11月8日，長(zhǎng)沙天心區(qū)凱富南方鑫城小區(qū)二期，工作人員正對(duì)該樓盤(pán)分戶(hù)查驗(yàn)的整改情況再次進(jìn)行確認(rèn)。圖/記者辜鵬博

規(guī)劃設(shè)施設(shè)備不到位、房屋質(zhì)量缺陷(外墻磚脫落、電梯安全隱患等)，新小區(qū)遇到類(lèi)似問(wèn)題，業(yè)主往往會(huì)去找物業(yè)，但這其實(shí)應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商要負(fù)責(zé)的問(wèn)題。

近日，長(zhǎng)沙天心區(qū)率先開(kāi)展新建物業(yè)承接查驗(yàn)工作，開(kāi)發(fā)商必須在物業(yè)交付使用15天前，完成承接查驗(yàn)工作，并向區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理備案。

天心區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局表示，在前期調(diào)研中，發(fā)現(xiàn)一半以上的物業(yè)糾紛與開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題有關(guān)，承接查驗(yàn)工作能較好地將矛盾在前期化解。

位于長(zhǎng)沙市天心區(qū)南托街道的凱富南方鑫城小區(qū)二期下個(gè)月就要交房了，房屋是否已達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)?小區(qū)公共設(shè)施是否配備合理?……很多業(yè)主都非常關(guān)注。在天心區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo)下，街道、社區(qū)、物業(yè)管理、開(kāi)發(fā)商、建設(shè)方等各方共同對(duì)小區(qū)進(jìn)行了分戶(hù)驗(yàn)收。針對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的墻面空鼓、開(kāi)關(guān)插座歪斜等問(wèn)題，工作人員要求開(kāi)發(fā)商及時(shí)進(jìn)行整改。

11月8日，南托街道辦事處工作人員，再次對(duì)該樓盤(pán)的相關(guān)整改工作進(jìn)行“回頭看”。

長(zhǎng)沙市天心區(qū)率先開(kāi)展新建物業(yè)承接查驗(yàn)工作，要求轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)建設(shè)單位必須在物業(yè)交付使用15天前，在區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo)下與先聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成承接查驗(yàn)工作，并向區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理備案。“我們?cè)谡{(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)50%以上的物業(yè)糾紛與開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題有關(guān)，這樣的承接查驗(yàn)?zāi)茌^好地將矛盾在前期化解，防止出現(xiàn)。”天心區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長(zhǎng)鄧?yán)裾f(shuō)。

分戶(hù)查驗(yàn)后對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收

凱富南方鑫城小區(qū)二期兩棟房屋共有300多戶(hù)業(yè)主，即將在12月份交房。南托街道南鑫社區(qū)物業(yè)專(zhuān)干何舒洋介紹，分戶(hù)查驗(yàn)主要是看墻面是否有裂縫、空鼓，層高是否符合標(biāo)準(zhǔn)，插座開(kāi)關(guān)是否規(guī)整，廁所是否存在漏水現(xiàn)象等。10月底，在花4天時(shí)間對(duì)凱富南方鑫城小區(qū)二期所有房屋進(jìn)行入戶(hù)查驗(yàn)后，街道、社區(qū)、開(kāi)發(fā)商、建設(shè)方、物業(yè)公司共同開(kāi)了個(gè)承接查驗(yàn)的交辦會(huì)，在會(huì)上，將查驗(yàn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題制作了一份書(shū)面整改計(jì)劃，逐一向建設(shè)單位提交，要求其按計(jì)劃要求整改。

11月8日，在天心區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局、南托街道相關(guān)工作人員的指導(dǎo)下，該樓盤(pán)物業(yè)、建設(shè)單位對(duì)該樓盤(pán)分戶(hù)查驗(yàn)的整改情況再次進(jìn)行確認(rèn)，同時(shí)對(duì)部分公共部位進(jìn)行承接查驗(yàn)。工作人員來(lái)到小區(qū)11棟12樓一套140平方米的住房?jī)?nèi)，施工方工程部負(fù)責(zé)人肖用介紹說(shuō)，之前發(fā)現(xiàn)的開(kāi)關(guān)插座不規(guī)范等問(wèn)題已經(jīng)整改完畢。

在分戶(hù)查驗(yàn)過(guò)后還要由有關(guān)職能部門(mén)對(duì)小區(qū)供水、供電、供氣、通信等公用設(shè)施分別進(jìn)行驗(yàn)收。

