制圖：郭 祥

黨的十九大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。今年以來，我國住房租賃市場的新業(yè)態(tài)——長租公寓呈現(xiàn)爆發(fā)式發(fā)展。然而，在滿足人們對住房租賃高品質(zhì)需求的同時，長租公寓也暴露出一些問題與隱患。

長租公寓究竟該如何去偽存真、健康發(fā)展?住房租賃市場又該從何處發(fā)力以滿足多層次的住房需求?本版推出“長租公寓熱的冷思考”上下篇，力求為長租公寓的發(fā)展把脈尋方。

——編 者

原標題：長租公寓，規(guī)范方能長久(產(chǎn)經(jīng)觀察·長租公寓熱的冷思考(上))

今年7月份以來，部分一線城市房租上漲明顯。有觀點認為，以自如、蛋殼公寓等為代表的長租公寓運營商以高于市場正常水平的價格爭搶房源，破壞了正常的房屋租賃市場秩序，助推了這一輪房租上漲。與此同時，杭州長租公寓鼎家的“租金貸”模式被媒體曝出，受到質(zhì)疑。

作為我國住房租賃市場的新業(yè)態(tài)，長租公寓在發(fā)展中積累了哪些問題?這些問題產(chǎn)生的癥結(jié)在哪里?未來到底該何去何從?記者進行了調(diào)查。

長租公寓風生水起

目前全國已有千余家長租公寓企業(yè)，涉及房屋數(shù)量超200萬間

對許多打拼在一線城市的年輕人來說，長租公寓一度成為“品質(zhì)租房”的代名詞。

“當初選擇跟長租公寓簽約，一來是為了避開黑中介，不用太擔心安全問題，二來性價比高，統(tǒng)一裝修、家電齊備、環(huán)境也好，住著很舒心。”一年前，大學畢業(yè)生小張初到北京，經(jīng)人推薦，與朋友合租了自如友家。

區(qū)別于傳統(tǒng)個體租賃，長租公寓通常是指由專業(yè)化、規(guī)模化的機構(gòu)運營的住房租賃服務(wù)。憑借標準化定價和管理體系，長租公寓受到越來越多像小張那樣的年輕人追捧。數(shù)據(jù)顯示，目前全國已有千余家長租公寓企業(yè)，涉及房屋數(shù)量超200萬間。

從2015年、2016年萌芽，到2017年快速發(fā)展，再到今年爆發(fā)式發(fā)展。“長租公寓在我國的勃興得益于政策鼓勵和資本介入。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為。

2015年，國家開始大力支持住房租賃市場，住建部首次提出建立購租并舉的住房制度，推動住房租賃規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展。2016年，《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》明確提出發(fā)展住房租賃企業(yè)。2017年，黨的十九大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

正是在這樣的政策背景下，長租公寓一時春江水暖，機構(gòu)品牌大量涌現(xiàn)，成為銀行、產(chǎn)業(yè)資本以及開發(fā)商等競相追逐的“風口”。據(jù)統(tǒng)計，過去半年，有超過6家長租公寓完成新一輪融資。

“長租公寓的存在，本質(zhì)上由供需力量決定，可以看作是住房租賃市場的一次消費升級。”張大偉分析，人們對安全、品質(zhì)租房的旺盛需求和相對穩(wěn)定的租房投入，促進了長租公寓市場的繁榮。

根據(jù)58集團房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計顯示，2017年全國“APP端租房需求”較2016年增長57%。根據(jù)預(yù)測，到2020年全國品牌公寓占住房租賃市場的比例將由2015年的0.8%達到6%，長租公寓成為住房租賃市場運營模式的新亮點。

一些做法存在隱患

一些長租公寓平臺以“拖房租”“租金貸”的形式構(gòu)造資金池，缺乏相關(guān)監(jiān)管

高歌猛進的發(fā)展中，問題也隨之而來。

提起今年3月在杭州租房時“被貸款”，小范顯得憤懣又無奈。“簽合同的時候，中介只說在平臺上付錢，我心想應(yīng)該就是一般的支付平臺。”通過杭州某投資管理公司，租戶小范在蕭山區(qū)租下一間次臥，到了月底付款時，突然收到一個名叫“惠人貸”的貸款平臺發(fā)來的短信，才知道自己交的房租成了要還的貸款。

小范向記者告知了貸款詳情：每個月底還款，錢直接從自己當初綁定的工行儲蓄卡上劃扣，若沒有按時繳納則視作逾期，手續(xù)費為每天收取當期應(yīng)還款金額的0.1%。

這場“貍貓換太子”背后潛藏著中介的“套路”：據(jù)小范介紹，首先是“隱瞞”，在前期溝通的過程中，這家投資管理公司始終未提供其他的支付方式，而是把第三方貸款平臺作為默認結(jié)算方式;接著是“模糊”，溝通中以“通過平臺支付租金”處理，遮蔽其為貸款平臺的事實;最后是“引誘”，以付款方式無需押一付三，只需押一付一為優(yōu)惠條件吸引租客。

從交易資金的流向來看，由租客向貸款平臺按月還清租房貸款，貸款平臺則一次性將租金支付至長租公寓方。但到了長租公寓方向房東支付的環(huán)節(jié)，實際操作中更多以月、季度等周期結(jié)算。

