近期，棚改貨幣化政策收緊引發(fā)業(yè)界關(guān)注與熱議。作為三四線城市去庫存的主要方式，棚改貨幣化安置在完成樓市去化目標的同時，也因是否成為三四線房價急漲的主要原因而飽受爭議。市場有聲音稱，隨著庫存規(guī)模下降、地方債務(wù)壓力增加，貨幣化安置政策逐漸退潮將是大方向。雖然三四線城市持續(xù)去庫存，讓不少重點布局于此的房地產(chǎn)企業(yè)獲益，但在棚改貨幣化政策收緊之際，那些深耕三四線城市的房企也將面臨一些考驗。積極調(diào)整區(qū)域布局以應(yīng)對潛在的樓市風(fēng)險，成為眾多房企的當下選擇。

誰是三四線布局王

躲開調(diào)控重區(qū)，通過布局三四線實現(xiàn)業(yè)績搶收已成近年來眾多房企的新選擇。擁有“三四線城市之王”稱號的碧桂園，便是借力發(fā)展壯大的突出一例。

從銷售規(guī)模來看，2017年碧桂園、恒大、萬科3家龍頭房企均破5000億元，而碧桂園以5508億元的銷售額摘得中國房地產(chǎn)行業(yè)的桂冠。北京商報記者查閱碧桂園2017年年報獲悉，截至2017年底，碧桂園共經(jīng)營1468個項目，覆蓋30個省、220個市、768個縣鎮(zhèn)區(qū)。按地理位置計算，約58%的銷售來源于三四線城市。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，房企布局三四線城市，當前的優(yōu)勢在于三四線城市這一波市場快速崛起。包括嚴躍進在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士另外一個共識，便是此前三四線城市去庫存的紅利和差別化調(diào)控的空間。

根據(jù)川財證券研究，2017年大型房企拿地重點正在向三四線城市下沉。三四線城市共推出土地18046宗，推出土地面積67998萬平方米，其中 30家代表房企在三四線的拿地面積同比增長145%。

充足的土地儲備是企業(yè)擴張和銷售額上漲的保證,房地產(chǎn)進入下半場，以中梁地產(chǎn)為代表的區(qū)域性房企，在加速布局潛力三四線城市的同時，拿地金額和拿地面積也保持高速增長。

公開資料顯示，2017年1-5月全國房地產(chǎn)企業(yè)土地成交金額TOP 50中，中梁地產(chǎn)以153億元的拿地總額排在榜單第15位。值得一提的是，中梁地產(chǎn)拿地總規(guī)劃建筑面積471萬平方米，在成交面積排行榜中排名第六，僅次于碧桂園、恒大、保利和萬科，且拿地區(qū)域幾乎全部位于三四線城市。

“對于像中梁地產(chǎn)這樣的企業(yè)來說，三四線城市的投資比重過大，為其業(yè)績成長貢獻了重要力量。但換個角度看，當前三四線城市也有一些利空的消息，那么也需要在業(yè)績成長方面有所警惕。”嚴躍進如是表示。

轉(zhuǎn)型早已開始

隨著三四線城市去庫存的利好逐漸散去，重點布局三四線城市的房企銷售壓力也隨之提升，轉(zhuǎn)型之于房企而言勢在必行。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，當前房地產(chǎn)去庫存任務(wù)初步完成，一二三四線城市商品房庫存去化已十分充分。而且看趨勢，三四線庫存在繼續(xù)減少，在一二線進入補庫存后，三四線也開啟庫存短缺時代，當下除個別區(qū)域外，庫存基本進入平穩(wěn)時代。

而事實也證明，無論是龍頭房企還是地產(chǎn)新貴，都開始著手在轉(zhuǎn)型上發(fā)力。

以前面提到的碧桂園為例，區(qū)域布局調(diào)整意圖已然顯現(xiàn)。此前傳得沸沸揚揚的快消式高周轉(zhuǎn)，就被外界視為楊老板收縮戰(zhàn)線的信號。

今年4月5日-11日，碧桂園一周之內(nèi)連續(xù)下發(fā)《關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨的緊急通知》等三份文件，在表達提高周轉(zhuǎn)速度、壓縮從拿地到開盤周期的強烈愿望同時，也對企業(yè)的布局安排進行了適時調(diào)整：在區(qū)域布局方面，碧桂園提出“三四五線城市高周轉(zhuǎn)、一二線城市鼓勵發(fā)展”的策略。顯然，登頂榜首的碧桂園不僅對高周轉(zhuǎn)出現(xiàn)的風(fēng)險做出了預(yù)判，更意識到作為已經(jīng)不用設(shè)目標的老大，一二線城市在市場波動時的防火墻意義。

在業(yè)內(nèi)人士看來，三四線陣地固然對房企銷售業(yè)績的提升有著極大助推，一二線城市對房企“維穩(wěn)”意義更是重大，這也是楊老板及時“收網(wǎng)”的主要原因。

