“銀發(fā)潮”來(lái)襲，養(yǎng)老地產(chǎn)迎來(lái)萬(wàn)億級(jí)藍(lán)海，但因回報(bào)周期長(zhǎng)房企短期難盈利，養(yǎng)老地產(chǎn)仍難擺脫“賣(mài)房”嫌疑——

只有“地產(chǎn)”沒(méi)有“養(yǎng)老”，養(yǎng)老地產(chǎn)如何回歸服務(wù)本質(zhì)

近年來(lái)，隨著中國(guó)社會(huì)老齡化程度的加劇，“銀發(fā)”市場(chǎng)得以迅速擴(kuò)張。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)更是被地產(chǎn)商們稱(chēng)為“夕陽(yáng)下的朝陽(yáng)銀發(fā)市場(chǎng)”。

然而，在養(yǎng)老地產(chǎn)概念被炒得火熱的同時(shí)，由于回報(bào)周期長(zhǎng)、盈利難等原因，讓習(xí)慣于高周轉(zhuǎn)和高利潤(rùn)的房企陷入了兩難的境地。一些購(gòu)買(mǎi)了新建“養(yǎng)老小區(qū)”“老年公寓”房子的老人們慨嘆，“養(yǎng)老”只是噱頭，賣(mài)房才是本質(zhì)。

養(yǎng)老地產(chǎn)“錢(qián)景”可期

“隨著我國(guó)老齡化程度的加深，未來(lái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將大有可為。”日前，多家在渝房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人向《工人日?qǐng)?bào)》記者透露，他們所在的企業(yè)今后的房開(kāi)工程，很大程度上將著眼于“養(yǎng)老”，搶占重慶的“銀發(fā)”市場(chǎng)，爭(zhēng)取摸索出一條能回籠資金、持續(xù)盈利的模式。

記者了解到，重慶是西部地區(qū)第一個(gè)進(jìn)入老齡化社會(huì)的城市。根據(jù)重慶統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，預(yù)計(jì)到2020年，重慶60歲以上總?cè)丝趯⒊^(guò)800萬(wàn)人，即全市戶(hù)籍人口的23%均為老齡人口。因此，重慶的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)將是一塊規(guī)模龐大的“蛋糕”。

全國(guó)老齡辦《中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃》報(bào)告披露，到2030年我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)市場(chǎng)的總產(chǎn)值將突破10萬(wàn)億元大關(guān)。未來(lái)10~15年將是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期。

“養(yǎng)老地產(chǎn)其實(shí)不算特別新潮，其概念的誕生可以追溯到10多年前，只是以前有點(diǎn)不溫不火。”重慶一地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)人余驊告訴記者，2008年，保利就曾派出高層奔赴國(guó)外考察養(yǎng)老地產(chǎn)，到2013年初，保利首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)項(xiàng)目——和熹會(huì)老齡公寓順利落地并展開(kāi)運(yùn)營(yíng)。期間，大大小小的地產(chǎn)企業(yè)紛紛開(kāi)始“試水”，近年來(lái)，伴隨國(guó)家政策的支持，養(yǎng)老地產(chǎn)又取得了較大規(guī)模的發(fā)展。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有80家地產(chǎn)商進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，公開(kāi)信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)百余個(gè)。除龍頭房企踴躍入場(chǎng)外，一些中小房企也紛至沓來(lái)，成為養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域中的重要構(gòu)成。

“從2017年開(kāi)始，很多做得好的養(yǎng)老公寓已經(jīng)是一房難求。所以這種情況下，它的資產(chǎn)證券化的一些項(xiàng)目，基本是可期待的。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生曾表示，隨著老齡人口的急劇上升，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一定會(huì)成為下一步的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。

還有業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，我國(guó)逐漸邁入老齡化社會(huì)已是毋庸置疑的事實(shí)，房企、保險(xiǎn)公司等涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，實(shí)際上是布局了一個(gè)萬(wàn)億級(jí)經(jīng)濟(jì)藍(lán)海。

“養(yǎng)老”是噱頭，“賣(mài)房”是本質(zhì)

盡管當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)大火，各地以“養(yǎng)老”為宣傳口號(hào)的項(xiàng)目遍地開(kāi)花，但對(duì)于一些受此吸引的老人們來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)有點(diǎn)名不副實(shí)。

今年67歲的傅明東(化名)，是重鋼集團(tuán)的退休職工。因?yàn)樗屠习槟挲g都大了，不能長(zhǎng)時(shí)間吹空調(diào)，但重慶的夏季又特別炎熱，退休后，每年夏季就會(huì)到貴州或湖北等地去避暑。

兩年前，傅明東的兒子給他在湖北利川買(mǎi)了一套小戶(hù)型公寓，并告訴他，該公寓有很成熟的配套設(shè)施，還有專(zhuān)門(mén)考慮到老年人養(yǎng)老的需求，設(shè)有一些針對(duì)老人的服務(wù)。

“去年夏季，我和老伴到了那里后，發(fā)現(xiàn)一點(diǎn)都不方便，之前承諾的配套設(shè)施也不見(jiàn)蹤跡，更別提針對(duì)老人的醫(yī)療、家政等服務(wù)，買(mǎi)點(diǎn)菜還要坐十幾分鐘的車(chē)。”傅明東稱(chēng)，該公寓對(duì)外一直打的旗號(hào)都是“避暑圣地，養(yǎng)老的不二選擇”，“所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)，其實(shí)就是賣(mài)房子，養(yǎng)老只不過(guò)是個(gè)噱頭罷了。”