這樣便產(chǎn)生了資金錯配獲利空間。“長租公寓注冊為資產(chǎn)管理公司，在一定程度上逃避了相關(guān)部門對其資金池的監(jiān)管。這筆資金無論用于投資增值還是拓展房源，都使房子在客觀上成了中介機構(gòu)的資本工具。”張大偉說。

2017年被稱為我國長租公寓資產(chǎn)證券化元年，包括這種“租金貸”在內(nèi)，以預(yù)期租金收入或房租貸款作為底層資產(chǎn)在市場上進行融資的實踐流行起來。但事實上，在貸款平臺介入之前，一些中介平臺便通過“拖房租”的方式騰挪資金。

今年5月，來北京租房的張女士經(jīng)歷了一次房東的突然襲擊。“我按季度給中介交租，但中介卻幾次三番跟房東拖延房租，結(jié)果房東找上門來要提前收房。”去年7月，張女士通過某長租公寓租下了朝陽區(qū)團結(jié)湖附近一間主臥，“還好最后在我們的申訴下，中介把錢給了房東，如果中介卷款跑路了，豈不是雞飛蛋打，交了房租還要被房東趕出去。”

“目前針對長租公寓的資金池并沒有相關(guān)監(jiān)管機制，更沒有備付金制度，存在一定的風險隱患。”南開大學金融學院助理教授賀佳介紹，資產(chǎn)證券化給未來住房租賃市場融資提供了新思路，但“租金貸”打著金融創(chuàng)新的招牌，卻鉆了監(jiān)管的空子，與公開發(fā)行的市場標準化產(chǎn)品ABS(資產(chǎn)支持證券)相比，后者雖然也產(chǎn)生募資，但募資資金有專門的托管機構(gòu)，此外監(jiān)管部門也會對其進行審核。

讓長租公寓健康發(fā)展

應(yīng)加快閑置土地和住房資源進入租賃市場，倒逼市場從存量改造走向增量供給

盡管暴露出一些問題，但由于市場需求較大，機構(gòu)化運營的長租公寓在我國依然擁有良好的發(fā)展前景。根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會的數(shù)據(jù)，2017年中國住房租賃市場的租金規(guī)模約為1.3萬億元，長租公寓部分約648億元，市場占有率僅5%，落后于美國的30%和日本的83%。

長租公寓如何才能健康發(fā)展?

“長租公寓出現(xiàn)問題的癥結(jié)在于資本在民生領(lǐng)域的投入過于粗放。”張大偉認為，政策應(yīng)該引導資本進入增量市場，但現(xiàn)狀是開發(fā)商將民宅和城中村盤下來，資本大量涌入存量市場，為提高租房回報率，一些企業(yè)“動了歪腦筋”，通過打隔斷、低質(zhì)廉價裝修材料等手段實現(xiàn)成本快速回收。

這里的“增量”和“存量”市場，指向的是目前市場上分化出的兩種長租模式：一種是集中式自持租賃，主要通過獲取城市新增的自持租賃用地或整體收購或整租存量物業(yè)來供應(yīng)租賃住房;另一種則是分散式托管租賃，主要通過獲取個人出租房源，經(jīng)過裝修和包裝之后再面向市場出租。

值得注意的是，從“拖房租”“租金貸”到隨后曝出的“甲醛超標”“打隔斷”，被卷入風暴中心的基本是基于“存量改造”的分散式托管租賃企業(yè)，由房企自建的集中式自持租賃往往安然無恙。

在張大偉看來，由于土地價格較高，集中式自持租賃往往獲利周期長且租金相對較高，目前市場占有率還比較低。但其屬于自建房源，本質(zhì)上增加了租賃住房市場有效供應(yīng)，更應(yīng)該成為長租公寓發(fā)展的主要方向。

事實上，過去一年，北京、上海、廣州、杭州等超過10個城市已推出大量低價租賃用地，開啟了租賃土地加速供應(yīng)的模式。“未來應(yīng)進一步加快閑置土地和住房資源進入租賃市場，降低拿地成本，提高集中式自持租賃企業(yè)的投資回報，通過政策引導，倒逼市場從存量改造走向增量供給。”張大偉說。

針對現(xiàn)階段市場上數(shù)量占優(yōu)的分散式托管租賃，也要加大監(jiān)管力度，避免市場無序發(fā)展。

張大偉坦言，對于一些托管租賃企業(yè)，產(chǎn)品合格是基礎(chǔ)，然后才是“品質(zhì)”。有關(guān)部門應(yīng)該盡快出臺租賃租房品質(zhì)規(guī)范，如規(guī)定居住隔間不得改變房屋結(jié)構(gòu)、裝修污染必須符合國家規(guī)定，從建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)空氣質(zhì)量、衛(wèi)生環(huán)境、治安消防等多個維度規(guī)范長租公寓管理。

“當前‘租金貸’尚處于監(jiān)管空白，當務(wù)之急是加強對住房租賃市場及企業(yè)的管理。”賀佳建議，對“租金貸”帶來的資金沉淀進行托管或者集中存管，減少資金被挪用的可能。此外，由于許多租客在不知風險，甚至是不知情的情況下簽署貸款合同，有關(guān)部門應(yīng)該加大監(jiān)管力度，規(guī)范整頓長租公寓企業(yè)的融資行為。(記者 韓 鑫)

關(guān)鍵詞： 租公寓 隱患 品質(zhì)