隨著政策面不斷調(diào)整，地產(chǎn)類相關(guān)企業(yè)面臨的壓力日漸明顯。

各地頻繁出臺的限制措施不僅加劇了企業(yè)所面臨的銷售壓力，金融去杠桿背景下，負(fù)債端的資金收縮導(dǎo)致部分企業(yè)的融資門檻正在提高。

據(jù)不安全統(tǒng)計(jì)，僅10月份，就有多家企業(yè)的多項(xiàng)融資計(jì)劃中止或終止審查，累計(jì)融資受阻額度接近300億元。今年以來，地產(chǎn)類企業(yè)融資受阻數(shù)額累計(jì)近1000億元。部分融資受阻企業(yè)，已經(jīng)開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)高成本的信托融資渠道或發(fā)行高收益類債券。

資金渠道受限的影響很快傳導(dǎo)至企業(yè)投資領(lǐng)域。據(jù)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月份以來，地產(chǎn)行業(yè)土地新增投資愈發(fā)向頭部企業(yè)傾斜，頭部企業(yè)的投資比例提高，而未拿地企業(yè)則多集中在行業(yè)50強(qiáng)之后的企業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著政策不斷收緊，行業(yè)面臨的壓力增大，企業(yè)間的競爭將更加激烈，也將導(dǎo)致行業(yè)間的分化加劇，優(yōu)勢資源不斷向頭部企業(yè)集中。

部分企業(yè)融資受阻

近日，某房企發(fā)起的一筆購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃再度處于中止?fàn)顟B(tài)，這已經(jīng)是該筆計(jì)劃發(fā)行的信用債第二次處于中止?fàn)顟B(tài)。讓外界對地產(chǎn)行業(yè)融資難度不斷加大的擔(dān)憂情緒上升。

在此之前，在整體信用債發(fā)行愈發(fā)受限之際，資產(chǎn)支持證券一度是眾多企業(yè)賴以維持的有限資金渠道之一。

同策咨詢最新數(shù)據(jù)顯示，今年10月，40家典型上市地產(chǎn)企業(yè)融資總額為392.65億元，2018年以來首次跌破400億元大關(guān)，更是創(chuàng)下自2017年1月以來融資金額的最低值。

自今年5月以來，地產(chǎn)企業(yè)融資情況一直不太樂觀，雖然七八月份小幅回溫，但融資額與前4個(gè)月相比差距甚遠(yuǎn)。而自9月融資再度下降后，10月融資總額環(huán)比降幅更超一成，為今年以來融資額新低點(diǎn)。

從分類融資來看，10月債權(quán)融資額為391.46億元，占地產(chǎn)企業(yè)融資總量的99.7%，環(huán)比下降11.27%。其中，公司債融資194.61億元，占比49.56%;其他債權(quán)融資78.9億元，占比20.09%;境內(nèi)銀行貸款52.59億元，占比13.39%;信托貸款45.35億元，占比11.55%;中期票據(jù)20億元，占比5.09%。

從融資渠道來看，10月除信托貸款和中期票據(jù)外，其余融資方式融資金額均有所下降。具體來看，公司債融資環(huán)比下降9.77%，其他債權(quán)融資環(huán)比減少39.33%，境內(nèi)銀行貸款環(huán)比減少6.79%，而信托貸款則環(huán)比增加了16.2%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，其他融資渠道收縮推動了部分企業(yè)尋求高成本的信托貸款作為公司日常營運(yùn)的資金來源。從近三個(gè)月(8月、9月、10月)的集合地產(chǎn)信托融資數(shù)據(jù)來看，融資類地產(chǎn)項(xiàng)目占比高達(dá)70%。

與之相應(yīng)的則是高額的信托融資成本。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，部分地產(chǎn)企業(yè)去年發(fā)行的信托成本在8.5%左右，今年發(fā)行的成本有的已經(jīng)超過了13.5%，規(guī)模更小一些的成本已經(jīng)在15%以上。