采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，不少人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)頗有微詞。他們認(rèn)為，地產(chǎn)公司自己都可能沒(méi)弄清什么是養(yǎng)老地產(chǎn)，也沒(méi)有把老人真正的需求放在心上，只要房子賣(mài)出去了，就萬(wàn)事大吉了。

事實(shí)上，這些年，房企打著“養(yǎng)老”名義賣(mài)房子的做法已是屢見(jiàn)不鮮。在業(yè)界專(zhuān)家看來(lái)，養(yǎng)老沒(méi)錯(cuò)，地產(chǎn)沒(méi)錯(cuò)，養(yǎng)老地產(chǎn)也沒(méi)錯(cuò)，錯(cuò)的是開(kāi)發(fā)商打著養(yǎng)老的名義借助政策的支持來(lái)大搞圈地活動(dòng)，完全不知養(yǎng)老地產(chǎn)該怎么做，只知道拿地蓋房子賣(mài)房子。

北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志曾公開(kāi)表示，由于定位不明，現(xiàn)階段的養(yǎng)老地產(chǎn)只是貼上了不同的標(biāo)簽，以不同形式賣(mài)房，并沒(méi)有擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的本質(zhì)。

對(duì)此，重慶一本土房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，對(duì)從事養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，不賣(mài)房很難盈利，而賣(mài)房又背離了做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的初衷，房企也處在兩難的境地。“面對(duì)這么大一塊‘蛋糕’，地產(chǎn)企業(yè)不可能不動(dòng)心，但又苦于國(guó)內(nèi)沒(méi)有真正成功的商業(yè)模式可以借鑒，傳統(tǒng)房企做養(yǎng)老地產(chǎn)也是在‘摸著石頭過(guò)河’，起碼還需要5年以上的成長(zhǎng)期。”

需轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;養(yǎng)老服務(wù)”

當(dāng)前，雖然眾多房企紛紛搶灘打造養(yǎng)老產(chǎn)品線，但養(yǎng)老服務(wù)的投資回報(bào)率遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資。養(yǎng)老地產(chǎn)的概念雖產(chǎn)生已久，卻尚無(wú)明確的成功商業(yè)模式。

據(jù)了解，一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目從立項(xiàng)、籌備到開(kāi)業(yè)的周期，比一般產(chǎn)業(yè)要長(zhǎng)，達(dá)到盈利平衡點(diǎn)需要3~4年，實(shí)現(xiàn)盈利需要5~6年。有業(yè)內(nèi)人士指出，在房企多元化的業(yè)務(wù)中，養(yǎng)老地產(chǎn)的回報(bào)周期無(wú)疑是“進(jìn)展最緩慢”的。

保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊曾言，養(yǎng)老地產(chǎn)這種長(zhǎng)期投入、持有運(yùn)營(yíng)型的地產(chǎn)模式，與以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一點(diǎn)前期的預(yù)估不足，都可能造成投資風(fēng)險(xiǎn)。

除了缺乏成功的商業(yè)模式外，不少?gòu)臉I(yè)者認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)雖然概念誕生已久，但落地的項(xiàng)目仍是新生事物，還有很多地方不完善，其中，項(xiàng)目獲取是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的行業(yè)痛點(diǎn)。

“由于相關(guān)法律法規(guī)尚不成熟，缺乏有效的市場(chǎng)監(jiān)管，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資質(zhì)良莠不齊，社會(huì)目前對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在信任危機(jī)……”重慶大渡口區(qū)一街道工作人員坦言，人們對(duì)地產(chǎn)企業(yè)存有成見(jiàn)，因?yàn)榇_有房企給業(yè)主的承諾未兌現(xiàn)的情況發(fā)生，因此，很多養(yǎng)老項(xiàng)目及政策難以落地。

針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)如今面臨的困局，地產(chǎn)界人士認(rèn)為，對(duì)于傳統(tǒng)房企來(lái)說(shuō)，要進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造真正的養(yǎng)老地產(chǎn)，首先要完成“地產(chǎn)人”到“養(yǎng)老服務(wù)人”的角色轉(zhuǎn)變，爭(zhēng)取在政府支持和企業(yè)運(yùn)營(yíng)雙管齊下的基礎(chǔ)上，將“養(yǎng)老地產(chǎn)”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;養(yǎng)老服務(wù)”，實(shí)現(xiàn)老人的“老有所養(yǎng)”以及讓企業(yè)能回籠資金和利潤(rùn)增長(zhǎng)。

“養(yǎng)老地產(chǎn)回歸養(yǎng)老需求的實(shí)質(zhì)是房企如何提供養(yǎng)老服務(wù)。”在重慶資深地產(chǎn)人許波看來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)核心也在于服務(wù)運(yùn)營(yíng)上，但中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)公司的流程體系、人才培養(yǎng)方面較為薄弱，各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人群消費(fèi)層次和服務(wù)需求不盡相同，因此，選擇適配產(chǎn)品與運(yùn)營(yíng)模式，將決定項(xiàng)目落地，而如何提供人們真正需要的養(yǎng)老服務(wù)將決定項(xiàng)目能否走得長(zhǎng)久。

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