架空層、屋頂花園要不要算入容積率?陽臺面積超標了還按一半面積計算嗎?這些困擾購房者的問題終于有了明確答案：28日，廣州市國土規劃委印發《廣州市規劃管理容積率指標計算辦法》(以下簡稱《辦法》)并于12月1日起實施。據悉，這是廣州首個針對容積率計算的完整規則。根據《辦法》，綠色建筑增加面積、地下車庫、公共開發空間等不計入容積率;對陽臺、入戶花園等半開敞空間，辦法也做了詳細規定，只要不是“超大型”陽臺就按一半面積計算。

廣州市國規委表示，2011年6月實施的《廣州市規劃管理建筑面積計算辦法》已于2016年6月失效，原《面積計算辦法》部分條款在層高與面積計算的關系、半開敞空間(如陽臺)以及設備層、管道層、避難層等面積計算方面與新的建筑國標不一致。同時，廣州一直未針對容積率建筑面積的計算形成完整的一套規則，有關建筑面積計算爭議不斷，為了進一步與國家規范相銜接，引導鼓勵優質合理的設計，更好地開展規劃管理工作，有必要對原《面積計算辦法》進行修訂充實完善。

陽臺如何計入容積率？

陽臺等建筑半開敞空間如何計算容積率?《辦法》明確按其投影面積的一半計算容積率建筑面積，其中住宅、商業、辦公、工業建筑的計算方法又不相同。

一直以來，“超大陽臺、入戶花園”被開發商作為樓盤銷售的“賣點”之一，這其實屬于以不合理手段占用城市空間。《辦法》明確規定，住宅建筑的半開敞空間進深不大于2.4米，且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內(含半開敞空間水平投影面積)建筑面積15%的，按其投影面積一半計算容積率建筑面積;進深或比例超出規定的，按其水平投影面積計算容積率建筑面積。這意味著，如果陽臺面積超過上述的進深或比例指標，就要全部計算容積率。

《辦法》還對商業、辦公、住宅、酒店旅業、工業等建筑分類型提出層高分類控制要求，對于層高有特殊要求的空間提出可豁免的若干情形，避免“一刀切”。其中，套內建筑面積超過144㎡的復式住宅，其客廳、起居室挑空部分層高在6米以內的，水平投影面積不大于套內各層平均水平投影面積30%且不大于50㎡的按1.5倍計算容積率建筑面積，超出部分按2倍計算容積率建筑面積。當其客廳、起居室挑空部分層高大于6米時，超出部分以每2.2米為單位累進增加1倍計算容積率指標。

這些可不計入容積率

1

對符合要求的各類建筑公共開放空間，提出豁免計算容積率的原則和比例要求。

公共開放空間是指面向小區不特定業主或者公眾、全天候免費開放的公共空間，包括架空層、屋頂花園、騎樓、建筑物內城市公共通道等。其中，住宅、辦公、商業類建筑位于建筑物首層的建筑公共開放空間不計入容積率;首層以外的建筑公共開放空間，其累計建筑面積大于所在建筑規劃核定計算容積率總建筑面積3%的，超出部分應按其投影面積計算容積率建筑面積。

2

建筑物避難層中的避難空間、地下公共通道、地下公交站場、地鐵站臺層、地鐵站廳層(除商業設施外)、地下停車庫、地下非機動車庫、非平戰結合的人防工程和地下市政公用設施及地下設備用房等地下空間。

3

符合現行政策法規的規定并經城鄉建設主管部門認定的因實施綠色建筑技術而必須增加的建筑空間。

4

對于規劃條件未明確預留充電設施接口比例要求的新建項目，在建設工程設計方案中為滿足充電設施接口比例要求而增設的電力用房。

5

既有房屋為滿足安全疏散、改善垂直交通等而增設必要的消防樓梯、連廊、無障礙設施、電梯等配套設施用房。

業界解讀

復式高增送或成往事

“復式高贈送或成往事!”昨日合富研究院相關研究人士分析，隨著政策對陽臺進深、面積比例等的規范限制以及對“復式中空”面積計算方式的調整，近年非常受購房者和開發商青睞的“剛需剛改復式四房”或成絕版。

據悉，近年來，通過復式產品，實現價格和銷量雙贏的項目不少，主要也是得益于充分利用了“中空”帶來的“面積增值”，而新規對復式住宅的核心影響是：對“挑空部分”分為兩種情況進行了限制：套內建筑面積≥144㎡的復式住宅，在“面積增值”上，以后，通過“中空”實現“高溢價”的空間將大大受到壓縮，最多只能獲得25㎡的“附加值”;而套內建筑面積<144﹐這個面積段的復式住宅，則不再有通過“中空”，實現“面積增值”的可能性了。

“偷面積”的成本增加

地產經濟學家鄧浩志表示，最近一年多市場流行的“偷面積”手法是報建6米高的半敞開空間，然后按3米一分為二層，再對半敞開空間進行室內化，最終實現一層平層單元變為兩層的復式單元。

這種“假平層真復式”的設計由于使用率遠高于一般平層單元，所以市場接受度非常高，此類產品的售價上也比普通平層單元高出不少，單位面積利潤由此提高。

粗略統計，目前廣州單住宅項目有超20個類似的復式項目。

“按最新公布的設計規范，再設計這類復式單位就得計算面積，不但沒有了‘偷面積’的效果，反而增加了建筑成本(包括中間分隔與敞開部分的室內化)，”鄧浩志認為，所以未來新的項目也沒必要再采用這種設計。

業內人士認為，容積率新規的出臺，對未來房價和地價都將產生一定的影響，對現有的存量復式項目和已獲得批準的復式項目無疑是利好。

名詞

解釋

容積率

又稱建筑面積毛密度，是指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。

容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標，容積率越高意味著地塊的開發強度越大。

對開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對住戶來說，容積率直接涉及居住的舒適度。

制圖 丘淑斐

關鍵詞：