近日，多位業主投訴華淞銘宏房地產開發有限公司所開發的松江區泗涇鎮恒澤路橫崗公路泗水和鳴苑北區涉嫌虛假宣傳、銷售欺詐、偷工減料，導致泗水和鳴北區與沙盤嚴重不符，而該項目是正是由華發股份（SH600325）和建發集團合作。

根據周到APP報道，新房到了交付日期，開發商卻不讓業主先驗房，必須先簽字才能看新房項，如果到期業主沒有驗收簽字，那么就會視為自動簽收。種種跡象表明，泗水和鳴苑北區的交付沒有達到前期銷售承諾，業主反饋地板高低不平、瓷磚空鼓、墻面不平、下水管堵塞等問題依然存在。

而這些問題，或許和公司的資金不足有關。去年12月7日，華發股份發布了2022年度非公開發行A股股票預案，為鄭州華發峰景花園等四個項目增發募資，以及充實企業資金流動性，其中的目的之一就是增強公司資金實力，拓展公司經營規模。而上述四個項目的銷售情況都不太妙，如果銷售不見回轉，僅靠華發上述募集資金，完成項目開發仍然會有資金缺口。

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無獨有偶，今年1月29日華發股份發布公告，欲收購深圳融化置地投資有限公司51%的股權，其中股權收購價格為35.7億元，債權收購價格為1190萬元。尤其是后者的負債總額超過70億元，凈資產負債率超過100%，而華發股份此次定向增發融資的總金額也不過60億元。在市場銷售未見好轉，企業品牌口碑又因為交付劣跡，存在拖累銷售嫌疑的背景下，華發股份的這次收購很可能會讓2022年度非公開發行A股股票預案所提到的“降低公司資產負債率，改善公司財務結構定增項目”如同鏡花水月。

定增項目銷售：多數存在壓力

種種跡象表明，華發股份拿來募集定向增發資金的項目，多數前期銷售表現都不太好。以是次定向增發募資項目的南京燕子磯項目為例，在去年的11月30日就已經售出了其中的509套，但截止1月29日，這一項目在兩個時間里，只是增加了成交數至541套。平均每兩天才賣一套的銷售速度，讓這個項目能否兌現定向增發預案中關于凈利潤率、凈收益率的預期，存在著巨大的疑問。

根據南京網上房地產披露，南京燕子磯項目去年4月17日首開的132套房源中，截止今年1月29日尚有27套房源未銷售。至于去年12月19日獲得銷售資格的兩棟共計216套新上市房源，更是只出售了其中的8%。在剩余的486套房源中，絕大多數是139平米的三房總價較高，是通過銷售回籠資金的主要來源。另外一部分則是中低層住房。這些房源的主要特點是銷售速度慢，長時間滯銷。在市場未能回暖時，長期的滯銷會迫使開發商投入更多自有資金包括定向增發的募集資金以完成項目施工。若未售房源單價在3萬元/平米（實際上大部分的房源的單價在3萬元以上），按照目前剩余房源以139平米為主的特點，總價基本在417萬，以此計算如果全部銷售，能回籠20億的資金。而整個項目的投資預算在48.56億元，即便定向增發獲取的13.5億元募集資金全部投入，如果銷售仍然沒有起色，仍將有六七億元的資金缺口。

同在這次定向增發范疇的鄭州華發峰景花園項目，銷售情況更是糟糕。根據鄭州360房產網的信息，在已獲得預售許可1054套住宅房源中，華發峰景花園一共銷售了其中的32.44%。根據定增預案，這一項目的銷售收入計劃有37億元，按上述成交比例估算，回籠資金也就只有十一二億元，再加上這次增發獲得的9億元募資，整個項目35億的總開發投資，仍然將有較大資金缺口。如果銷售局面不能需迅速扭轉，僅靠定向增發資金，并不足以解決項目的交付壓力。

收購文旅項目：或擴大資金缺口

在定向增發融資項目資金尚存缺口的背景下，華發股份又一口氣吃下一個總資產超過140億的項目，這必然會導致資金缺口的擴大。

1月4日，華發股份發布公告，全資子公司珠海華發房地產開發有限公司擬收購深圳融華置地投資有限公司（以下簡稱“融華置地”）部分股權，股權收購價款為35.7億元，債權價款為1190.24萬元。

公告進一步披露，截至 2022 年 11 月 30 日，融華置地總資產 143.1億元，其中負債 73.73億元，而凈資產只有69.44億元。這意味著公司的凈資產負債率早就超過了100%。

另據評估報告，該項目目前最有可能通過銷售回籠資金的人才房自2022年1月以后已經停工，目前完成的主體結構比例在80%，另外6棟商務發展至評估截止日，除了少部分外，多數還沒有完成地下基礎部分。

截止2022年12月17日，地塊有63.55億的地價款和契稅尚沒有支付。已經停工的工程、尚未支付完畢的土地出讓金和契稅，這些意味著在支付完35億股權收購款外，華發股份仍然需要再支付60至70億元的資金，才能再次啟動項目。

這極可能意味著華發股份需要擴大負債等方式融資才能實現這一點。而這個結果，顯然又和華發股份2022年12月份剛剛公告的非公開發行預案的目標相矛盾，并進一步讓業主擔心，華發股份能否確保項目按照所公開承諾的標準，保質保量地實現交付。

面對這種潛在的風險和可能，東方網地產頻道向華發股份董事會秘書、證券事務代表以及媒體聯絡郵箱發出郵件詢問，但截止截稿，未得到回應。

關鍵詞： 華發股份 資金缺口