隨著房地產企業2018年全年及2019年一季度業績陸續發布，企業規模化競爭逐漸深入。市場統計數據顯示，截至一季度，百強房企的市場份額占比已超7成。

今年政府工作報告提出，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。業內分析認為，縱觀當前宏觀經濟和房地產市場態勢，從增量時代進入到存量時代以后，已不再支持過度擴張的發展模式。在新舊動能轉換、產城融合的大背景之下，未來房地產行業將普遍嘗試產業轉型，走可持續的高質量發展之路。

房企集中度進一步上升

2019年以來，房地產市場政策調控的主基調被確立為“堅持住房居住屬性”。一季度，各地方政府落實城市主體責任，同時結合市場實際情況持續優化政策，促進房地產市場平穩健康發展。

在此影響下，部分城市住宅銷售市場開始有所起色。其中，從3月份單月數據來看，一二線城市明顯升溫。在企業業績表現上，百強房企當月的銷售規模同比增長，單月環比增速也遠高于去年同期。

與此同時，房地產企業之間規模化競爭繼續深化，行業集中度進一步集中，龍頭房企表現尤為明顯。克而瑞研究中心的統計數據顯示，1-3月份，碧桂園、萬科、恒大、保利發展等4家企業銷售業績已經超過千億。

2019年一季度，百強房企內部，各梯隊房企的銷售額集中度較去年保持了一定幅度的提升。其中，TOP30房企集中度近50%，TOP100房企集中度達到70.5%，均創下歷史新高。

“從業績來看，百強企業保持較好的增長態勢。”針對2018年房地產百強企業的業績表現，中指研究院研發中心總經理白彥軍指出，不僅表現在業績增長方面，所有的資源也在向百強企業集中。

白彥軍表示，從企業進入的城市、項目個數來看，目前前10大企業平均進入了超過100個城市，占到地級以上城市1/3。土地資源方面，前10企業拿地金額占前50企業總金額的一半，前50企業里面的前10名在土地資源的儲備方面增長非常顯著。融資方面，無論是從發債、銀行信貸等指標來看，前10、前30企業都繼續在資源儲備過程中獲得了很大優勢。

因此，中指院方面認為，“有土地資源的保障，有資金資源的保障，百強企業在未來可能具備更好的發展基礎和條件。”

“從2018年年報來看，鑒于2018年下半年市場疲軟，上市企業對2019年市場的普遍預測都以平穩運行為主，行業將維持整合態勢。”克而瑞研究中心研究員謝楊春分析認為，“整體平穩、分化加劇，意味著2019年是競爭更加激烈的一年。促銷售將會是房企在2019年的主旋律。”

謝楊春分析認為，克而瑞統計的25家典型企業中，有半數企業2019年制定的銷售目標同比漲幅在20%以上。因此，2019年房企的集中度仍然會繼續上升。

一季度房企市值水漲船高

一季度，伴隨著中央及地方兩會針對房地產市場調控基調的確定，大部分地區并無新增或升級原有調控政策。同時信貸環境改善、融資壓力降低、房企陸續披露2018年的優秀業績等利好消息不斷推出。期內，優質地產股受到追捧，股價持續上漲，市值不斷增長。

從市值來看，行業市值規模進一步得到擴大，龍頭企業優勢凸顯，領先地位持續保持。中指院的統計數據顯示，2019年一季度，前100房企市值合計40991.5億元，整體較2018年末增長26.4%。

一季度，前十大房企總市值之和達20841.5億，占TOP100的50.8%，中指院相關負責人分析認為，“強者恒強的態勢延續，龍頭房企憑借廣布局、高品質、快周轉、強營銷等綜合競爭力，獲資本市場持續青睞。”

從漲跌幅來看，96%上市房企市值得到提升。一季度96家房企總市值較2018年末增長，其中15家漲幅超過50%，54家漲幅超過30%。市值漲幅前10家上市房企市值漲幅均值76.4%。

該負責人表示，“一方面，受A股和港股大盤整體走高的影響，投資者投資信心有所恢復;另一方面則與投資者更加關注企業不斷提升的內在價值有關，尤其行業的去杠桿效果顯著，優質房企對產品品質和盈利能力的持續提升，提升了投資者的信心。”

具體來看，上市房企市值一季度大幅上漲主要得益于企業經營狀況的持續改善和盈利能力的不斷提高。尤其是部分企業2018年業績顯著增長，銷售和凈利潤創下新高，股票價值獲資本市場高度認可。

2019年一季度，股票市場節后回暖，又恰逢房企公布業績的密集時期，地產股市值順勢回升。上述中指院相關負責人指出，“短期來看，調控政策和融資均有結構性邊際改善，上市房企市值仍將穩中有升;中長期來看，隨著行業集中度逐漸提升，龍頭房企業績表現更加優異，未來企業市值或將進一步提升。”

高質量發展成為主流

4月11日，在全聯房地產創新論壇暨房訊網品牌戰略發布會上，業內人士普遍認為，針對房地產市場化改革逐漸深入，已經由增量時代進入到存量時代，當前的市場態勢已不再支持過度擴張的發展模式，未來只有做好產業轉型，走可持續的高質量發展之路。

在業內看來，2019年樓市調控的主基調仍然是“堅持住房居住屬性”。短期仍將堅持穩地價穩房價穩預期，長期而言將會加大力度推進房地產市場健康發展長效機制的建設。同時，2019年政策趨勢上也將更加強調落實城市主體責任。在確保房地產市場穩定運行的前提下，一方面遏制投機炒房的政策將繼續保持連續性穩定性，另一方面更好地保障合理的自住需求，使整體的政策組合更加優化，保持房地產市場穩定運行。

值得一提的是，2019年以來，在投資拿地方面，房地產企業的態度普遍以“保守”、“謹慎”為主。一方面，對于未布局的城市和區域不會輕易進駐，與前兩年普遍大舉擴張的戰略形成對比的是，目前鮮有房企表示要大舉拓展城市布局。同時，企業普遍表示，將會較為嚴格地按照既定拿地銷售比來安排土儲資金。

上述中指院負責人分析指出，企業謹慎的預期源自銷售市場的不確定性，尤其是三四線市場熱度正在急劇衰退。另外，在房住不炒的大基調下，未來售價大幅提升的可能性不高。

從上市房企今年的業績預期來看，多數企業認為2019年市場整體會較平穩運行，行業發展的增速會有所下降。因此，中指院方面預計，2019年將是行業集中度更加上行、企業之間競爭更加激烈的一年。

在全聯房地產創新論壇上，億翰智庫董事長陳嘯天認為，房地產行業已經從此前的上升通道進入到振蕩通道，房企在發展過程中應回歸核心，找到自身的核心優勢，圍繞核心優勢展開一整套要素整合，進而形成企業自主的發展體系。

當代置業執行董事兼總裁張鵬則表示，房地產行業已經進入到講品質、講內涵、講價值的存量時代，面對新形勢，房地產企業應該防止土地錯配、防止資金錯配、防止產業錯配，促進企業轉型升級和房地產主業的發展。

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