價值高達310.5億元的土地，意味著什么?

這是上海以及內地地塊最高價，也是上海推行土地預申請制度以來的最高價。

2月20日15：41，香港怡和集團附屬香港置地聯合體以310.5億元，競得上海徐匯濱江西岸金融港地塊。

“土地中有大比例的商業辦公性質為自持，會令傳統的住宅開發商望而卻步。”2月24日，一位長期觀察上海土地市場的不具名業內人士對時代周報記者表示，這也將傾向于高周轉模式的開發商擋在了預申請之外。

也有業內人士以最早由中民投拿下的黃浦區“小東門街道616、735街坊”地塊(現綠地外灘中心)總開發成本投入推算估計，香港置地拿下的地王總投資或將超過700億元。

2019年12月24日，上海徐匯濱江南延伸段WS3單元28個組團地塊(簡稱“310.5億元地王”)宣告采取預申請制，起始價310.2億元。2020年1月19日，兩名預申請人參與。2月20日，香港置地下屬公司聯合體僅一輪報價拿下。

28個地塊的捆綁，是歷次預申請地塊中數量最多的。在聚光燈下閃閃發光：地處徐匯濱江最核心位置、世界級金融產業發展平臺，比肩外灘和陸家嘴，打造上海國際金融中心的新增長極等。

現在，地王上半場已結束，下半場將由參與主體給出答案。

預申請制12年

這是上海試水推行土地預申請制度的第12年。

2月22日，一位不具名的房企人士向時代周報記者表示，2009年，為了應對頻頻出現的高溢價地王，上海推行了預申請制，這也使得2010年上海土地溢價率走低。

預申請，即指土地在正式掛牌出讓前，買方向政府表明購買意向，并承諾其愿意支付的土地價格，借以避免土地流拍。

2009年外灘國際金融服務中心8-1地塊、2013年新鴻基拿下的徐家匯中心地塊等，是過往12年里預申請出讓的典型。

區別于一般的土地出讓公告，“預申請”公告自帶“規劃”，展示著官方對地塊的開發意見。比如外灘國際金融服務中心8-1地塊要求建設“應充分體現外灘金融貿易區的功能定位要求”。

在預申請制度試行早期，上海曾一度叫停過。2011年4-5月，上海原本需要通過預申請程序的10余幅地塊改為傳統的招拍掛出讓。

2015年，被業內人士視為預審請制度的分水領。

當年11月，上海市規劃和國土資源管理局宣布廢止原《關于試行上海市國有建設用地使用權出讓預申請制度的通知》即滬規土資地〔2009〕1281號，按照滬規土資地規〔2015〕831號推行預申請制。

自此，上海推行第二個版本的土地預申請規則，其有效期界定在2015年12月1日至2020年11月30日。

對比兩個版本的規則不難發現，新規給了各區縣更大自主權。

比如，第二版規則中不再出現“50%以上的地塊應進入第一批預申請程序”的限制;對“用地預申請階段”時間予以了放寬，給出“具體時間可由出讓人根據實際情況確定”;也取消了原試行辦法第十三條中預申請地塊無人問津后不組織招拍掛的限制。

門檻被抬高

但出讓門檻抬高，最為直觀的是出讓面積的增大。

根據上海土地市場官方網站羅列，自2012―2019年，發布過具體信息的預申請地塊共計22個。

時代周報記者統計發現，以2013年數量最多，有10個，其次為2019年的3個地塊。

2013年，多數地塊的面積僅在7萬平方米以下。最小的是2013年預申請的hk275A-02號地塊，面積約1萬平方米。上海融創綠城房地產開發有限公司以10.44億元摘得。在總價和出讓面積上，跟本次310.5億元地王相差近30倍。

本次的地王也是面積最大的一塊，約32.3萬平方米，為歷年來3個擬出讓面積在20萬平方米以上的地塊之一。

其余兩個為2017年浦東新區北蔡Z000501單元地塊組團和2019年浦東新區張江中區地塊組團，分別約為25.4萬平方米和20.1萬平方米。

“出讓面積的增加，是對開發商綜合能力的考驗，也助于區縣政府對區域的綜合規劃。”一位前十強房企助理總裁2月23日對時代周報記者表示。他所在的公司曾拿下過一幅預申請地塊。

22個地塊的得主里，有香港置地、新鴻基和瑞安房地產為代表的港資房企;也有以上海地產集團、綠地集團、陸家嘴集團、張江高科、華潤、華僑城等為代表的國企央企;以及有其他資本背景的企業，如中民投、金融街、信達地產、星浩資本等。

近年來，民企單一主體不再是預申請地塊的得主。最近的一次追溯至2013年公告的青浦區趙巷鎮21A-02A等4個組團地塊，2014年初由寶龍地產以8.04億元摘得。

“即便是龍頭民營房企要拿，通過組合體的方式才易被政府接受。”該助理總裁稱，比如2018年的徐匯區虹梅街道組團地塊就是由萬科聯合國企拿下，成交價98億元。

2014年開始，上海對開發商從拿地保證金比例、拿地資金審核、打分等等方面提出要求。

價格也在提升。2013年，綠地和融信中國聯合體以47億元拿下的青浦徐涇鎮會展中心3地塊，已經是當年青浦區的地王。但自2014年，預申請地塊成交價已經沒有再低于60億元。

自持的考驗

港資依舊在創造上海預申請地塊的高價。

在22個地塊中，成交總價最高的前五幅地塊中，港資聯合體占據了3幅。香港置地的310.5億元地王居首，其余還有新鴻基2013年以217.7億元拿下的徐家匯中心地塊，以及瑞安房地產聯合體2018年以136億元拿下的黃浦區淮海中路街道123、124、132街坊地塊。

這3幅地的共性是大比例的自持土地。

在過往的22個預申請地塊中，僅有2012年象嶼置業拿下閘北區470街坊6丘地塊，為純住宅地塊，其余皆為商業辦公或者商業辦公住宅綜合性用地。

以本次310.5億元地塊為例，當中規定了超過80%以上為商業辦公及文化用地。即便是有住宅地塊，但可售商品住宅占比較低，僅為租賃住宅面積的1/3。

這種考驗的難度極大。

“開發、操盤以及風險把控等層面都是跨越級的要求。”上述前十強房企助理總裁認為，上海自2017年開始推出只租不售住宅地塊時，已經令不少開發商感覺棘手，“本次地王地塊租賃住宅面積高達15.6萬平方米。”

2月21日，新鴻基地產回復時代周報記者表示，上海徐家匯中心項目預計將于2023年分階段落成。據悉，從中民投手上接過地王項目后，綠地董事長張玉良親自出馬對綠地外灘中心進行招租。

關鍵詞： 土地