29家上市房企9月銷售額共4217.7億，環(huán)比漲19.78%，增速高于上月的10.54%;機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，四季度降價(jià)促銷、低開走量或成常態(tài)

9月銷售額明顯增加并非市場(chǎng)回暖，而是開發(fā)商在全國范圍內(nèi)降價(jià)促銷加快推貨速度。

9月剛過，房企就開始發(fā)布成績單，新京報(bào)記者根據(jù)中原地產(chǎn)等披露的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至10月10日，從披露銷售簡(jiǎn)報(bào)的29家房企來看，9月銷售額平均環(huán)比增速為19.78%，明顯高于8月份的10.54%。在易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來，部分已經(jīng)開始以價(jià)換量的企業(yè)，9月銷售表現(xiàn)不錯(cuò)。率先對(duì)市場(chǎng)變化做出反應(yīng)與調(diào)整的企業(yè)，會(huì)取得應(yīng)得的紅利。

9月銷售增速上漲明顯

記者根據(jù)中原地產(chǎn)以及各大房企的銷售簡(jiǎn)報(bào)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)披露數(shù)據(jù)的29家房企，9月單月共實(shí)現(xiàn)銷售額4217.7億元，與8月份的3338.7億元相比增長了19.78%，高于8月份10.54%的環(huán)比增速。

具體到單個(gè)房企，禹洲集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)9月銷售額環(huán)比增速都超過了100%，禹洲集團(tuán)單月65.61億元的銷售額創(chuàng)下全年月度新高，遠(yuǎn)洋集團(tuán)單月135.1億元的協(xié)議銷售額是目前除了6月份以外的第二高，也是遠(yuǎn)洋年度第二個(gè)銷售過百億的月份。

還有中國金茂、中國恒大9月銷售額環(huán)比增速均超過50%，特別是恒大，9月單月完成630.1億元的合約銷售額，環(huán)比上漲56.5%，創(chuàng)下今年月度銷售額新高。融創(chuàng)中國、保利地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)9月銷售額環(huán)比增速均超過30%。融創(chuàng)中國9月單月實(shí)現(xiàn)新增預(yù)訂銷售額547.3億元，創(chuàng)下全年月度新高，超6月份近88億元。

相比于大中型房企規(guī)模加速、集中度越來越高，強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)愈發(fā)明顯，小型房企9月單月推盤速度、去化與增速放緩，景瑞地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)、寶龍地產(chǎn)、花樣年、陽光100等9月銷售額環(huán)比增速均呈負(fù)增長，跌幅超過10%。

在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來，9月單月銷售額增加明顯表明開發(fā)商加快了推貨速度，其中不乏通過降價(jià)促銷或者低開走量方式，這并非市場(chǎng)真正回暖，而是市場(chǎng)降溫過程中房企的“搶收”行動(dòng)。

部分龍頭房企增速放緩

已經(jīng)披露銷售簡(jiǎn)報(bào)的29家房企，前9月共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額34724.8億元，平均同比上漲幅度達(dá)到56%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從當(dāng)下銷售數(shù)據(jù)看，2018年標(biāo)桿房企刷新歷史紀(jì)錄是必然，但整體來看，上漲速度相比2017年會(huì)明顯放緩。

張大偉表示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控深入，房企逐漸出現(xiàn)業(yè)績上漲乏力的現(xiàn)象，從之前一年多的普遍上漲，逐漸出現(xiàn)了龍頭房企上漲速度放緩的現(xiàn)象。

公告顯示，2018年1-9月份，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2902.1萬平方米，同比增長8.9%，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額4315.5億元，同比僅增8.9%。金地集團(tuán)前9個(gè)月累計(jì)簽約金額1060.9億元，同比僅增3.39%。綠城中國前9個(gè)月實(shí)現(xiàn)總銷售額1014億元，同比僅增9%，而上半年的同比增速為26.7%。還有去年前9個(gè)月同比增速近90%的碧桂園，今年是38.36%，去年增速為30.5%的恒大，今年是22%。

克而瑞研究中心發(fā)布的2018年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜顯示，TOP3房企第三季度的業(yè)績規(guī)模較一、二季度的降幅更為顯著，而其他梯隊(duì)房企的業(yè)績走勢(shì)則比較相近。其中，TOP3房企第三季度的總體規(guī)模為4100億元，較二季度環(huán)比下降近21%。

