每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

今年以來，土地市場流拍不斷。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年7月份全國300城市土地市場供求兩端環(huán)比略降，住宅用地成交均價下降幅度接近兩成，溢價率較去年同期下降22個百分點(diǎn)。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，一線城市土地流標(biāo)13宗;二線城市合計流標(biāo)經(jīng)營性土地154宗;三四線城市經(jīng)營性土地合計流標(biāo)達(dá)到了629宗。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年以來，調(diào)控嚴(yán)厲的一線城市流拍地塊有13宗，就連此前房企必爭之地的上海，也首次出現(xiàn)了市中心宅地流拍的情況。在熱點(diǎn)二線城市蘇州，更是出現(xiàn)多塊優(yōu)質(zhì)宅地流拍現(xiàn)象。

僅半年多時間，全國流拍地塊就近800宗!是各地的密集調(diào)控政策所致?還是房企資金受困?抑或是房企在高周轉(zhuǎn)過程中遇到了問題?

融資難+限價嚴(yán) 房企無奈“減糧”

在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，地方政府太“貪心”是土地市場流拍增多的最根本原因。市場正在改變，但政府依舊老模式賣地，寧可流拍，也要不斷提高拍賣底價。

安居客首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，過去半年，開發(fā)商大部分融資難是個不爭的事實，即使是經(jīng)歷央行幾次降準(zhǔn)，依然無法有效緩解房企對資金的饑渴，資金層面偏緊讓房企在地塊的選擇上不會再“頭腦發(fā)熱”。

今年以來，在融資監(jiān)管更加嚴(yán)格的大背景下，房企融資渠道逐步收緊，銀行貸款仍是房企融資的主要途徑。與此同時，公司債大幅萎縮，信托規(guī)模增速下滑，中票保持穩(wěn)定增長，海外融資規(guī)模大漲后續(xù)難度加大。大型國有房企融資優(yōu)勢較大，而中小房企融資成本普遍提高，其中信托融資成本較去年提高2~3個百分點(diǎn)。

資金之外，張波認(rèn)為，“面粉或無法支撐未來面包價格”，部分城市的地塊掛牌價格相比周邊房價偏高，房企拿地后風(fēng)險增加也是影響房企拿地的重要因素。

第三方面，則是樓市的變化，這也導(dǎo)致房企更為“謹(jǐn)慎”。

“限價因素導(dǎo)致房企對于未來房產(chǎn)上市交易價格持有更為保守的預(yù)期;樓市調(diào)控不斷從嚴(yán)更是讓房企對于未來樓市走勢顯得不樂觀。”張波認(rèn)為。

歐陽捷對此表示認(rèn)同，他向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，原先房企可以通過各種融資渠道拿地，如今房企拿地的資金基本都是自有資金，從今年上半年房企到位資金來看，按揭貸款和國內(nèi)貸款增速都已經(jīng)掉入“零增長”的負(fù)值區(qū)間。也正是在此背景下，房企拿地越發(fā)謹(jǐn)慎。

在歐陽捷看來，其實流拍恰是市場化的邏輯對非市場化土地制度的回應(yīng)，如果企業(yè)被迫高價拿地、低價賣房，那才是最不堪的。

因為銷售回款作為項目預(yù)收賬款被納入監(jiān)管資金，只能按進(jìn)度提取，賬上不能動用的錢越來越多，越大的房企賬上越有錢、也許現(xiàn)金越短缺。

“因而當(dāng)流向房企口袋的水龍頭慢慢擰緊，房企拿地的錢自然就會省著點(diǎn)花了，火爆的土拍溢價率也就下來了。”

這也意味著，市場上的流拍和低溢價，不代表著房企在勒緊褲帶過冬，也不代表市場撿漏機(jī)會增多，而是房企對于后市不斷提升謹(jǐn)慎度。

張波表示，品牌房企在不斷追求市場規(guī)模的同時，增強(qiáng)了對未來風(fēng)險的認(rèn)識。換言之，并非房企不拿地，而是在拿地的選擇上更為保守。

房企調(diào)整拿地策略 算盤打得更精了

銀行收緊房企融資，多項新規(guī)圍困，加上發(fā)債遇冷，房企想要拿地，該怎么辦?

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房企在拿地策略上會變化，肯定會拿沒有瑕疵的地，不拿貴的地，從策略上講不會拿高溢價地。

具體情況來看，資金鏈緊張的企業(yè)不想拿高價地，因為賬算不過來。張宏偉表示。“在限價政策下，2萬元/平方米的地價，政府限價3.5萬元/平方米，拿了就是虧。因而如果限價政策沒有松動，資金就會沉淀下來，兩者權(quán)衡之下，房企只能放棄拿地。”

與此同時，房企會更少拿自持、商辦配建比例高的地。這對資金要求很高，以前成本投入還能轉(zhuǎn)換到銷售溢價上，但在限價背景下，開發(fā)商只能忍痛割愛。

但謹(jǐn)慎不代表固步自封。對于房企尤其是中小房企而言，在此背景下該如何拿地?

歐陽捷表示，聰明的房企已經(jīng)不再盲目，有限的資金更偏向于客戶資源集中的市場，比如說聚焦大城市相對成熟的區(qū)域和中小城市的核心區(qū)域，聚焦穩(wěn)定的改善性需求，以及相鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)的自住需求。

他認(rèn)為，土地總是要拿的，要么去找一些房價地價差比較大的地塊。如果有限價頂住、地價太高，沒有利潤空間，就暫時緩緩，等著地方政府期望值降低。

旭輝方面就告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在公司拿地遵循三個投資“漏斗”：戰(zhàn)略漏斗、市場漏斗、財務(wù)漏斗。

戰(zhàn)略漏斗，是先在戰(zhàn)略上決定會進(jìn)哪些城市，衡量指標(biāo)主要有經(jīng)濟(jì)參數(shù)、人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)好的三四線城市以及百強(qiáng)縣級市也可以重點(diǎn)關(guān)注。

財務(wù)漏斗，則是看土地是否劃算。這需要一系列成本測算，算出土地大概的貨值，預(yù)判在現(xiàn)在的市場價格之下能否有合理的利潤率。

市場漏斗，就是預(yù)估未來市場走勢。可能一個城市庫存已經(jīng)達(dá)到36個月，即便土地市場很劃算，有利可圖，但庫存周期過長，開盤后的競爭也會很激烈，所以慎進(jìn)。

“每拿一塊地，前期要看100塊地。”旭輝公關(guān)負(fù)責(zé)人吳懿告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，拿地窗口期很重要，比如20家房企去拍同一塊地，就不是好的窗口期。而當(dāng)市場變冷，土地出現(xiàn)流拍的城市，可能就會出現(xiàn)拿地窗口期。

“上市公司有保證凈利潤率的要求，如果達(dá)不到內(nèi)部測算要求，寧愿流拍也不會拿。畢竟企業(yè)追求的是永續(xù)經(jīng)營，而不是短期內(nèi)的快速擴(kuò)張，進(jìn)而出現(xiàn)隱患。”吳懿認(rèn)為。

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