據(jù)同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，目前中小型房企的平均融資成本已高達(dá)12%至15%。

這不僅體現(xiàn)在信托資金高昂的融資成本上，部分地產(chǎn)企業(yè)近期發(fā)行的信用債成本同樣高企。以某房企近期發(fā)行的美元信用債為例，其票面利率甚至高達(dá)13.75%，而18億美元的發(fā)債規(guī)模中，其實(shí)際控制人甚至認(rèn)購了其中的10億美元，彰顯出部分企業(yè)融資的難度。

分析人士認(rèn)為，投資者對信用債的定價(jià)離不開企業(yè)自身的信用風(fēng)險(xiǎn)，如果企業(yè)的債務(wù)規(guī)模極大或是市場信心較弱，發(fā)債企業(yè)將承擔(dān)更高的融資成本，從近期多家地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的美元債來看，成本多在12%~13%之間。

相反，如果企業(yè)自身的債務(wù)規(guī)模較小，且企業(yè)運(yùn)營風(fēng)格較為穩(wěn)健，則企業(yè)就有可能享受市場給予的較低風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。

以近期同樣發(fā)行美元債券的華夏幸福(23.580,-0.10,-0.42%)基業(yè)股份有限公司(以下簡稱“華夏幸福”)為例，其發(fā)行的一筆規(guī)模為1億美元的3年期無抵押信用債券，票面年利率為9%，與在近期發(fā)行美元債券的幾家企業(yè)相比，成本明顯降低。

據(jù)了解，這筆1億美元的債券是華夏幸福總計(jì)規(guī)模在20億美元債券發(fā)行計(jì)劃的一部分。今年4月，華夏幸福通過了相關(guān)主管部門的外債發(fā)行登記。截至目前，華夏幸福已經(jīng)發(fā)行了9億美元債券。

在離岸市場相繼獲投資者青睞之際，華夏幸福的境內(nèi)發(fā)債計(jì)劃也未落下。近期，華夏幸福已獲境內(nèi)市場相關(guān)主管部門核準(zhǔn)，獲準(zhǔn)發(fā)行總規(guī)模不超過80億元的公司債券。與此同時(shí)，華夏幸福正在籌劃發(fā)行規(guī)模約為25億元的資產(chǎn)支持證券。今年，華夏幸福更是引進(jìn)了平安集團(tuán)，成為公司第二大股東。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在融資市場不斷收縮的背景下，華夏幸福依然能夠多次獲準(zhǔn)發(fā)行大手筆債券，正是公司基本面的體現(xiàn)，行業(yè)的分化將更加明顯。

中小企業(yè)停止拿地

受限的融資渠道，很快傳導(dǎo)到了企業(yè)的投資市場。

四季度伊始，多地加大土地供應(yīng)量，但核心城市低溢價(jià)、流拍地塊數(shù)量依然不減，土地市場延續(xù)了三季度以來“轉(zhuǎn)冷降溫”的信號。政策嚴(yán)、銷售難、資金緊等多方面因素導(dǎo)致企業(yè)拿地更趨謹(jǐn)慎，多數(shù)房企1~10月的拿地銷售比較1~9月下滑較為明顯。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，前三季度全國300個(gè)城市共推出各類用地16.6億平方米，同比增長29.9%，其中住宅用地7.9億平方米，同比增長31.4%。而在成交方面，各類用地共成交13.6億平方米，同比增長23.8%，其中住宅用地6.4億平方米，同比增長21.5%。住宅用地成交規(guī)模同比雖繼續(xù)增長，但增幅持續(xù)收窄。

在地價(jià)方面，樓面價(jià)、溢價(jià)率雙雙下跌。前三季度全國300城土地成交樓面均價(jià)2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢價(jià)率16.1%;其中住宅用地成交樓面均價(jià)3881元/平方米，同比下跌6.5%，平均溢價(jià)率18.3%，較去年同期下降21.1個(gè)百分點(diǎn)。

