《北京市住宅工程質量潛在缺陷保險暫行管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)規定,住宅工程質量潛在缺陷保險是指由住宅工程建設單位投保的,保險公司根據保險條款約定,對在保險范圍和保險期間內出現的因工程質量潛在缺陷所導致的投保建筑物損壞,履行賠償義務的保險。

根據《管理辦法》,住宅工程包括住宅工程和在同一物業管理區域內其他建筑物。工程質量潛在缺陷,是指住宅工程在竣工驗收時未能發現的,因勘察、設計、施工、監理及建筑材料、建筑構配件和設備等原因造成的工程質量不符合工程建設標準、施工圖設計文件或合同要求,并在使用過程中暴露出的質量缺陷。業主,是指住宅或者其他建設工程所有權人,為保險合同的受益人和索賠權益人。

《管理辦法》還要求,在北京市行政區域內從事新建、改建、擴建住宅工程的缺陷保險活動,及對缺陷保險活動實施監督管理的,應當遵守《管理辦法》。值得一提的是,北京市新建住宅工程項目,在土地出讓合同中,將投保缺陷保險列為土地出讓條件,并要求選擇具備相應能力的保險公司。

對于《管理辦法》涉及的相關法律問題,《法制日報》記者采訪了業內有關專家。

記者:近年來,住房質量問題日益受到關注,《管理辦法》出臺的前提條件和社會背景有哪些?

孟強:隨著城市化進程加快,各地房地產市場蓬勃發展,大批新城、小區和建筑物建造起來,有些工程質量的確不高,或因為工期過短而存在隱患,由此引發了一些業主與開發商之間關于建筑物質量問題的糾紛。

此類糾紛解決起來索賠程序繁瑣,鑒定過程復雜,較長的索賠時間會導致業主的權利遲遲得不到保障,更重要的是建筑物的質量缺陷無法得到修復,可能會引發更大的危險。

北京市出臺的《管理辦法》,正是對此類情形的預防和應對,通過開發商為建筑物投保的方式,在出現住宅工程質量潛在缺陷時,能夠通過保險公司對業主先行賠付或者維修,從而及時保障建筑物的質量問題得到解決、業主的權利得到保障,不至于久拖不決。保險公司在對業主賠付之后,如果屬于其他責任單位應當承擔的法律責任,再進行追償。

記者:從法律角度而言,住宅工程質量潛在缺陷保險對保險公司、住房者、開發商和工程建筑方分別將會產生哪些影響?

孟強:對保險公司而言,由于工程質量潛在缺陷保險的承保采取共保模式,所以需要成立共保體,共保體由牽頭保險公司和至少兩家成員保險公司組成,并實行統一保險條款、統一保險費率、統一理賠服務、統一分配份額、統一信息平臺。這增加了新的主體、業務和流程。

對住房者而言,當入住房屋之后出現質量問題,可以通過工程質量潛在缺陷保險向保險公司主張理賠,從而避免直接與開發商維權,節省了時間和精力成本,有助于維護業主權益。

對于開發商和工程建設者而言,增加了為住宅工程購買此類保險的義務,成本會增加,而且一旦出現建筑質量糾紛,會面臨保險公司的索賠追償問題。

記者:有網友擔心強制性保險的費用會分擔到消費者頭上,出現“羊毛出在羊身上”的情況,即雖然住宅工程建設單位是投保人,但可能由此引起房價上漲。對此應該怎么看?

孟強:這一擔心是有道理的,因為根據《管理辦法》規定,本市新建住宅工程項目,應當在土地出讓合同中,將投保工程質量潛在缺陷保險列為土地出讓條件。所以這是必須購買的強制性的保險,而且允許建設單位投保住宅工程質量潛在缺陷保險的保險費,可在建設項目總投資中的工程建設其他費用中列出。住宅工程建設單位作為投保人,其支付的保費將作為成本對外支出,因此有可能將這一成本折算在房價上。

但由于各地政府普遍對新房價格進行了調控和限制,房價上漲必然受到相關調控的限制。而且此類保險作為強制類保險,保險監管部門應當會對保費進行限制,不至于過高。

記者:有了住宅工程質量潛在缺陷保險之后,工程質檢部門的功能和職責是否會受到影響,保險公司和質檢部門應該如何平衡相互之間的關系和責任?

孟強:根據《管理辦法》的界定,工程質量潛在缺陷,是指住宅工程在竣工驗收時未能發現的,因勘察、設計、施工、監理及建筑材料、建筑構配件和設備等質量原因造成的,不符合施工圖設計文件、工程建設標準和合同要求,并在使用過程中暴露出的工程質量缺陷。而且住宅工程質量潛在缺陷保險的基本承保范圍為地基基礎工程和主體結構工程、保溫和防水工程。

由此可見,住宅工程質量潛在缺陷還是因為勘察、設計、施工、監理等多方主體的原因而引發,進行理賠之后,必然會在保險公司與這些單位之間形成追償糾紛關系。有了保險公司的買單,質監等單位并不能免責,因為后續會有保險公司的追償。

保險公司追償會比單個業主更有力,因為其具有專門的法律合規團隊進行訴訟,所以工程質檢單位不會免責,其功能和職責甚至還會得到加強。

根據《管理辦法》規定,出現住宅工程質量潛在缺陷的,業主可以向保險公司提出索賠申請,屬于保險責任的,保險公司應當及時維修或賠償,對不屬于保險責任的,保險公司不予賠償。

是否屬于保險責任的范圍可能引發爭議,對此,《管理辦法》設置了一個檢測鑒定程序,保險公司對工程質量潛在缺陷保險合同約定的質量缺陷損失履行賠償義務后,有權對質量缺陷負有責任的相關單位行使代位請求賠償權利。(記者 杜曉 實習生 陶穩)

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