丁祖昱表示，TOP3房企增速緩慢，有一些基數(shù)方面的原因，基數(shù)太大增速會(huì)慢一點(diǎn)，TOP30的房企較為激進(jìn)，都想沖得更快一點(diǎn)，更上一層臺(tái)階，所以增速明顯。

千億陣營再添“新兵”

根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，截至9月末，千億房企數(shù)量達(dá)到18家，已超過2017年全年17家千億房企的水平。其中，首次破千億的房企是陽光城和中南建設(shè)。

根據(jù)陽光城9月份銷售簡(jiǎn)報(bào)，1-9月份，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1090.02億元，其中權(quán)益銷售額約838.03億元;實(shí)現(xiàn)銷售面積為812.75萬平方米，權(quán)益銷售面積約為602.58萬平方米。中南建設(shè)前9月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額約1026.5億元，比上年同期增長64%;累計(jì)銷售面積約777.8萬平方米，比上年同期增長37%。

一腳邁入千億陣營的還有中國金茂，前9個(gè)月累計(jì)取得簽約及成交銷售金額約978.92億元，同比增加159%，超額完成千億目標(biāo)已不是問題。

克而瑞研究中心分析，規(guī)模房企數(shù)量進(jìn)一步提升，全年千億房企數(shù)量或超30家。

值得關(guān)注的是，前9個(gè)月，800-1000億和500-800億規(guī)模以上的房企數(shù)量也分別達(dá)到了7家和13家。克而瑞研究中心預(yù)計(jì)，500億元以上規(guī)模的房企數(shù)量，有望從2016年的23家提升至超過50家。不過，300億-500億元規(guī)模區(qū)間的房企數(shù)量則逐年減少。可見對(duì)于在300億元規(guī)模門檻附近的區(qū)域型中小房企而言，增長已經(jīng)遇到瓶頸。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，不進(jìn)則退，繼續(xù)擴(kuò)張也對(duì)自身的運(yùn)營戰(zhàn)略和資金管控能力提出較強(qiáng)的要求。

銷售均價(jià)有增有降

作為地產(chǎn)行業(yè)老大哥，萬科于樓市嚴(yán)控、不斷有房企打折促銷的當(dāng)口，喊出了“活下去”的口號(hào)，這令同行們“瑟瑟發(fā)抖”，不止于此，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)感受到冬天的凜冽，降價(jià)、縮編、裁員、節(jié)流……

根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測(cè)的全國50余個(gè)重點(diǎn)城市，已經(jīng)有10余個(gè)品牌房企在打折促銷，包括萬科、恒大、中海、榮盛發(fā)展、碧桂園、陽光城等企業(yè)都采取降價(jià)、折扣、優(yōu)惠等營銷手段，搶收“金九”。

“金九”期間，這些房價(jià)的降價(jià)尺度到底有多大?從銷售簡(jiǎn)報(bào)中能窺視一二。

萬科9月單月銷售面積增長10.8%，但是銷售額則同比下降6.3%，在業(yè)內(nèi)人士看來，與萬科采取的降價(jià)措施有關(guān)。據(jù)了解，北京萬科拋出“28盤聯(lián)動(dòng)鉅惠”活動(dòng);廈門萬科白鷺郡別墅推出107套特價(jià)房。世茂房地產(chǎn)，9月份平均銷售價(jià)格為每平方米16062元，而8月則是每平方米18009元。

值得指出的是，早在8月30日，恒大全國在售住宅樓盤打出了全部8.9折優(yōu)惠的廣告。但是前9個(gè)月，恒大累計(jì)物業(yè)銷售均價(jià)為每平方米10509元，而前8月為每平方米10510元，價(jià)格變化很小。

也有均價(jià)上漲的房企，遠(yuǎn)洋集團(tuán)9月份協(xié)議銷售均價(jià)為每平方米約4.04萬元，8月份為每平方米約2萬元。雅居樂9月平均預(yù)售價(jià)為每平方米13774元，8月份平均預(yù)售價(jià)為每平方米13870元。

超半數(shù)房企完成75%目標(biāo)

根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，在部分設(shè)定了全年銷售目標(biāo)的房企中，22家房企中超半數(shù)的房企目標(biāo)完成率在75%以上，其余則基本在65%-75%之間。

