4日，上海易居房地產研究院發布《2023年4月50城新房成交報告》。報告指出，觀察今年4月份及前4月份新房交易行情，在一季度“爬樓梯式”的復蘇基礎上，4月份新房交易有小幅下滑。

報告認為，今年房地產市場復蘇的總趨勢不變，在4月份調整的基礎上，預計5月份會有一波新的行情。4月份調整屬于短期的、月度的波動，而非樓市扭頭向下的惡化信號。

值得關注的是，在1-4月份成交10強城市中，山東有3個城市入圍，淄博、濟南和東營，分別為第5名、第6名和第9名。

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成交面積環比下降近三成

根據報告，4月份，全國50個重點城市新建商品住宅成交面積為1896萬平方米，環比下降27%，同比增長30%。

在這50個城市中，有44個城市呈現環比下降態勢，相當于近九成城市樓市交易行情要比3月份弱。報告強調，樓市復蘇的大趨勢并不改變，市場信心也總體處于恢復的狀態之中。

從同比看，4月份新房成交面積同比增速為30%，即增三成。在連續20個月同比下降的情況下，今年2-4月份保持了同比正增長態勢，但增速在收窄。

需要說明的是，4月份的“好”，是基于去年4月份低迷數據做的對比。若將今年4月份交易數據和2019-2022年歷年4月份數據做對比，可以看出，其同比增速分別為-37%、-30%、-49%和30%。

整體來看，1-4月份，全國50城新建商品住宅成交面積為7715萬平方米，同比增速為18%，相比1-3月份15%的水平有所擴大。鑒于4月份單月數據表現出新的壓力，所以二季度購房政策還要進一步刺激，以防范此類曲線上行速度放緩。

三四線城市下滑較明顯

通過對全國50個重點城市按一、二、三四線城市進行分類，數據顯示，今年4月份，一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積分別為277、1048和571萬平方米，環比增速分別為-14%、-24%和-35%。三類城市均出現了環比下降態勢，說明3月份沖高后普遍回落。

另外從實際反饋的情況看，三四線城市“購房動力哪里來”的問題頗受關注。報告提醒，各地要重視對此類城市購房行情的提振。

同比方面，今年4月份，全國50個一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積同比增速分別為71%、25%和24%。三類城市均保持了兩成以上的增速。報告提醒，一線城市看似增速高，實際上和上海市場有關。去年4月份上海交易幾乎為零，所以容易拉升此類城市的同比增速曲線。

1-4月份，全國50個一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積分別為999、4118和2599萬平方米，同比增速分別為19%、17%和21%。三類城市總體上呈現了兩成的增速，通俗理解是：今年買房的人多了，增加了20%的規模。

僅6城沒有下滑

根據報告，4月份，按照新建商品住宅成交面積環比增速進行排序，全國僅有6個城市成交行情沒有出現下滑，即西安、北京、東營、成都、合肥和深圳。

這也說明，4月份偏強勢的城市，普遍屬于基本面不錯的大城市；而從下降的城市來看，有3個城市降速超過50%(南寧、麗水、徐州)，市場調整的程度較大。

同比增速方面，長春、昆山和上海等城市的數值明顯異動，和去年疫情期間樓市交易量非常低有關。而包括東營、濟南、漳州、西安、合肥和珠海等城市的交易行情較好，增速都超過了50%。另外在增速后10位的城市中，部分城市下滑態勢較明顯，如泉州和大連。

從1-4月整體來看，通過對50個重點城市新建商品住宅成交面積同比增速進行排序，其中，樓市交易行情表現較好的10個城市分別為長春、杭州、南寧、惠州、淄博、濟南、德陽、肇慶、東營和東莞，同比增速均接近或超過了50%。

此類城市中，部分屬于購房政策明顯寬松的城市，部分則屬于壓抑需求持續釋放的城市。

報告指出，此次10強城市中，山東有3個城市入圍，即淄博、濟南和東營，分別為第5名、第6名和第9名。三個城市進入10強行列，并非偶然，原因有三點：

一是疫情三年期間，江蘇浙江等沿海省份有一波交易高峰，但山東不明顯。潛在購房需求在今年才明顯釋放。

二是相比其他經濟大省，山東受房企債務問題以及爛尾樓問題的干擾少，購房信心更容易恢復。

三是濟南市場有一波持續的行情，也帶動了周邊地級市的樓市復蘇。另外從近期調研來看，“淄博燒烤”事件和山東樓市復蘇的直接關系并不強，但此類事件有助于提升城市形象和置業優勢，對后續山東各城市的樓市復蘇也有間接正面影響。

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