10月16日，上海長(zhǎng)租公租市場(chǎng)傳出消息，老牌公寓運(yùn)營(yíng)商寓見疑似遭遇資金流危機(jī)，遭到上海華瑞銀行發(fā)公函詢問貸款安全，數(shù)萬(wàn)名交了押金、背負(fù)分期貸款的租客則面臨被收回房源甚至上征信黑名單的危險(xiǎn)，而退還租金、免除租金貸等租客訴求尚未得到正式回應(yīng)。

資金池的安全性是不少人對(duì)長(zhǎng)租公寓抱有疑慮的根源。由于長(zhǎng)租公寓往往需要預(yù)付半年甚至一年房租，但通過(guò)租金貸等金融方式，用戶可以進(jìn)行分期付款。這意味著，一旦公寓方現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，用戶可能賠上信用、丟了住處。

?“現(xiàn)在核心的問題是，千軍萬(wàn)馬都在做長(zhǎng)租公寓，各種金融杠桿都來(lái)了。什么車都有，但高速公路沒人建。”房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂表示，長(zhǎng)租公寓行業(yè)還有一些基礎(chǔ)規(guī)則需要完善。

資金池缺乏監(jiān)管將成為巨大隱患

長(zhǎng)租公寓的資金安全問題不斷。據(jù)媒體報(bào)道，深圳“魚悅公寓”因多層轉(zhuǎn)租，三房東卷款跑路，二、四房東產(chǎn)生糾紛，租客突然被通知租賃合同提前終止，需在短期內(nèi)全部搬離，此前向四房東繳納的租房押金也幾經(jīng)周折，多番追討。粗略估計(jì)，有430戶租客受此影響，押金總額達(dá)250萬(wàn)元。

受長(zhǎng)租公寓資金問題影響的，不只是租客，還有可能是業(yè)主。長(zhǎng)沙長(zhǎng)租公寓“咖啡貓”最近被爆，在與業(yè)主簽約時(shí)，要求其在“房樂分”平臺(tái)注冊(cè)，表面上是為了確保業(yè)主本人收到租金，實(shí)際上卻讓業(yè)主背負(fù)貸款。

在眾多長(zhǎng)租公寓爆雷案例中，資金問題總會(huì)是關(guān)鍵詞。隨著長(zhǎng)租公寓的快速發(fā)展，配套的資金監(jiān)管措施不夠完善這一問題日益凸顯。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，金融化帶來(lái)的“資金池”已經(jīng)成為長(zhǎng)租公寓最大的問題。現(xiàn)在，長(zhǎng)租公寓已經(jīng)不僅是一個(gè)租賃企業(yè)，而是一個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的“金融企業(yè)”。而目前，對(duì)于長(zhǎng)租公寓資金池的監(jiān)管還很少。

資金池可以讓長(zhǎng)租公寓得到快速發(fā)展，很多長(zhǎng)租公寓企業(yè)利用多收租戶租金、晚付房主租金的方式加快擴(kuò)張。張大偉分析，這種模式把中介企業(yè)從“中介費(fèi)+差價(jià)”的模式，變成了投資者，一旦爆倉(cāng)就會(huì)出現(xiàn)上下游多重糾紛。“缺乏政策監(jiān)管，對(duì)于租賃的發(fā)展來(lái)說(shuō)，存在非常多的隱患。”

張大偉告訴中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者，長(zhǎng)租公寓類企業(yè)在北京、上海等城市市場(chǎng)份額已經(jīng)超過(guò)20%，如果把二房東等同樣模式交易計(jì)算進(jìn)來(lái)，有約60%的租賃房源很難見到房主交易。

“資金池存在的最大問題是可以掩蓋問題，后移投資風(fēng)險(xiǎn)。將房主的預(yù)期租金，通過(guò)平臺(tái)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到公司名下，實(shí)際控制人可以隨意動(dòng)用。這些金融工具帶來(lái)了巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。”張大偉說(shuō)。

榮盛發(fā)展首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)社科院金融所研究員尹中立在媒體撰文指出，在國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策刺激下，很多機(jī)構(gòu)投資者開始介入住房租賃市場(chǎng)。這些機(jī)構(gòu)投資者攜巨資介入住房租賃市場(chǎng)，深刻改變住房市場(chǎng)的生態(tài)平衡，以往個(gè)人與個(gè)人之間的交易變成了個(gè)人與機(jī)構(gòu)之間的交易。

尹中立還指出，當(dāng)前金融監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款采取的是限制政策，但住房租賃貸款不在限制之列，于是有些機(jī)構(gòu)從監(jiān)管中套利。其操作手法之一就是租金貸，即大量獲取房源，以租約為基礎(chǔ)資產(chǎn)獲取貸款融資。利用接近或稍高于銀行正常利率的貸款利率，同從信托等市場(chǎng)渠道融資的高額利率之間的價(jià)差，獲取套利空間。