土地競拍環(huán)節(jié)，不僅零溢價(jià)成交地塊增多，流拍地塊也明顯增加。前三季度全國共流拍住宅用地446宗，總規(guī)劃建筑面積5645萬平方米，是2017年全年的1.8倍。而第三季度土地流拍率達(dá)到9.3%，創(chuàng)下近年來的最高值。同時(shí)，第三季度住宅用地零溢價(jià)成交地塊宗數(shù)占比達(dá)到59.2%，較第二季度提升6個(gè)百分點(diǎn)，土地市場漸趨冷靜。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在政策調(diào)控常態(tài)化、融資渠道收緊等多方面因素影響下，地產(chǎn)企業(yè)投資態(tài)度更趨謹(jǐn)慎，“促回款、穩(wěn)現(xiàn)金”成為共識。三季度以來，多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)的拿地銷售比下滑較為明顯，百強(qiáng)企業(yè)整體投資力度放緩。特別是在10月的新增貨值榜TOP100地產(chǎn)企業(yè)中，有近三成未投資拿地，且主要集中在50強(qiáng)之后的企業(yè)，個(gè)別地產(chǎn)企業(yè)自三季度以來就未有新增地塊入賬。

行業(yè)人士認(rèn)為，雖然多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)新增土地投資明顯減速，但融資的收緊和市場的降溫也加速了土地資源流向規(guī)模企業(yè)，行業(yè)回歸資源主導(dǎo)。

統(tǒng)計(jì)分析顯示，TOP10地產(chǎn)企業(yè)雖然土地投資增速有所放緩，但拿地總規(guī)模還是占到了百強(qiáng)房企中的較大比例。2018年1~10月，銷售TOP10地產(chǎn)企業(yè)新增土地投資貨值占到了百強(qiáng)企業(yè)的52%。

其中，碧桂園、恒大、萬科三家龍頭企業(yè)1~10月的新增土地儲備規(guī)模就占到百強(qiáng)企業(yè)的四分之一。

而華夏幸福的數(shù)據(jù)顯示，該公司10月以來仍相繼斬獲多個(gè)項(xiàng)目。如位于河北大廠回族自治縣項(xiàng)目、浙江省嘉善項(xiàng)目、四川省浦江項(xiàng)目，土地類型涵蓋工業(yè)、商業(yè)、住宅等業(yè)態(tài)。近日，華夏幸福又成為浙江省杭州市蕭山區(qū)河上產(chǎn)業(yè)新城PPP(政府和社會資本合作)項(xiàng)目的成交社會資本。

而在9月，華夏幸福則分別獲取了位于河北秦皇島項(xiàng)目、邯鄲項(xiàng)目。今年前三季度，華夏幸福新簽PPP項(xiàng)目合作協(xié)議項(xiàng)目共17個(gè)，包括14個(gè)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目和 3個(gè)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目，其中有13個(gè)位于非京津冀區(qū)域。

觀察人士認(rèn)為，上述土地使用權(quán)競買表明華夏幸福始終聚焦核心都市圈，持續(xù)推進(jìn)異地復(fù)制戰(zhàn)略，符合公司的土地儲備策略，有助于進(jìn)一步提升公司未來的經(jīng)營業(yè)績，保障公司產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)及園區(qū)配套住宅開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。隨著華夏幸福在全國的產(chǎn)業(yè)新城復(fù)制落地，該部分投資帶來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入將持續(xù)高增長，將直接大幅增厚公司未來利潤，同時(shí)提升公司利潤率。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，規(guī)模效應(yīng)下，這部分企業(yè)一方面通過新增項(xiàng)目保障了未來規(guī)模增長的空間，另一方面，在目前貨值充裕的情況下，未來隨著市場的不斷降溫可以適當(dāng)放緩?fù)顿Y節(jié)奏有效防范風(fēng)險(xiǎn)。

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