整改完畢還將組織復(fù)驗(yàn)

天心區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局制訂了一套完整的流程要求。根據(jù)要求，承接查驗(yàn)的內(nèi)容除竣工總平面圖，供水、供電、供氣、供熱、有線(xiàn)電視等準(zhǔn)許使用文件外，還包括對(duì)小區(qū)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施等查驗(yàn)。共用部位一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、架空層及設(shè)備間等;共用設(shè)備則包括了電梯、水泵、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、變配電設(shè)備、供暖及空調(diào)設(shè)備等;共用設(shè)施包括了道路、綠化、人造景觀、圍墻、排水溝、污水井、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(chē)(非機(jī)動(dòng)車(chē))停車(chē)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施以及物業(yè)用房等。

“承接查驗(yàn)的主體是開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司，由區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局和街道辦事處進(jìn)行指導(dǎo)，并監(jiān)督其履行該程序。”天心區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長(zhǎng)鄧?yán)窠榻B說(shuō)，新建物業(yè)在具備承接查驗(yàn)條件后，建設(shè)單位應(yīng)以書(shū)面形式通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)查驗(yàn)，同時(shí)抄送區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局和物業(yè)所在街道辦事處。物業(yè)企業(yè)應(yīng)會(huì)同建設(shè)單位共同確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案，明確參加承接查驗(yàn)的相關(guān)人員、工作流程、查驗(yàn)記錄表格、時(shí)間及進(jìn)度安排等。在承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)制作書(shū)面整改計(jì)劃，由建設(shè)單位按計(jì)劃要求整改，并于整改完畢后組織復(fù)驗(yàn)。

半數(shù)糾紛與開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題有關(guān)

天心區(qū)現(xiàn)有居民小區(qū)470多個(gè)，其中有物業(yè)管理的小區(qū)350個(gè)，物業(yè)管理企業(yè)207家，管理建筑面積3000多萬(wàn)平方米。物業(yè)(不動(dòng)產(chǎn))的矛盾糾紛成為12345熱線(xiàn)投訴的焦點(diǎn)問(wèn)題之一。

天心區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，搜集到的107個(gè)各類(lèi)重點(diǎn)矛盾糾紛中，50%以上的物業(yè)糾紛與開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題有關(guān)。其中，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商矛盾21個(gè)，內(nèi)容涉及售房宣傳的夸大、規(guī)劃設(shè)施設(shè)備不到位、房屋質(zhì)量缺陷(外墻磚脫落、電梯安全隱患等)。業(yè)主與物業(yè)公司矛盾糾紛25個(gè)。

鄧?yán)裾f(shuō)，實(shí)際上很多物業(yè)矛盾都是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)時(shí)就出現(xiàn)的問(wèn)題，卻讓后來(lái)的物業(yè)“背鍋”，而開(kāi)展承接查驗(yàn)工作可以提早發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題，能夠大幅減少未來(lái)可能產(chǎn)生的物業(yè)糾紛。

他認(rèn)為，物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處原則上應(yīng)“以塊為主，條塊結(jié)合”，由屬地街道牽頭，多部門(mén)聯(lián)動(dòng)配合，及時(shí)將矛盾化解在萌芽狀態(tài)。

案例

交房未半年精裝房頻漏水

長(zhǎng)沙市民曹先生購(gòu)買(mǎi)了一套精裝房，但是交房后，就出現(xiàn)衛(wèi)生間漏水滲水、墻壁空鼓等質(zhì)量問(wèn)題。曹先生報(bào)修了5個(gè)月，仍不見(jiàn)修好。由于妻子懷孕，曹先生不得不在外面租房。該小區(qū)開(kāi)發(fā)商針對(duì)滲漏水問(wèn)題進(jìn)行大規(guī)模整改。

調(diào)整規(guī)劃引發(fā)矛盾糾紛

某江景樓盤(pán)因?yàn)槿诮ㄔO(shè)規(guī)劃的調(diào)整，引起一期業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾糾紛。業(yè)主與物業(yè)的矛盾，主要包括前期物業(yè)公司有意或無(wú)意掩飾開(kāi)發(fā)商質(zhì)量缺陷、物業(yè)公司履約不到位、業(yè)主不按期繳納物業(yè)管理費(fèi)等。

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