資金池監(jiān)管亟須出臺(tái)統(tǒng)籌規(guī)定

事實(shí)上，針對(duì)資金池問題，一些地方已經(jīng)探索了監(jiān)管舉措。日前，浙江省住建廳等出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展的指導(dǎo)意見》。該文件要求，從事住房房源委托出租業(yè)務(wù)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照約定每季度或每半年向全體住房房源委托出租人、長(zhǎng)租公寓承租人，通告住房租金收入、支付總額，按期或者逾期支付，以及經(jīng)營(yíng)住房委托出租業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的沉淀資金使用等情況。定期通告租金收付及沉淀資金使用情況的條款，應(yīng)當(dāng)在委托出租協(xié)議、承租協(xié)議中分別予以約定。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，浙江省新近出臺(tái)的這份文件，并沒有規(guī)定資金池是違法違規(guī)的。若沒有金融政策支持，僅靠單純房源積累出租，長(zhǎng)租公寓的潛在成本很高，運(yùn)營(yíng)難度很大，因此對(duì)資金池的監(jiān)管還應(yīng)探索更多思路。

事實(shí)上，監(jiān)管的缺乏不僅給不法經(jīng)營(yíng)者鉆了空子，也給一些希望合規(guī)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)帶來(lái)了難題。

某長(zhǎng)租公寓企業(yè)CEO李晨(化名)告訴中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者，由于各方壓力，前段時(shí)間不少金融機(jī)構(gòu)一度暫停了租金貸業(yè)務(wù)，對(duì)長(zhǎng)租公寓的資金管理也提出了更多要求。他曾向監(jiān)管部門提出希望做出明確規(guī)定，講清楚涉租金的資金管理應(yīng)該怎么做，以免影響更多長(zhǎng)租公寓的正常發(fā)展。

嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，對(duì)于長(zhǎng)租公寓的資金管理，需要工商、住房、稅務(wù)等行政部門積極行動(dòng)，例如對(duì)長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)業(yè)定位、租賃住房發(fā)展的政策規(guī)范、相關(guān)租賃業(yè)務(wù)的稅費(fèi)減免等做出更具體的規(guī)定，才能給長(zhǎng)租公寓的后續(xù)發(fā)展留出更大空間。

張大偉認(rèn)為，考慮到市場(chǎng)現(xiàn)狀，從金融監(jiān)管部門到住建委等部門，應(yīng)該對(duì)長(zhǎng)租公寓資金池等問題出臺(tái)統(tǒng)籌的管理規(guī)定，進(jìn)而保證資金專款專用。

尹中立建議，有關(guān)部門建立聯(lián)合工作機(jī)制，嚴(yán)格監(jiān)管進(jìn)入長(zhǎng)租公寓的資本，嚴(yán)格監(jiān)管“租金貸”業(yè)務(wù)，要求長(zhǎng)租公寓成為獨(dú)立法人，在長(zhǎng)租公寓與主要出資人之間建立防火墻，防止資金被挪用。

未來(lái)兩年長(zhǎng)租公寓行業(yè)或?qū)⒓铀傧磁?/strong>

接連出現(xiàn)的爆雷案例，給行業(yè)發(fā)展蒙上了一層陰影。李晨指出，如果租金問題不能得到有效監(jiān)管，一些經(jīng)營(yíng)不善的長(zhǎng)租公寓企業(yè)會(huì)虧損倒閉，但也會(huì)有企業(yè)承接繼續(xù)運(yùn)營(yíng)。所以接下來(lái)兩年，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域可能繼續(xù)出現(xiàn)爆倉(cāng)案例，但房源資產(chǎn)還是可以運(yùn)營(yíng)的，不過(guò)整個(gè)行業(yè)的整合洗牌速度會(huì)進(jìn)一步加快。

“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，金融化才是它(長(zhǎng)租公寓)的魅力所在。但是短期內(nèi)過(guò)度使用金融以后，可能會(huì)把自己弄死。尤其是租金的使用，還需要完善制度。”在走訪過(guò)行業(yè)內(nèi)許多企業(yè)后，全靂提出了自己的擔(dān)心：長(zhǎng)租公寓的整體信用在降低，而近兩年，無(wú)論是創(chuàng)業(yè)公司還是房企、銀行，都很看重長(zhǎng)租公寓，也給予了很多金融杠桿支持，但對(duì)于資金的監(jiān)管似乎沒有跟上。

張大偉則進(jìn)一步指出，租金不應(yīng)該有任何信貸支持。因?yàn)楹推渌M(fèi)不同，租房和吃飯一樣，屬于最底層消費(fèi)。如果租房需要貸款，就像吃飯需要貸款一樣，是“非常非常不健康的行為”。

李晨說(shuō)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)涉及大額資金，應(yīng)該有一定的資質(zhì)門檻，尤其是要對(duì)資金池的管理提出具體規(guī)范。他判斷，若對(duì)資金池問題開展規(guī)范化監(jiān)管，長(zhǎng)租公寓行業(yè)將會(huì)迎來(lái)一輪洗牌，但在此之后留下的，一定是經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，且得到資金方和監(jiān)管層支持的企業(yè)。

中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者 李晨赫 王林

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