房企巨頭尚邁步轉(zhuǎn)型，區(qū)域性房企為了解鎖更大發(fā)展也步步緊跟，其中以中梁較富代表性。

作為起步于溫州的浙系房企，中梁地產(chǎn)在長三角三四線區(qū)域耕耘多年。自2016年將總部搬遷至上海后，便邁出了大舉擴張、全國化布局的步伐，近兩年業(yè)績也由此迎來爆發(fā)。

據(jù)第三方機構(gòu)克而瑞發(fā)布的《2017年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》，中梁地產(chǎn)2017年銷售額達到757.9億元，位居第25位，相比2016年底的第40名，上升15個名次。而回顧三年前，中梁地產(chǎn)的年銷售不過突破150億元。

嚴躍進分析認為，三四線城市在購房方面存在一定程度的“割韭菜效應(yīng)”，即房地產(chǎn)市場需求釋放是沒有持續(xù)性的。而這恰恰是房企布局三四線的劣勢所在。

同策研究院首席分析師張宏偉的分析也從側(cè)面印證了嚴躍進的上述看法。在張宏偉看來，從棚改貨幣化安置急剎車政策來看，三四線城市樓市將逐步降溫，從而影響房企銷售業(yè)績。“三四線城市正常的合理樓市需求為既定的，并且市場容量有限，需求也是有限的。”張宏偉如是補充道。

艱難回歸一二線

經(jīng)過一波強勁的貨幣棚改之后，三四五線樓市的“黃金時間窗口”正在逐步關(guān)閉，一二線樓市的抗風(fēng)險能力再度被外界重提。如何在后去庫存時代，使房企免遭后續(xù)經(jīng)濟效益增長乏力的尷尬狀況，以及更好防范因市場波動帶來的未知風(fēng)險，成為房企亟須思索的發(fā)展命題。

但值得關(guān)注的是，房企回歸一二線步履艱難。

首先，便是拿地成本高昂。京滬已經(jīng)很難再見到單槍匹馬拿地的場景，高昂的拿地成本讓開發(fā)商們開始抱團取暖，留給后來者的空間越來越少。

其次，產(chǎn)品類型的復(fù)雜化，對成本計算、政策預(yù)判的要求均遠遠高于三四線城市。與三四線城市拿了地能賣出去就能賺錢不同，隨著調(diào)控的深入，“房住不炒”理念的推廣，自住型需求的新型產(chǎn)品越來越多，在保證土地出讓金足額收繳的同時，對于產(chǎn)品的要求已經(jīng)讓深耕一線城市多年的操盤手頭疼不已，而后來者想要適應(yīng)這樣的產(chǎn)品和市場，難度超乎想象。

正因如此，房企三強除了深耕多年的萬科以外，恒大勉強憑借不計成本的廝殺，為自己回歸一二線趟出了一條血路;而碧桂園在京、滬這類核心城市，依然沒有能夠拿出手的產(chǎn)品。

在業(yè)內(nèi)人士看來，尤其是在當下三四線城市庫存去化效果顯著的背景下，房企昔日可倚仗較少調(diào)控、肥沃的三四線實現(xiàn)業(yè)績收割，現(xiàn)如今“地利”將盡，房企回歸一二線樓市呼之欲出。

張大偉分析認為，目前看，整體市場對棚改政策非常敏感，因為這是支撐最近幾年樓市最關(guān)鍵的因素，特別是三四線城市嚴重依賴棚改的貨幣化安置。過去三年立足三四線城市的企業(yè)銷售額井噴，三四線出現(xiàn)了普遍性的房地產(chǎn)快周轉(zhuǎn)，這對房地產(chǎn)市場而言，在未來醞釀巨大風(fēng)險。

業(yè)內(nèi)也有分析稱，隨著樓市調(diào)控的逐漸深入，現(xiàn)在三四線城市已經(jīng)很難給開發(fā)商帶來足夠的利潤，特別是在棚改審批和調(diào)控政策蔓延到三四線城市之后，布局三四線城市的房企有可能會遭受虧損。

一旦三四線城市房價上漲沒有支撐，開發(fā)商想要在三四線城市實現(xiàn)高額銷售幾無可能，若貨值跟不上銷售節(jié)奏，對一些小房企來說，其后續(xù)規(guī)模發(fā)展與現(xiàn)金流壓力將隱現(xiàn)。

而就棚改貨幣化發(fā)展趨勢對樓市影響的問題，嚴躍進表示，棚改貨幣化如果叫停或者說改變，那么未來就地安置或者說實物安置的內(nèi)容會增加。房企需要在此過程中注重市場需求的匯集，或者說引導(dǎo)相關(guān)購房者積極認購相對應(yīng)的樓盤。

“未來房企如果要回歸一二線城市，要注意對非熱點一二線城市的投資，尤其是西南市場和西北市場，上述區(qū)域樓市當前也開始火熱。”嚴躍進向北京商報記者如此表示。

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