃市場的穩定可以預期。” 中原地產首席分析師張大偉稱。

關鍵詞： 房租