在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢下，大中型房企依然在加速拿地。拿地多，也推動了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。房企不放棄規(guī)模化追求，但隨著融資難度明顯加大，融資成本也居高不下。

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，1-10月，商品房銷售面積133117萬平方米，同比增長2.2%，增速比1-9月回落0.7個百分點。其中，住宅銷售面積增長2.8%，辦公樓銷售面積下降10.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降2.8%。商品房銷售額115914億元，增長12.5%，增速回落0.8個百分點。其中，住宅銷售額增長15.0%，辦公樓銷售額下降6.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長1.7%。

數(shù)據(jù)背后是樓市拐點基本確認。2018年統(tǒng)計局公布的1-10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，整體樓市雖然依然處于高位，但金九銀十市場退燒，成色不足。多項數(shù)據(jù)漲幅放緩，出現(xiàn)逐漸平穩(wěn)的趨勢。從全國數(shù)據(jù)看，東部與東北同比銷售面積下調(diào)。樓市單月成交連續(xù)2個月同比下調(diào)，全國累計的2.2%的銷售面積上漲是最近半年的最低點。

業(yè)績前景不妙背景下，房企正全力備戰(zhàn)融資以求度過寒冬。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，11月份全國多家房地產(chǎn)公司密集獲準發(fā)行大額融資，合計數(shù)額數(shù)百億。

高成本融資

2018年，雖然房地產(chǎn)企業(yè)銷售依然有望刷新歷史記錄，但業(yè)績漲幅正逐漸放緩，而隨著資金壓力加大，房企融資需求上漲。在規(guī)模化競爭的格局下，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求更加迫切。其中，也不乏高成本融資。

11月15日，龍湖企業(yè)拓展集團連續(xù)兩日提交了兩宗發(fā)債申請計劃，分別為55億元的第三期公司債券以及50億元規(guī)模的住房租賃專項債券;11月15日午間，雅居樂集團控股有限公司發(fā)布公告稱，建議發(fā)行美元計值的優(yōu)先票據(jù);11月15日，合景泰富集團控股有限公司發(fā)布公告稱，其將平價發(fā)行本金總額4億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率9.85%;11月14日，上海豫園旅游商城股份有限公司發(fā)布公告稱，中國證監(jiān)會核準該公司向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過45億元的公司債券;11月13日，華夏幸福(23.580,-0.10,-0.42%)基業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，證監(jiān)會核準公司向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過80億元的公司債券;11月12日，陽光城(5.700,0.03,0.53%)集團股份有限公司發(fā)布公告，宣布11億元公司債券將于2018年11月15日起在深交所上市;11月9日，華遠地產(chǎn)(2.570,0.06,2.39%)股份有限公司發(fā)布公告稱，公司于11月8日完成2億美元3年期高級無抵押定息債券的簿記定價工作，票面利率為11%;11月7日，隆基泰和智慧能源(4.570,0.04,0.88%)控股有限公司發(fā)布公告稱，經(jīng)與配售代理(金裕富證券有限公司)重新訂立新配售協(xié)議后，公司將平價發(fā)行不超過1.61億港元可換股票據(jù)，年利率12%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，樓市銷售逐漸放緩，而前期過度投資，導(dǎo)致其對資金需求上漲。回款難，房企增加融資的訴求明顯上升。隨著信貸市場的調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲。目前來看，2018年四季度，房地產(chǎn)企業(yè)最重要的工作將是融資。值得關(guān)注的是，盡管房企融資需求迫切，但隨著監(jiān)管層嚴控銀行信貸和信托資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，房企融資成本明顯上升，房企融資難度越來越大。

從58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，今年房企的融資壓力明顯大于去年，1-9月銷售金額TOP50的房企融資成本同比去年平均提升了1個百分點，融資金額同比去年則收窄了近三成。央行不斷降準，本對樓市或形成一定資金層面利好，但房企再融資受阻則在很大程度上抵消了這一利好性。

同策研究院的研究顯示，10月房企融資成本達到了歷史峰值。從境外發(fā)行情況來看，渠道稍加放寬，但境外融資成本高——中國恒大附屬公司景程有限公司發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)，最高融資成本達13.75%。此外，房地產(chǎn)市場資產(chǎn)證券化審批受阻，其中火熱的長租公寓資產(chǎn)證券化也受到市場租金上揚或政策嚴監(jiān)控的影響，多家房企融資計劃被叫停。

規(guī)模化和債務(wù)危機

房企密集融資的背后是規(guī)模化和債務(wù)危機。

張大偉認為，在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢下，大中型房企依然在加速拿地。拿地多，也推動了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。房企不放棄規(guī)模化追求，但隨著融資難度明顯加大，融資成本也居高不下。目前房企融資需求更多是因為需要替換2016年部分高成本資金，房企資金鏈依然寬裕，但隨著調(diào)控持續(xù)，房企的壓力將越來越大。

一位房企高管告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“中國最大的風(fēng)險是債務(wù)危機，一個項目違約可能拖垮一個企業(yè)，一個企業(yè)債務(wù)違約可能導(dǎo)致該企業(yè)所在行業(yè)遭遇金融擠兌而爆發(fā)連鎖反應(yīng)式債務(wù)危機。目前不少房企也在去杠桿，雖然資產(chǎn)負債率有所下降，但仍居于高位，今年末以及明后年將進入還債高峰期，如果沒有足夠的資金周轉(zhuǎn)，就可能導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的債務(wù)危機，并導(dǎo)致樓市更大的風(fēng)險。在去杠桿和抑泡沫的大背景下，流向房地產(chǎn)的資金是嚴控的，房企依靠銷售回款還債難度很大，適度放松房企直接融資用于還債，有助于房企化解債務(wù)危機。”

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也認為，2018年房企密集融資就是來源于資金壓力，一方面要規(guī)模化，不進入頭部企業(yè)陣營生存壓力巨大;另一方面又缺錢實現(xiàn)規(guī)模化，針對中小房企的各種資金支持明顯不如頭部房企，中小房企不得不想盡一切辦法去融資。同時，頭部房企的日子也并沒有想象中那么好過，萬科的“活下去”也在一定層面上折射出頭部陣營的壓力，從下半年來看，頭部房企也積極進行價格調(diào)整，并進一步以價換量，加速銷售資金回流。

張波認為，相比于大型房企，中小房企面臨更多生死考驗。從目前的現(xiàn)狀來看，中小型房企的融資非常不樂觀，更多小型房企會選擇和中大型房企合作開發(fā)或被并購等方式繼續(xù)生存或離場。

上述高管也表示，“房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展是中央的政策訴求，房地產(chǎn)能否平穩(wěn)的關(guān)鍵因素在于房地產(chǎn)金融，如果流入房地產(chǎn)的資金能夠保持相對穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)就相對可期。因此，未來房企融資整體上會保持略為收緊且相對穩(wěn)定的狀態(tài)，避免市場大起的同時防范大落。中小房企很難在銀行系統(tǒng)獲得信貸，也很難在公開資本市場獲得融資，它們的壓力是巨大的。但因為它們更多是在局部市場，因此不太會構(gòu)成系統(tǒng)性風(fēng)險。大型房企的融資渠道更多，但是覆蓋的城市和產(chǎn)業(yè)更廣，營銷能力更強，回籠資金更大，但用錢的地方更多，更具有系統(tǒng)性風(fēng)險，也更容易引發(fā)金融監(jiān)管部門的關(guān)注和關(guān)照，反過來說它們的資金壓力雖大，但風(fēng)險未必會更大。”

張大偉認為，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年，而且從趨勢看，2019年資金壓力將依然持續(xù)。

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