其中，中國金茂完成率最高，前9個(gè)月達(dá)到97.9%。世茂房地產(chǎn)前9個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售總額約1208.3億元，完成全年1400億元銷售目標(biāo)的86%;保利地產(chǎn)前9個(gè)月實(shí)現(xiàn)簽約金額3036.51億元，完成全年4000億元銷售目標(biāo)的76%;招商蛇口前9月實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1162.56億元，完成全年目標(biāo)的77%;旭輝控股累計(jì)合同銷售金額約1070.6億元，完成全年1400億元銷售目標(biāo)的76.4%;恒大、陽光城、雅居樂的目標(biāo)完成率分別是81.5%、77.86%、63.7%。

克而瑞研究中心分析，從目前業(yè)績完成度的情況來看，大部分房企完成全年業(yè)績目標(biāo)不成問題。但是張波表示，房企全年目標(biāo)完成率會(huì)打折，部分房企甚至可能出現(xiàn)目標(biāo)完成率遠(yuǎn)不及預(yù)期的情形。未來以價(jià)換量將成為常態(tài)。

■ 預(yù)測(cè)

四季度或迎降價(jià)潮

國慶期間，全國各地多數(shù)樓盤進(jìn)行打折促銷以期拉動(dòng)銷售量。但是，從目前的成交數(shù)據(jù)來看，國慶期間樓市仍然較為冷清。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的商品住宅成交數(shù)據(jù)顯示，今年國慶黃金周期間，31個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交表現(xiàn)低迷，成交量環(huán)比大降近七成跌至歷史低位，同比下滑27%。隨著調(diào)控政策的持續(xù)深入，業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，四季度樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)大面積降價(jià)潮。

四季度“穩(wěn)”字當(dāng)先

根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測(cè)的全國50余個(gè)重點(diǎn)城市，目前已經(jīng)有10余個(gè)品牌房企推出打折促銷活動(dòng)，預(yù)計(jì)四季度房企降價(jià)的大趨勢(shì)將在更多城市和更多項(xiàng)目上得以體現(xiàn)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析稱：“四季度房企的降價(jià)潮可能襲來，以價(jià)換量將大面積推開，三季度房企降價(jià)的數(shù)量已經(jīng)開始不斷增多，預(yù)計(jì)四季度房企降價(jià)的大趨勢(shì)將在更多城市和項(xiàng)目上體現(xiàn)。”

“從當(dāng)前市場(chǎng)的交易可以看出，市場(chǎng)沒有絕對(duì)的降溫，部分城市表現(xiàn)不錯(cuò)。當(dāng)然應(yīng)該看到，近期供應(yīng)規(guī)模比較大，所以市場(chǎng)不強(qiáng)勁反彈，確實(shí)和開發(fā)商的預(yù)期是有差異的。從實(shí)際情況看，當(dāng)前需要看到，若是市場(chǎng)繼續(xù)降溫，或者說復(fù)蘇跡象不明顯，那么都會(huì)面臨降價(jià)、退房、拋售等現(xiàn)象。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)這樣認(rèn)為。

“雖然部分熱點(diǎn)城市房價(jià)會(huì)出現(xiàn)下降，但是下降幅度不會(huì)很大”，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為：“四季度樓市仍然是‘穩(wěn)’字當(dāng)先，穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房價(jià)，穩(wěn)預(yù)期仍然是主要基調(diào)。”

棚改政策沖擊三四線調(diào)整

10月8日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作，明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房價(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

對(duì)此，張波分析稱：“棚改政策不斷收緊，導(dǎo)致部分三四線城市的房價(jià)下行壓力增強(qiáng)，從10月8日國務(wù)院常委會(huì)會(huì)議傳出來的動(dòng)向來看，商品房庫存不足、房價(jià)上漲壓力大的城市，取消貨幣化安置的進(jìn)程要求‘盡快’，這部分變化會(huì)直接對(duì)部分三四線城市房價(jià)形成沖擊。”

丁祖昱解讀稱：“從棚改的角度上來說，2017年，棚改的貨幣化安置帶動(dòng)了大約21%銷售量，所以棚改還是很重要的。從目前的政策來看，棚改政策是因城而異的，每個(gè)城市的差異非常大，因?yàn)橛械某鞘信锔囊呀?jīng)回落很厲害了，有的城市棚改才剛剛啟動(dòng)。”

對(duì)于三四線城市樓市的走向，丁祖昱認(rèn)為：“房價(jià)過快上漲的三四線城市，房價(jià)漲幅超過100%的，調(diào)整周期會(huì)比較長。”

關(guān)鍵詞： 房企