今年3月20日，定位香港太古廣場，多家房企同時召開2018年業績發布會，這里面就有同為“華南五虎”的雅居樂和富力地產，雖然相比于老友碧桂園、恒大超過5000億元的銷售金額，小巫見大巫，但對他們來說，一個首次邁入千億門檻，創造自己的歷史，一個銷售金額取得60%的增幅，向著兩千億的目標奔跑，仍算喜事。

不過，2018年房地產市場風云變幻，下行趨勢明顯，欣喜背后是艱難的前行，如同雅居樂，千億背后是銷售預期不達標、各項指標增速放緩、負債攀升、存貨快速增加。

預期不達標 今年下調銷售目標

銷售額首次突破千億元大關，這對雅居樂來說是歷史性的一刻。2018年，雅居樂連同合營公司、聯營公司以及由本集團管理并以“雅居樂”品牌銷售的房地產項目累積實現預售金額為1026.7億元，同比增長14.5%，累積實現預售建筑面積為798萬平方米，同比增長8.4%，預售均價為每平方米12871元，同比增長5.6%。

雖然首次邁入千億門檻，但遺憾的是，與1100億元的銷售目標仍有70多億元的缺口。細究背后原因，雅居樂以往業績增長較為倚重的海南區域銷售下滑嚴重。曾經，雅居樂位于海南的大盤清水灣項目連續多年創下銷售記錄，被業內封為“神盤”，直至 2017年，清水灣的預售金額仍高達170億元，占雅居樂全年銷售額的19%。但是2018年4月海南實施全域限購，堪稱史上最嚴調控，將海南清水灣拉下銷售神壇。

據了解，雅居樂對清水灣預期銷售目標是130億元，2018年前4月，清水灣已完成了80.37億元。但是，海南全域限購風暴來襲，清水灣受挫嚴重。截至2018年前11個月，該項目總銷售額為81.93億元，也就是說，在2018年5月-11月這半年時間，清水灣僅賣了一億多元。

根據雅居樂2018年業績發布會，在2018年銷售業績貢獻中，海南、云南的貢獻占比下降至19.2%，僅相當于2017年清水灣一個項目的貢獻占比。

雅居樂副總裁王海洋表示，“海南調控確實是史上最嚴的，也是全國最嚴的，基本上把島外的人都限購了。但我們也看到利好的一點，海南的人口才900多萬，而發展自由貿易港，需要大批量的人才，所以未來人口的紅利、政策的紅利對整個市場來說非常好。雖然目前海南房地產受到暫時影響，但未來一點問題都沒有。”

市場整體調控預期未言放松，包括中海、首創置業、九龍倉、旭輝等在內的不少房企都下調銷售目標，雅居樂也是如此。2019年，雅居樂的銷售目標是預售金額達到1130億元，預期同比增速10%。雅居樂主席兼總裁陳卓林表示，今年10%的增幅是看市場和公司的實際情況決定的，定這個指標也是比較保守的。“在政策下，市場還是有的，我們的投資和未來的發展計劃都是審慎樂觀的。”

盈利增速放緩 負債攀升

相比于2017年雅居樂不少財務指標的大幅增長，2018年則黯淡了許多。

財報顯示， 2018年，雅居樂實現營業額561.45億元，同比增加8.8%，2017年同期增幅是10.6%;毛利246.74億元，同比增加19.3%，2017年增幅是67.3%;凈利潤83.58億元，同比增加23.3%，2017年增幅是122.3%;股東應占利潤71.25億元，同比增加18.3%，2017年增幅為163.8%。

不過，在凈利潤率與毛利率方面，雅居樂表現較好，2018年，整體毛利率及凈利潤率分別為43.9%及14.9%，較去年分別上升3.8個百分點及1.8個百分點。高于同行整體水平。

在負債方面，2018年，雅居樂負債總額高達1754.65億元，同比增長47.2%，2015年-2017年的增速分別為-8.7%、16.3%、36.1%。2018年，雅居樂資產負債率為76.14%，與前一年同期相比上升了2.68個百分點;凈負債率也從2017年的71.4%攀升至2018年79.1%。

值得關注的是，在財務報表中權益一欄，雅居樂永續債券增速明顯，這也稀釋了凈負債率增速。據了解，永續債券也稱無期債券，雖是債務工具，但帶有股權融資特性，所以被列為權益類項目。

記者發現，在雅居樂2018年的權益列表中，永久資本證券為83.35億元，同比增長50.7%，而2017年與2016年金額基本持平。

對于負債率的上升，雅居樂首席財務官張森表示，去年我們就講過，預計2018年的負債率會上升一點，主要原因是因為多元化布局，這在我們計劃之內，現在的負債率79%也在預計之內。預計2019年負債率會跟2018年持平，不會有什么改變。

據了解，2018年，雅居樂在多元業務拓展方面，新成立房管業務，并將原有的酒店及投資物業進行整合，并注入包括購物中心、寫字樓、文旅商業及社區商業等商業項目，成功構建了商業板塊。

加速拿地 三四線暗藏風險

為了實現千億目標，過去兩年，雅居樂加速拿地。2017年，雅居樂新增土地預計總建筑面積為 964 萬平方米，其中本集團應占預計總建筑面積為 746 萬平方米，集團應付土地金額為 346 億元。2018年，雅居樂先后在多個城市群策略性地透過招標、拍賣、掛牌及股權收購等方式增添46幅新地塊，新地塊預計總建筑面積達1111萬平方米，本集團應占權益預計總建筑面積為909萬平方米，集團應付土地金額為294億元。

新增土儲面積增多，付出相應的土地金額卻減少，這意味著雅居樂拿地成本在下降，這得益于新增土地中不少位于三四線等城市，地價較低。財報顯示，雅居樂2018年新拓展了20個城市，不乏有邯鄲、漢中、湖州、晉中、荊州、連云港、茂名、梅州、商丘、威海、許昌、云浮及漳州等三四線城市。

在過去一輪的增長中，三四線城市樓市被過度透支，泡沫嚴重，暗藏風險。易居房地產研究院發布的報告顯示，2019年1月份，受監測的中國40個典型城市新建商品住宅成交面積漲跌數據中，一線城市成交面積環比下降36%，同比增長19%;二線城市成交面積環比下降30%，同比下降14%;三四線城市成交面積環比下降30%，同比下降21%。三四線樓市降幅最為明顯。

土地規模的擴張也令雅居樂存貨上升，東方財富網數據顯示，截至2018年12月31日，雅居樂有存貨820.78億元，同比增長44.2%，而2017年同期增幅是12.3%。

對于雅居樂來說，存貨是其未來銷售增長的基礎保障，但是存貨能否快速周轉與去化，影響其現金流。因此，對于雅居樂來說，有兩個潛在的風險值得關注，一是海南樓市能否回暖，二是未來三四線樓市將如何發展。

王海洋表示，“在城市布局方面，我們一直是堅持城市群的發展策略，在內部有一些篩選。據了解，雅居樂的拿地策略是‘2+3+N’，‘2’是珠三角和長三角城市群，‘3’包括大京津冀、中西部、海峽西岸等潛力較大將積極拓展的城市群，‘N’則是機會型城市群。我們未來是聚焦一二線，但并不代表三四線城市就是沒有機會，這些機會怎么抓住，是對所有公司的考驗。”

值得關注的是，在雅居樂總部位于的粵港澳大灣區，雅居樂積極布局。王海洋透露， 2018年簽訂了差不多10個城市更新項目的框架協議和合作協議，這些協議主要集中在廣州、中山。

新京報記者 段文平 編輯 武新 校對 吳興發

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