三天內(nèi)，兩個城市，兩則樓市調(diào)控信息引發(fā)輿論關(guān)注。

12月10日，江蘇張家港傳出消息稱，不滿2年的房產(chǎn)可以正常過戶，當(dāng)?shù)貓?zhí)行兩年多的“限售令”已經(jīng)取消。就在消息迅速發(fā)酵時，張家港市房產(chǎn)交易中心的工作人員于次日向媒體表示，已經(jīng)停止上述操作，并恢復(fù)原來的過戶政策。

12月11日，長沙市發(fā)改委發(fā)文，對商品房價格的構(gòu)成進(jìn)行規(guī)范，并將商品房的平均利潤率限定在6%-8%。消息再度引起輿論關(guān)注。12月12日早間，長沙市發(fā)改委回應(yīng)稱，這是長沙2017年新政有效期滿后的延續(xù)，且僅適用于成本法監(jiān)制商品住房。

在這兩則消息背后，是房地產(chǎn)市場愈加分化的現(xiàn)實(shí)。多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計顯示，與一二線城市相對不錯的基本面相比，部分三四線市場正舉步維艱。

11月72次政策調(diào)整

據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，2019年1-11月，各地出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)554次，比2018年同期增加了30%，頻率為歷史最高。其中，僅11月就有72次政策調(diào)整。

11月29日，佛山出臺新政，強(qiáng)調(diào)在佛山工作的本科以上學(xué)歷人才可購買一套住房，被認(rèn)定的相關(guān)“優(yōu)粵佛山卡”人才，更可直接購買兩套。

11月末，天府新區(qū)成都管委會發(fā)布新政，強(qiáng)調(diào)直管區(qū)招商引資企業(yè)(機(jī)構(gòu))員工、行政企事業(yè)單位員工、引進(jìn)(推薦)人才三類人員，購買直管區(qū)范圍內(nèi)的住房不受戶籍、社保繳納時限的限制。

12月4日，鄭州住房公積金管理中心發(fā)布公告稱，將鄭州市住房公積金貸款額度由60萬元提高至80萬元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，今年的樓市政策一直是雙向調(diào)控，既有放松，又有收緊。但近期來看，市場的下行壓力不可忽視。

上海易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-11月，40城住宅成交面積同比微增1%。但這種成績更多來自于房企的以價換量，對于此后的市場走勢，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，雖然年末房企推盤量可能大幅增加，但成交量難以明顯增長，明年年初成交量可能進(jìn)一步下降。

受樓市冷淡的影響，今年以來，房企拿地面積和金額都不及去年同期。多數(shù)城市的土地溢價率偏低，流拍、流標(biāo)數(shù)量較高。

北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，很多三四線城市已經(jīng)暗中對調(diào)控進(jìn)行了松綁，比如在拿地中給予優(yōu)惠，預(yù)售價格管制有所放松，政策執(zhí)行不甚嚴(yán)厲等等。

太平洋證券指出，從成交量上來看，2019年或?qū)⑹切路渴袌龅臍v史大頂，后面幾年量跌價穩(wěn)將是大勢所趨。未來新房需求將從每年17億-18億平方米，向每年11億-12億平方米左右的中樞水平緩慢回歸。

在近期的“第七屆鳳凰網(wǎng)全球華人不動產(chǎn)盛典”上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊也表示，經(jīng)過近二十年的高速發(fā)展，住房極度短缺已經(jīng)成為過去式，今后不太可能繼續(xù)保持高速增長。

部分三四線市場被透支

與成交量的沖高回落類似，市場分化的趨勢越發(fā)顯現(xiàn)。

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌將我國城市化進(jìn)程分為兩個階段，在第一階段，人口從農(nóng)村向城市流動，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為同冷同熱，調(diào)整步伐相對一致;在第二階段，人口從中小城市向大城市流動，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為城市和區(qū)域的分化，即使同一區(qū)域內(nèi)的不同城市，樓市走向也可能截然相反。

他認(rèn)為，當(dāng)前我國正處在城市化的第二階段。因此，過去“一刀切式”的調(diào)控政策不再適用，“一城一策”，乃至“一區(qū)一策”是主要的指導(dǎo)思想。

以張家港為例，作為隸屬于江蘇蘇州的縣級市，如今張家港樓市已經(jīng)與蘇州市場出現(xiàn)分化。

2017年8月，張家港出臺“限售令”，是蘇州第一個啟動限售政策的城市。當(dāng)年，張家港樓市炙手可熱，不僅土地價格連創(chuàng)新高，住宅成交量也達(dá)到276萬平方米，住宅均價首次破萬。

“限售令”立竿見影。根據(jù)上海易居研究院的數(shù)據(jù)，2018年，在市場供應(yīng)量明顯增加的背景下，張家港的住宅成交量同比減少18%，市場呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。2019年1-11月，張家港住宅成交量僅為164萬平方米，同比下跌29%。張家港也成為今年蘇州縣級市里唯一個成交量同比下滑的城市。

“2019年上半年蘇州市區(qū)市場熱度完全沒有蔓延到張家港。”上述機(jī)構(gòu)總結(jié)。與張家港試圖松綁調(diào)控相比，今年蘇州已經(jīng)兩次升級調(diào)控政策。

在土地市場，2019年前11月張家港成交的30宗各類涉宅地塊中，只有3宗為溢價成交，其余均為底價成交。

上海易居研究院指出，近幾年，張家港市區(qū)商品住宅成交的套均面積持續(xù)穩(wěn)定在144平方米左右，可見張家港不是外來投資投機(jī)活躍的市場，而是一個本地居民內(nèi)生需求主導(dǎo)的改善型市場。

所以，“這兩年張家港市場成交量的下行，未必是限售所致，更大的原因是其作為縣級城市需求局限性所帶來”。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從市場表現(xiàn)低迷的角度，張家港取消限售政策在情理之中，但無論取消還是恢復(fù)，對市場的實(shí)際影響并不大。

前述房企人士表示，過去兩年來，很多三四線市場被透支，如今正進(jìn)入一個階段性的衰退期。

太平洋證券也指出，過去三四年新房成交連年超預(yù)期，除了棚改貨幣化的催化劑作用外，成交主力其實(shí)是透支的未來的城鎮(zhèn)化需求(縣城遷徙到地級市，地級市遷徙到省會城市，老城區(qū)遷徙到新城區(qū))。對于這些區(qū)域，還需一定時間進(jìn)行“休養(yǎng)生息”。

關(guān)鍵詞： 樓市分化