每經記者 蔡雅蕓 王佳飛 每經編輯 陳夢妤

7月31日，中共中央政治局召開會議，強調“堅決遏制房價上漲”，引起了房企的高度關注。

在8月1日開幕的2018博鰲房地產論壇上，針對中央對房地產的最新定調，下一年房地產市場的變化以及房價趨勢，招商蛇口、五礦地產、陽光城、旭輝集團、遠洋集團、珠江投資、恒隆地產等多家房企高管在接受《每日經濟新聞》記者采訪時均表示，已認真學習研讀相關政策，對未來一段時間房價走勢的態度總體趨于謹慎，并表示存在分化下跌的可能。

觀點1 房價穩定預期一旦實現 可能會有下跌壓力

五礦地產有限公司黨委書記、總經理何劍波表示，房地產行業未來會有一個天花板，一個是人口，一個是政策，房價穩定預期一旦實現，就可能會出現下跌壓力。

說到這一次中央對房價上漲的嚴格措辭，中原集團主席兼總裁施永青直言，抑制房價上漲有一定難度。

在他看來，中央的態度是很明確的，但價格是市場最重要的信息，現在中國的租金回報率才1.5%~2%，因為大家都覺得房價會上升，可以彌補租金低的問題，如果房價不漲，租金回報率會回到合理水平。施永青同時預計，明年房價可能會有下行趨勢。

對于如今新建住宅售價被限的問題，寶能集團高級副總裁、寶能地產總裁余英則認為，現在房價的定價權不在開發商了，以前開發商還希望有一天政策會放松，現在一點想法都沒有了。房價應該會走向平穩，他判斷未來一線城市還能頂住，三四線城市會出現分化，建議土地、項目還在三四線城市的趕緊賣了。

至于賣給誰，余英笑著直言，“總有一些人不相信房價會有分化或下跌。”

觀點2 樓市新政收緊的同時 房價會依然平穩

旭輝控股執行董事兼主席林中認為，在中國城市化進程中，房地產對國民經濟依然影響巨大。此次中央出臺政策之前，70個大中城市房價大多是上漲的，中央是希望在應對外部環境變化的時候進行適度的貨幣寬松政策，但到貨幣寬松的時候，又有可能進一步刺激房價上漲。

至于政策對旭輝的影響，林中表示，大部分城市到2020年房價都會比較平穩，未來土地市場也會回歸理性，開發商的增長回歸質量，產品回歸生活。

全國人大代表、禹洲集團董事局主席林龍安認為，這是歷史上最嚴的抑制房價措辭。房地產事關民生，又有金融屬性，目前各類行業中負債比例最高的就是內地的房地產業，香港所有地產企業的負債比率基本上是在20%到30%之間，而內地房企的負債率卻達到70%甚至更高。

事實上，隨著房住不炒、租購并舉的方針政策落地，房地產已逐漸向民生功能轉變，而投資屬性正不斷弱化，未來就會以租賃住房為主，新房銷售總量也會下降，繼而促使房地產業的系列調整。

觀點3 調控壓力大的城市 房價會出現略降

區別于看跌房價以及認為樓市平穩發展，金科地產聯席總裁方明富看來，調控壓力大的城市房價會出現略降，但總趨勢是穩中略升。

陽光城集團執行副總裁吳建斌則認為，一旦限價，過去兩年房企在一線城市的個別項目會出現虧損，所以開發商不賣，房企資金鏈也會出現問題，容易導致一連串后續問題。

在如何控制房價上漲的問題上，招商局蛇口工業區控股股份有限公司黨委副書記、董事、常務副總經理劉偉說：“大家現在看到的房價是一個平均價格，不代表某一個樓盤的價格，各地政府會根據所掌握的資源情況去作一些平衡。”

就在7月31日，深圳樓市新政要求暫停企事業單位、社會組織等法人單位購買住房以及個人、企事業單位或社會組織等法人單位購買公寓5年限售、住宅3年限售等諸多嚴格的調控政策。

對此，劉偉稱，可以說深圳是第一個響應中央號召的，目的是讓房價不漲。在他看來，未來房價整體不會上漲，但個別城市、區位會有一些差異。

“我們跟招商局在深圳都有項目，其實從去年起，深圳就要求新盤預售價每個月都要下降。”遠洋集團執行總裁諶祖元說，“今年上半年三四線城市房價普遍上漲，成交量大，此次政治局會議后，會使一個區域的平均價格穩定，但對周邊地區的房價不一定是壞事。”

觀點4 房地產仍在最好時期 看重一二線發展

在珠江投資集團董事、常務副總裁楊三明看來，一二線城市未來三四年的發展仍可預見。

事實上，珠江投資的地產業務占比并不高，楊三明說，“僅地產業務看我們是個小企業”，但珠江投資還有別的產業已經發展到窗口期，不需要再投入，所以未來會“適度聚焦地產業務”。

在城市布局戰略區域方面，楊三明說，目前公司也在布局強二線城市，在中心城市周邊展開布局，比如上海周邊的蘇州、南通、寧波等地，廣深周邊的珠海、中山、東莞、肇慶等城市，北京周邊的雄安新區、保定，鄭州、武漢，以及大西南區域的成都周邊、重慶、昆明、貴陽等地。

對于操盤舊改項目，楊三明表示，目前的舊改項目主要集中在一線城市，在二線城市還是以快進快出為主，因為很難看明長周期的未來市場，所以舊改這種長周期操作的項目放在一線城市是最穩妥的。”

此外，楊三明還說，中國的房地產市場本身就存在長周期的特點，但目前應該還處于最好的時期，尤其是未來5到10年，房地產行業發展情況仍然較好，也會對城市更新、“農民上樓”的需求較大。

觀點5 追求規模的時代已過去 房企應提高自身“基因”

“40年來，中國的房地產從零起步，一些企業在此前追求規模，動不動就是5000億元、3000億元，完全是在量的領域里進行考量。不能否認這種模式在市場早期是非常重要的，但是這種時代已經過去了。”恒隆集團、恒隆地產有限公司董事長陳啟宗表示。

一線城市供地有限，二線城市在努力去庫存，非常相信這種量的較量、速度的較量是過去的事，如果開發商今天還是保持這種態度，恐怕在未來不容易致勝。陳啟宗說：“當房企有量的時候，速度也就變成一個大問題。速度不夠，絕對比不過別的房企，要每年推出那么大量的貨值，速度就要比別人快。”

不過，“房地產市場總體在向好的方向發展，可以說行業的春天來了。”在談及自己的企業度過“寒冬”后，陳啟宗這樣表示。

陳啟宗表示，“多元化經營是一種探索，但是房地產的運營和建設是兩個完全不同的概念，需要企業經營者完全改變自己的思維模式，如果堅持舊有的觀念，可能是不合適的。很多房企在不同方面采取措施，有的是健康地產，有的是城市運營，這都是對行業進行的有益探索，但是具體收效如何，還要繼續觀察。”

陳啟宗說，企業要想獲得質的發展，就必須將自身的“基因”提高，是基因決定了一個人，也決定了一個企業。選址、面積、設計、建筑，這四項是房地產項目一開始就決定的，是基因，無法更改，房地產企業質的改變應當從基因中下功夫。

“就像我的基因，決定了我肯定不能做一個好的籃球運動員。”他打趣道，“而我們蓋的房子要貴一點，但這也是由我們的基因決定的。”

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