“后續企業的融資情況會有所改善，包括房企資金回籠，房屋銷售業績變好，或者銀行對地產的態度有所轉變，都會對融資形成影響。但房企首先要熬過這個冬天。”

“臨近年底，房企現金流壓力大，需要提前融資，加快資金回籠，為明年的業務布局做準備。”12月13日，某信托公司企業金融部投融資項目經理對《國際金融報》記者透露，在銀行吃了“閉門羹”的房企只好轉向信托公司，信托成了房企融資的重要渠道。不過，目前大多數信托公司只為大型的房企提供融資，不再做中小房企業務。

該人士進一步對記者表示，目前房企通過信托融資的成本在15%至18%，甚至高達20%。但即便融資成本如此之高，房企也只能選擇和信托公司合作，因為現在融資太難了。

臨近年末，房地產行業對資金的“饑渴”愈發嚴重。同策研究院監測顯示，2018年11月份，40家典型上市房企信托貸款融資金額達到73.6億元，環比上漲62.3%。此外，用益信托網最新數據顯示，11月份，房地產信托成立規模達到581.35億元，環比增長48.07%，占比超過三成。

房企“牽手”信托

在市場流動性趨緊的環境下，信托渠道對于持續背負資金壓力的房企來說，顯得更為重要。

11月21日至11月24日，包括正榮地產、花樣年集團、福晟集團和泰禾集團在內的房企，分別與興業信托和光大信托簽署合作協議，由信托公司為其提供綜合授信。其中，光大信托為泰禾集團提供了200億元的綜合授信額度，與花樣年集團和福晟集團也分別簽署了100億元的合作協議;興業信托則為正榮地產提供了100億元的授信額度。

用益信托網數據顯示，截至2018年12月13日，用于房地產行業的信托產品共有4349個，金額為8369億元，占到整個信托融資規模19646億元的42.6%。

為何房企紛紛緊抱信托大腿？

有業內人士透露，作為房企融資的主要渠道，銀行必須嚴格按照“四三二”(即四證齊全，項目資本金比例為30%，具有二級開發商資質)要求為房企發放貸款。很多有資金需求的房企并不符合要求。

用益信托網相關分析師指出，信托公司正變身為地產企業“輸血”的重要渠道。從房地產公司的角度看，監管對房地產行業保持高壓態勢，房企的融資渠道收縮，資金鏈緊張，融資成本上升，加上年末市場流動性緊張，房地產企業對于資金需求上升。而隨著房地產市場有轉冷的趨勢，信托公司也進一步加強了風控、抬升房企融資的門檻。

融資成本高企

“在目前情況下，信托是可以為房企提供續命錢的。”上述項目經理對記者表示，多數信托公司都提高了房企融資門檻，比如只選擇與全國排名前20的開發商合作，且要求是上市公司，小型房企基本被攔在門外。“對于房企來說，融資成本高并不是大問題。在‘粥多僧少’的情況下，只要能拿到融資，再高的融資成本，房企也愿意出”。

據該項目經理介紹，目前房企通過信托融資的成本在15%至18%，甚至高達20%。“即便這么高的成本，信托公司選擇房企合作時，還要求有抵押物。小地產商如果沒有關系的話，信托公司并不會給予融資，除非是一線城市或者在當地排名靠前，抑或是信托公司的股東”。

某信托業人士在接受媒體采訪時稱，一家排名前五的地產公司去年信托發行成本在8.5%左右，今年可以接受13.5%。而一些中小地產公司的發行成本則更高，基本都在18%左右。

“15%的成本算是比較高的，如果企業接受如此高成本的融資，說明已經非常缺錢，房企的資金壓力很大。”上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《國際金融報》記者表示，從實際情況來看，不同企業有不同的資金壓力，對于融資渠道比較窄的房企來說，成本就會上升。從行業的整體背景來看，資金面還是偏緊。

嚴躍進同時表示，融資成本高與近年的政策調控有很大關系，去杠桿在地產市場形成很大的影響。“后續企業的融資情況會有所改善，包括房企資金回籠，房屋銷售業績變好，或者銀行對地產的態度有所轉變，都會對融資形成影響。但房企首先要熬過這個冬天”。

信托行業資深分析師袁吉偉對《國際金融報》記者表示，房企毛利高，所以能夠承受的借款成本要遠高于一般實體企業。而且，解決了短期流動性，也避免資金鏈斷裂或違約風險，這也促使房企成本容忍度的提高。

那么，為何信托公司不“待見”中小型房企?

“因為大型房企的抗風險能力較強。”嚴躍進認為，大型房企擁有大量一二線城市的住宅用地或商業用地，資產質量高，變現能力強。

同策研究院總監張宏偉指出，信托融資成本與融資期限、資金數量、抵質押措施等多種因素相關，但融資方的實力水平往往更被信托機構看重，因此不同房企依托信托進行融資的成本也不相同。

信托主動轉型

在房企對信托融資需求加大的同時，房地產信托產品的收益率也在節節攀升。

12月12日，浙金信托發行的5億元“匯業325號佳兆業佛山項目集合資金信托計劃”最高預期收益率達到9.4%。近期，東莞信托、蘇州信托發行的兩款房地產信托收益率則達到了10%。

相關統計數據顯示，今年前三個季度，集合信托市場上成立的房地產信托產品平均收益率分別為7.71%、7.88%和8.07%。進入第四季度，截至11月29日，房地產信托產品的平均收益率已達到8.45%。

上述用益信托網分析師指出，隨著年末臨近，市場的資金流動性極可能進一步收緊，集合信托產品收益率上升趨勢持續的可能性較大。

業界認為，房企與信托公司頻頻“合作”的背后，既是房企缺錢的現狀，也是信托公司的主動選擇。

“信托公司選擇房地產信托作為轉型期間業績支撐的理由比較明確：房地產市場發展較為成熟，項目風險較易于把控，業務模式比較成熟。”上述用益信托網分析師表示，從信托公司的角度來看，2018年對于信托而言是痛苦轉型的一年，創新業務體量小，還無法取代融資類業務的地位。信托公司一方面提高房企的融資門檻，信托資金逐步向行業頭部的房企和經濟較為發達地區的項目集中;另一方面，房企現階段的融資需求高漲，信托公司大幅提升了房地產類信托的收益。因此，現階段選擇開展房地產類信托既控制風險，又保證了信托業務的總量。(潘潔)

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