42941元/平方米

新建商品房成交均價(jià)緩漲

2019年伊始，過(guò)去一年的樓市數(shù)據(jù)陸續(xù)推出。根據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年北京新建商品房新增供應(yīng)套數(shù)(不含回遷房，因暫停網(wǎng)簽更新，數(shù)據(jù)不包括12月31日，下同)74931套，同比增長(zhǎng)46.94%，成交套數(shù)42994套，同比下降4.27%。

如果包含回遷房，2018年，北京新建商品房總成交為44696套，同比2017年減少11.08%，成交減少則更為明顯。價(jià)格

均價(jià)42941元/平方米

對(duì)比2015年至2018年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2018年北京新建商品房的成交套數(shù)創(chuàng)下四年來(lái)新低。對(duì)比2017年，在新增供應(yīng)套數(shù)同比增長(zhǎng)46.94%的情況下，成交套數(shù)卻同比下降4.27%。

從成交均價(jià)來(lái)看，2018年的成交均價(jià)依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但是增幅相對(duì)放緩。根據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年成交均價(jià)為42941元/平方米，同比上漲5.19%，而2016年、2017年成交均價(jià)同比上漲分別為21.76%、23.41%，所以成交均價(jià)的增幅明顯收窄。

另外，對(duì)比庫(kù)存數(shù)據(jù)得知，2016年庫(kù)存套數(shù)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，而2017年庫(kù)存量開(kāi)始增加，2018年的新建商品房存量套數(shù)為134636套，是2015年至2018年庫(kù)存套數(shù)的最高值。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“供應(yīng)上升而成交下降，對(duì)于2018年北京新建商品房市場(chǎng)而言，最大的特點(diǎn)就是庫(kù)存量大幅增加。”

對(duì)于2018年新建商品房的市場(chǎng)表現(xiàn)，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波點(diǎn)評(píng)稱(chēng)：“供應(yīng)充足，成交量減，庫(kù)存量不斷上升，商品房整體去化周期不斷拉長(zhǎng)，作為全國(guó)樓市調(diào)控最嚴(yán)的城市，北京的降溫在一線(xiàn)城市中也表現(xiàn)得較為明顯。”

住宅

新增供應(yīng)套數(shù)上漲97.2%

對(duì)于新建商品住宅市場(chǎng)而言，供應(yīng)量激增是2018年的顯著特征。

據(jù)北京中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年，新建商品住宅市場(chǎng)(文中采用數(shù)據(jù)包括普通住宅、豪宅、別墅，不包括自住房)新增供應(yīng)44809套，同比上漲97.2%，是近四年來(lái)供應(yīng)的最高峰;雖然供應(yīng)量幾近翻番，對(duì)應(yīng)的成交套數(shù)為23836套，同比上升11.56%;年末庫(kù)存達(dá)到58610套，同比上漲55.72%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱(chēng)：“大量限房?jī)r(jià)項(xiàng)目和共有產(chǎn)權(quán)房的入市是北京樓市供應(yīng)井噴的最主要原因。但是，目前限房?jī)r(jià)項(xiàng)目區(qū)域供應(yīng)扎堆現(xiàn)象明顯，共有產(chǎn)權(quán)房部分項(xiàng)目去化艱難，這使得供大于求開(kāi)始明顯出現(xiàn)。”

據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2018年北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目供應(yīng)24893套，成交4530套，成交占比為9.7%;共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)22066套，成交7729套，成交占比為16.5%。

從價(jià)格來(lái)看，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的售價(jià)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整。張大偉認(rèn)為：“隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，去化難度加大的項(xiàng)目有可能開(kāi)始價(jià)格戰(zhàn)。”

預(yù)計(jì)

未來(lái)價(jià)穩(wěn)量跌

對(duì)于2019年新建商品房市場(chǎng)的走勢(shì)，張波預(yù)測(cè)稱(chēng)：“在調(diào)控不放松的大背景下，市場(chǎng)基本面難言大改變。從需求端來(lái)看，由于限購(gòu)政策存在，購(gòu)房需求增加有限，樓市供應(yīng)則預(yù)計(jì)維持2018年水平，預(yù)計(jì)2019年北京商品房?jī)r(jià)整體將呈現(xiàn)小幅震蕩并微降態(tài)勢(shì)，成交量則繼續(xù)保持低位運(yùn)行，價(jià)穩(wěn)量跌將很可能成為2019年北京樓市的常態(tài)。”

