“恒萬碧”把持上市房企綜合實力前三

日前，上海易居房地產研究院中國房地產測評中心發布《2019中國房地產上市公司測評研究報告》(以下簡稱《報告》)，這是該機構連續12年發布上市房企測評研究成果。

此次《報告》選取了21家房企，包含125家滬深上市房企，83家在港上市房企及2家海外上市企業。根據榜單，中國恒大(3333.HK)、萬科A(000002.SZ)和碧桂園(2007.HK)分列上市房企綜合實力榜前三位。進入TOP10的上市房企還有保利、中海、融創、龍湖、新城控股、華潤置地和富力。

地產板塊呈下跌趨勢

《報告》指出，在資本市場方面，不論是A股上市房企還是在港上市房企，去年均呈現下跌趨勢。

由于頭部房企中，除萬科、保利等外，其余多數都在香港上市，因此去年在港上市股價表現相對優于A股市場。股價表現方面，去年全年股價累計漲幅前十名里，在港上市房企占據前九位，A股金科股份以31.88%的漲幅位居第六名。

從每股收益來看，去年上證、深證A股企業每股收益平均值分別為0.62元和0.29元，滬深上市房企每股收益平均值為0.56元，每股收益水平略低于上證A股，遠高于深證A股，同比小幅上升。在港上市房企2018年每股收益平均值為0.81元，同比小幅上升2.07%。

根據《報告》，截至去年年末，上市房企中市值超過千億元的有8家。在股價表現方面，全年累計漲幅靠前的企業包括太陽城、佳源國際、華潤置地等，而跌幅靠前的個股有萬達酒店發展、海航基礎、粵泰股份等。

股票有漲有跌，但上市房企的經營規模去年實現了高速增長。《報告》指出，去年上市房企總資產均值為1121.51億元，同比上升28.4%。

除總資產均值外，房地產業務收入均值和凈資產均值增速均有較快增長。截至去年年底，總資產超過千億的上市房企有57家，占比27.14%，恒大、碧桂園、萬科、綠地四家上市企業總資產超過萬億元規模。

對此《報告》認為，由于房地產股業績的結算周期平均為18個月，而2018年財報反映的業務主要是2016、2017兩年的情況。

償債情況平穩

在償債能力方面，《報告》稱，去年上市房企債務指標總體平穩，財務風險整體可控。其中資產負債率均值為68.09%，凈負債率均值為92.52%。

根據數據，中海等企業的資產負債率低于行業均值，龍湖、寶龍地產等企業資產負債率高于均值，但低于80%。但仍有不少大型企業的資產負債率高于80%，包括恒大、碧桂園、萬科、華夏幸福、新城控股等規模房企全部在內。

上市房企的三大盈利效率指標出現分化，凈資產收益率出現上升，但總資產凈利率均值和總資產報酬率均值出現下降。這主要由于本輪房地產周期主要以高周轉外延式擴張驅動，上行周期對資產盈利能力要求有所放寬。在高杠桿下，凈資產回報率同樣可以提升。

不過，盡管“碧恒萬”三甲企業資產負債率較高，但企業成長能力，特別是土地儲備方面仍有很強的實力。其中恒大和碧桂園的總貨值超過2萬億元，萬科總貨值超過1萬億元，而保利、融創、綠地、中海、龍湖等企業總貨值也在1萬億元以上。

《報告》分析稱，行業依然存在向上空間，但拿地難度越來越大。房企或是快速發展取得規模優勢，或是拿地方面能夠擁有自己的獨特渠道。

南方日報記者 葛政涵

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