東莞二手房進入買方市場。

莞城樓盤

一手房市場成交持續冷淡、降價促銷波及二手房市場。二手房市場“三價合一”政策繼續收緊，成交困難，不少二手房報價回落至年初水平，甚至有二手房業主自降兩成報價出售，個別業主報價跌破購入價，虧本出售。記者在調查采訪中發現，東莞二手房賣家從之前的“惜售”向“急售”心態轉變，采取降價、包稅、贈送車位等花樣促銷，以吸引剛需購房者入市，促進成交。

業內人士表示，隨著年底到來，更多報價較低的筍盤入市，剛需自住購房者可以到二手房市場尋找心水房源。

文/廣州日報全媒體記者蔣幸端

圖/廣州日報全媒體記者石忠情

調查

個別二手房賣家報價下降近兩成

記者了解到，今年以來在“三價合一”持續影響下，東莞二手房業主心態從“惜售”變為“急售”，心態發生了明顯轉變。特別是9月份東莞一手房市場吹起了“降價風”，定價合理使得購房者回流一手房市場，二手房賣家降價出售的心態更為迫切。

今年以來，東莞大部分銀行實施“三價合一”政策，減少“陰陽合同”，二手房的交易稅費增加，間接提高了首付門檻，而二手房買家中剛需的比例較多，對首付門檻較為敏感，故而很多購房者轉向購置一手房，導致今年的二手房市場交投萎縮明顯，整體房價從上漲逐步趨向平穩下滑。10月份，東莞中原戰略研究中心針對二手房成交量大、市場關注度高的重點鎮街(鳳崗、塘廈、東城、南城)的二手房源做了專項抽樣調研，調研覆蓋約200個樓盤小區、800套抽樣房源，對業主的心態變化和放盤價格的變化進行了針對性的調研和分析。東莞中原戰略研究中心介紹，受國慶前后樓市大環境的影響，疊加“三價合一”政策的持續影響，本次專項調研數據統計分析顯示，國慶節后，二手房業主的心態發生了較為明顯的變化，約9%的房源業主調低報價，報價調低的幅度平均在5%左右，個別業主的報價調低幅度接近20%。

樂有家研究中心數據也顯示，2018年10月東莞二手商品房過戶2566套，環比下跌8.7%，同比下跌21.22%;截至10月31日，東莞二手住宅掛牌價為1.94萬元/平方米，環比下跌1.02%。

二手房業主各種辦法促銷房源

東莞中原戰略研究中心介紹，在調研中發現，無論是豪宅還是剛需房，業主主動促銷的心態明顯，而二手房賣家的促銷方式主要有三種：降價、包稅、贈送車位。如鳳崗的永江花園有一套173余平方米的四房，報價由8月份的350萬元直降至300萬元，而且賣家包稅，折算下來單價僅1.6萬元/平方米;東城的天驕峰景一套143平方米的三房，報價由8月份的450萬元降至420萬元，并且贈送車位;南城的金豐花園一套73平方米的二房，由5月份的報價110萬元降至98萬元等。

調研顯示，業主調低報價的理由多種多樣，如“急需資金周轉”“購買新房用錢”“工作調動急售”“出國急售”等。隨之而來的是業主“降價”“急售”“愿承擔部分稅費”“真有意向可以再談”“全款買房可以再優惠”“業主自行贖樓”等，甚至連此前出售意愿較低的業主也開始主動要求經紀人“幫忙多推一下”。

市場

剛需青睞 總價100萬~200萬元物業

家住深圳的陳先生于2016年分別在東莞塘廈、南城貸款購買了兩套二手房，盡管其所購房子位置不錯，但因為購買人群減少，二手房轉手困難，原本打算快速賣出的計劃失敗，加上東莞租金較少，陳先生因此所要承擔的月供壓力大。他告訴記者，他的報價已經一降再降，希望能夠快速將房子售出。

記者發現，二手房市場從賣方市場進入買方市場。合富置業相關人士表示，2016年10月~2018年是樓市調控政策集中出臺的時期，兩年以來，二手樓市交投量從成交火熱的2015年、2016年大幅回落，部分購房需求受到抑制，至今年三季度東莞二手樓市成交量已經回歸到2015年之前的狀態，整體成交低位運行。另據合富大數據顯示，從東莞二手房的購房群體來看，首次置業者的成交占比出現了明顯的增加，從年初的47%，上升至第三季度的64%，升幅十分明顯，是2017年以來的高位，當中超過四成的買家選擇總價在100萬~200萬元之間的物業。

案例

西平業主報價下調75萬元

南城的西平板塊是東莞二手房成交量最多的區域之一。

西平片區東駿豪苑一套150余平方米的四房，在今年6月份時最低報價高達400萬元，進入下半年，隨著樓市的逐步降溫，業主也一次次地調低報價，但是由于價格依然偏高，在長達4個多月的時間里也沒能成交。而最近的土地流拍，更使得業主“待價而沽”的心態回歸理性，最新底價僅為325萬元，比最高報價降低了18.75%，已經降至該小區今年1月份的成交價水平。

賣家主動承擔個稅以促進成交

東城東泰板塊因為生活配套齊全一直以來受到二手房買家的青睞。光大景湖春天的一套112余平方米的三房在今年9月份的報價為最低196萬元，由于該房源非“滿五唯一”，故個稅較高，該房也是乏人問津。進入10月，業主向經紀人表示價格下調10萬元。此外，還可以將省內老家的房子過戶出去，配合這套房源轉為“滿五唯一”，以降低交易成本、加快成交速度。

按照往常習慣，二手房交易稅費往往由買家承擔，但是近來非“滿五唯一”業主主動承擔一半個稅促進成交現象變得普遍。

塘廈丹緹軒小區一套92余平方米的三房在9月份的放盤價為165萬元，由于該房源不是“滿五唯一”，個稅大約20萬元左右。為了能盡快售出，業主向經紀人表示可以承擔一半的個稅，如果是一次性付款的客戶，還有議價空間，這個價格已回到該小區今年3月份的成交價水平。

業內人士

部分房源或回到年初價格水平

業內人士表示，11月之后，市場將逐步進入年底傳統的購房、換房季，預計更多的筍盤也將陸續登場，根據目前的情況估計，一些房源或將回到年初時的價格水平。

東莞中原戰略研究中心表示，預計買賣雙方將積極入市，市場交投將逐漸升溫。業主方面，隨著年底來臨，出于資金周轉、工作調動、家庭搬遷、改善換房等需要，放盤量有望大幅增加，部分急于出售的房源，預計將出現較大降幅。購房者方面，東莞作為粵港澳大灣區的核心城市，產業和人口結構都在不斷升級優化，未來的發展潛力巨大。在年底議價空間加大的情況下，很多筍盤將非常有吸引力，建議購房者遇到筍盤趁低入市，果斷出手。

關鍵詞： 東莞