寫(xiě)字樓市場(chǎng)是宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的活躍程度、企業(yè)用戶在寫(xiě)字樓里的配比和變化情況反映了宏觀經(jīng)濟(jì)的活力和不同行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出較為有趣的局面，一方面，2019年寫(xiě)字樓新增供應(yīng)加大，寫(xiě)字樓租金有所下降;另一方面，國(guó)際私募巨頭黑石、新加坡凱德集團(tuán)、房地產(chǎn)信托基金領(lǐng)展等在內(nèi)的外資買家，頻頻斥巨資買樓。

對(duì)此，北青網(wǎng)記者專訪了國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)公司高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海，對(duì)今年的寫(xiě)字樓市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行解析。

北青網(wǎng)記者：今年國(guó)內(nèi)整體寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)不景氣，成交及價(jià)格有所下行，請(qǐng)您分析下主要原因?

嚴(yán)區(qū)海：寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的活躍程度從2018年下半年特別是第四季度出現(xiàn)明顯的放緩，2019年第一季度從一線城市寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)來(lái)看，租賃需求仍較為疲軟，租賃成交量和去年同期相比明顯減少。

盡管部分城市第一季度末開(kāi)始有回升跡象，但宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性也使得占市場(chǎng)需求主導(dǎo)的國(guó)內(nèi)企業(yè)出現(xiàn)明顯的對(duì)租賃成本的控制，特別是中小型企業(yè)，減少租賃成本的傾向更為明顯，從而造成租金有小幅的降低，但同時(shí)也促使更多的搬遷需求出現(xiàn)。

北青網(wǎng)記者：您認(rèn)為今年北京寫(xiě)字樓的市場(chǎng)走勢(shì)會(huì)呈現(xiàn)哪些新特點(diǎn)?

嚴(yán)區(qū)海：2019年，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)將為達(dá)到歷史高峰的120萬(wàn)平方米——其中84.43%將位于CBD、亞奧與麗澤子市場(chǎng)。CBD核心區(qū)電力供應(yīng)的不足以及麗澤子市場(chǎng)的相對(duì)欠成熟或?qū)⒁欢ǔ潭壬献璧K位于這兩個(gè)區(qū)域新項(xiàng)目的租賃進(jìn)程。我們因此預(yù)測(cè)全市整體空置率將于2019年末被同比推升8.1個(gè)百分點(diǎn)至18.1%，大量的新增供應(yīng)亦會(huì)使平均租金同比小幅下調(diào)0.48%。

北青網(wǎng)記者：北京是否面臨寫(xiě)字樓過(guò)剩的問(wèn)題?中長(zhǎng)期會(huì)向什么方向發(fā)展?

嚴(yán)區(qū)海：北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置率為10%左右，但如果不考慮新興商務(wù)圈的影響，核心區(qū)域空置率僅為7%，仍是較為健康的水平。2019年將會(huì)有較多新增供給進(jìn)入市場(chǎng)，將推高整體空置率。但是我們認(rèn)為北京作為全國(guó)第三產(chǎn)業(yè)占GDP比例最高的城市，包括科技、金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)和傳媒等領(lǐng)域企業(yè)帶來(lái)的需求仍會(huì)將新增供給逐漸吸納，只是需要一些時(shí)間。另外一方面，隨著政府規(guī)劃的調(diào)整，會(huì)控制部分寫(xiě)字樓項(xiàng)目的體量和入市時(shí)間，從而減少部分未來(lái)供給，使得北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需更為平衡。從長(zhǎng)期看，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率仍將回落到較為健康的水平。

北青網(wǎng)記者：今年前3個(gè)月，外資機(jī)構(gòu)在中國(guó)內(nèi)地的大宗交易已達(dá)8起，累計(jì)金額超過(guò)300億元人民幣，僅黑石一家機(jī)構(gòu)就出手近200億元。您認(rèn)為為何外資突然搶購(gòu)寫(xiě)字樓?

嚴(yán)區(qū)海：2019年第一季度北京投資市場(chǎng)總成交金額達(dá)到人民幣342億元，較2018年第四季度增長(zhǎng)50%，環(huán)比增長(zhǎng)迅猛的主要原因是融創(chuàng)中國(guó)收購(gòu)泛海國(guó)際北京及上海地塊資產(chǎn)包交易金額較大，其中北京地塊估計(jì)的收購(gòu)價(jià)約人民幣200億元，占北京第一季度總成交額的59%。從買家國(guó)籍來(lái)看，國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu)仍主導(dǎo)市場(chǎng)，但外資投資機(jī)構(gòu)從2018年下半年開(kāi)始高端關(guān)注北京投資市場(chǎng)，2018年外資買家投資金額占比達(dá)到25%，比2017年提高了22個(gè)百分點(diǎn)。與國(guó)內(nèi)買家相比，外資投資者在資金來(lái)源方面有較大優(yōu)勢(shì)，而受到國(guó)家金融政策的影響，盡管2019年流動(dòng)性略有放松，但到目前為止進(jìn)入到房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的資金仍較為有限。這也是驅(qū)動(dòng)外資買家購(gòu)買行為的原因之一。

同時(shí)，外資涌入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)更多還是看好北上廣深等城市資產(chǎn)的保值增值能力，其背后是對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的長(zhǎng)期信心。這也是近年來(lái)大部分外資在配置資產(chǎn)時(shí)把中國(guó)當(dāng)做亞洲最重要市場(chǎng)之一的原因。

北青網(wǎng)：在城市群發(fā)展戰(zhàn)略的背景下，國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓格局是否會(huì)有所改變?

嚴(yán)區(qū)海：如前所述，國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)目前主要是需求略有放緩，2019年一線城市都將迎來(lái)大量新增供給，從而不同程度推高空置率，但租金變化各城市略有差異。

根據(jù)近期發(fā)改委發(fā)布的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，加快建設(shè)的京津冀、長(zhǎng)江三角洲和粵港澳大灣區(qū)，以及扎實(shí)開(kāi)展規(guī)劃實(shí)施情況跟蹤評(píng)估的成渝城市群都是當(dāng)前寫(xiě)字樓市場(chǎng)相對(duì)比較成熟的區(qū)域，其他城市群為有序推動(dòng)規(guī)劃實(shí)施或加快出臺(tái)發(fā)展規(guī)劃的區(qū)域，因此從短期來(lái)看寫(xiě)字樓格局不會(huì)有明顯變化。(張郁唯)

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