對(duì)于新建商品住宅市場(chǎng)而言，嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)：“目前，市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)進(jìn)入了結(jié)構(gòu)化的調(diào)整，尤其是除普通住宅以外，類(lèi)似共有產(chǎn)權(quán)住房和限價(jià)房等成為交易的重點(diǎn)內(nèi)容，后續(xù)此類(lèi)趨勢(shì)依然會(huì)繼續(xù)。”

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示：“當(dāng)前庫(kù)存持續(xù)走高，在市場(chǎng)繼續(xù)放量且戶(hù)型選擇越來(lái)越少以及政策沒(méi)有明顯放松的情況下，預(yù)計(jì)2019年去化依舊較難。”

153407套

二手住宅成交量略高于2017年

2018年，對(duì)中國(guó)樓市而言，注定是不平靜的一年。在調(diào)控背景下，2018年政策環(huán)境保持連續(xù)性及穩(wěn)定性，部分剛需及剛改客戶(hù)階段性入市，但并沒(méi)有改變市場(chǎng)的整體趨勢(shì)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2019年交易量整體較為平穩(wěn)。

成交

5月回升至18096套

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2018年北京二手住宅共成交153407套(數(shù)據(jù)不包括12月31日)，比2017年的13.6萬(wàn)套稍微增加。

從每月的走勢(shì)看，2018年二手住宅市場(chǎng)需求為低位平穩(wěn)釋放，高峰與低谷相比歷年差距較小。整體市場(chǎng)在5月前后出現(xiàn)一波小高峰，5月份成交量回升至18096套，成為全年交易最高點(diǎn)。不過(guò)，到了年末再次退燒。其中，12月份二手房簽約為11540套(數(shù)據(jù)不包括12月31日)，與11月份的11203套基本持平。

自“3·17”新政出臺(tái)后，隨著北京二手房市場(chǎng)的快速冷卻，二手房?jī)r(jià)隨之下跌。從麥田房產(chǎn)成交均價(jià)來(lái)看，伴隨著交易量的低位釋放，2018年二手住宅均價(jià)較上年下降約5%，各月份之間價(jià)格小幅波動(dòng)。

市場(chǎng)雖冷，但不減北京二手住宅絕對(duì)主力的地位。貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，二手住宅與新房住宅(扣除自住型商品房等政策性住房)成交套數(shù)比為6.1，2018年二手房市場(chǎng)依然占據(jù)主導(dǎo)地位。

值得注意的是，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目套均面積90平方米以?xún)?nèi)，套總價(jià)五百萬(wàn)左右，與近兩年二手房主力交易戶(hù)型和總價(jià)重疊，因此，在2018年下半年限房?jī)r(jià)項(xiàng)目井噴供應(yīng)后，二手房交易占比量明顯下滑，至10月份，達(dá)到了近兩年占比最低值，僅占77%，而11月份雖略有回升，但依然低于過(guò)往。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2018年北京二手房交易中全款占比為22.1%，較2017年減少1.2個(gè)百分點(diǎn)。在貸款成交中，商貸占比為31.2%，較2017年下降20%，主要是由于2017年調(diào)整政策后，認(rèn)房認(rèn)貸政策使得商貸優(yōu)勢(shì)銳減，公積金及組合貸成交占比則明顯上升。

預(yù)計(jì)

合理需求可能釋放

對(duì)于2019年二手房市場(chǎng)的展望，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，整個(gè)宏觀政策層面會(huì)對(duì)購(gòu)房者的信心帶來(lái)有利支撐，進(jìn)而提振整體住房市場(chǎng)。不過(guò)，從2019年全年來(lái)看，隨著“限競(jìng)房”供應(yīng)高峰的來(lái)臨，部分購(gòu)房客群會(huì)從二手市場(chǎng)流向新房市場(chǎng)，從而對(duì)二手房市場(chǎng)帶來(lái)較為明顯的沖擊。

而在麥田房產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張葉松看來(lái)，2019年上半年，市場(chǎng)價(jià)格依然處于小幅下滑區(qū)間，交易量整體較為平穩(wěn)，階段性會(huì)出現(xiàn)春節(jié)低迷、節(jié)后回升的歷史規(guī)律。

從政策層面上看，張葉松指出，預(yù)測(cè)2019年政策基調(diào)依然是以保持市場(chǎng)穩(wěn)定為主旨，由于此輪政策已維持較長(zhǎng)周期，后續(xù)存在需求釋放壓力。因此，不排除下半年出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制，在控制價(jià)格的基礎(chǔ)上，允許合理釋放需求交易的可能性。不過(guò)，可以肯定的是，房地產(chǎn)投資時(shí)代已經(jīng)告別，一條保障民生保護(hù)剛需的探索路線(xiàn)正在進(jìn)行。

13.7%

土地溢價(jià)率刷新10年低值

2018年北京土地市場(chǎng)已經(jīng)收官，據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，2018全年，北京合計(jì)出讓72宗土地，其中住宅用地共計(jì)出讓52宗地，總建筑面積624.48萬(wàn)平方米，平均樓面價(jià)約23499元/平方米。專(zhuān)家預(yù)計(jì)，2019年，隨著土地供應(yīng)量加大，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)去化難度也將增大。

地價(jià)

平均樓面價(jià)23499元/平方米

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年合計(jì)出讓72宗土地，規(guī)劃建筑面積達(dá)到了856萬(wàn)平方米，土地出讓金合計(jì)1682.9億元，同比下調(diào)40%。溢價(jià)率刷新了近10年來(lái)歷史最低值，72宗地塊平均溢價(jià)率只有13.7%，2015年至2017年土地溢價(jià)率分別為38%、31%年、24%。

在上述成交的72宗土地中，住宅地塊合計(jì)共52宗，合計(jì)規(guī)劃建筑面積約為624萬(wàn)平方米，收攬土地出讓金1467.48億元，平均樓面價(jià)23499元/平方米。其中純限房?jī)r(jià)項(xiàng)目合計(jì)有388萬(wàn)平方米，而2017年則為443萬(wàn)平方米。從土地市場(chǎng)的溢價(jià)率看，刷新數(shù)年來(lái)最低點(diǎn)的主要原因是土地限價(jià)。

此外，上述數(shù)據(jù)顯示，2018年北京住宅用地中共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地合計(jì)11宗，共計(jì)100.38萬(wàn)平方米;限房?jī)r(jià)項(xiàng)目用地42宗地共計(jì)388萬(wàn)平方米。而2017年共有產(chǎn)權(quán)用地28宗，共計(jì)302萬(wàn)平方米;限價(jià)房用地44宗，共計(jì)442.5萬(wàn)平方米。

預(yù)計(jì)

1月土地出讓金超300億

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京累計(jì)供應(yīng)的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目土地合計(jì)已達(dá)86塊，限價(jià)房住宅規(guī)劃建筑面積高達(dá)830萬(wàn)平方米。其中，大部分或?qū)凑?ldquo;7090”政策出讓?zhuān)本┮呀?jīng)成交的土地將形成超過(guò)7萬(wàn)-8萬(wàn)套房源。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，過(guò)去幾年，北京大量的住宅用地上已逐步產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)房源，增加的供應(yīng)量主要體現(xiàn)在限房?jī)r(jià)項(xiàng)目。預(yù)計(jì)后續(xù)還將有大量地塊上市。

張大偉預(yù)計(jì)，2019年1月，北京將有25宗土地出讓?zhuān)渲校?7宗地是住宅土地，1月土地出讓金將超過(guò)300億元。

20億

13個(gè)普宅樓盤(pán)突破20億大關(guān)

根據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年北京新建商品房成交市場(chǎng)中，居住類(lèi)物業(yè)成交面積繼續(xù)保持高位，占整體市場(chǎng)的八成。

其中，2018年北京普通住宅市場(chǎng)總成交額1340.06億元，環(huán)比2017年上漲11%，共成交21547套，環(huán)比減少585套，總成交面積248.81萬(wàn)平方米，占比41%，位居各類(lèi)產(chǎn)品之首。

2018年別墅成交比2017年表現(xiàn)為量跌價(jià)漲，成交額回落。別墅2018年成交面積為100.16萬(wàn)平方米，占比17%。

2018年寫(xiě)字樓成交額環(huán)比有所提升，成交均價(jià)平穩(wěn)上漲，成交面積106.77萬(wàn)平方米，占比18%。

商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳，成交額、成交量均創(chuàng)下近年新低。

在北京中原最新發(fā)布的2018年北京普宅成交排行榜中，包括中海寰宇天下、亦莊金茂府、京投發(fā)展公園悅府、中糧天恒天悅壹號(hào)、中糧京西祥云、北京城建世華龍樾等13個(gè)住宅項(xiàng)目成交額均突破20億元大關(guān)。

石景山區(qū)的中海寰宇天下以91.11億元的成交額，問(wèn)鼎2018年北京新房成交市場(chǎng)排行榜首位，共成交1345套。亦莊金茂府以38.04億元的成交額，位居亞軍。京投發(fā)展公園悅府以29.44億元的成交額，位列第三。

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