首起長租公寓爆雷案有了最新進展。12月23日，杭州市西湖區法院發布公告稱，因涉嫌隱匿會計憑證、會計賬簿、財務會計報告，已于12月20日對杭州市鼎家網絡科技有限公司、杭州鼎家房地產經紀有限公司實際控制人魏永鋒立案調查，并于同日對魏永鋒采取強制措施。

2018年8月20日，杭州市長租公寓品牌“鼎家”運營商杭州鼎家網絡科技公司發出通知，稱公司因經營不善導致資金斷裂，已停止運營，成為全國首家破產的大型長租公寓品牌。

《財經天下》周刊了解到，鼎家主推的“租金貸”服務是導致其陷入資金困境的決定性因素。鼎家從房東手里收來房子、把房子租給租戶，金融機構先把租戶需要支付的租金一次性墊付給鼎家，再由鼎家轉給房東，后續租戶租住過程中不再向鼎家支付房租而是按月把錢還給金融機構。

通過“租金貸”鼎家實現了高周轉，迅速在杭州市內進行擴張，截至2018年8月，鼎家共運營房源2440套，牽扯的租客與房東多達4000余人。

實控人拒交賬本

2018年12月21日，杭州市西湖區法院已經裁定鼎家公司破產。兩公司涉及債權人人數眾多，負債金額較大，引起了較高的社會關注度。2019年4月29日，該案第一次債權人會議通過網絡會議形式召開。

根據案件辦理需要，破產管理人委托了審計機構，擬對鼎家兩公司進行全面財務審計，以查清公司的財產情況。審計機構接受委托后，發現對公司開展審計工作的必要資料財務賬冊缺失，遂即發函告知破產管理人若無財務賬冊審計工作無法開展。破產管理人立即將該情況向西湖法院進行了匯報。

西湖區法院兩次向魏永鋒詢問財務賬本下落后，魏永鋒均以財務賬簿遺失為由，搪塞推脫，拒不移交相關材料。

鑒于此行為已經嚴重妨害了民事訴訟活動，依法應對其采取必要的強制措施。根據《中華人民共和國民事訴訟法》相關規定，西湖法院依法決定對魏永鋒采取司法拘留15日。

魏永鋒辦公桌

估值1.25億元計劃3年后上市

此前的采訪中，《財經天下》周刊曾獲得過一份鼎家公司的融資計劃書。

按照融資計劃書中的說法，目前，鼎家已在杭州本土同類企業中頗具影響力，截止到2017年7月，成立一年多的鼎家，已有13家連鎖直營企業，300多位在崗員工，運營公寓1400套，超過3500間。

以10倍PE計算，2018年，鼎家公司估值1.25億元。

根據規劃，如果公司發展順利的話，將在三年后上市，那時鼎家旗下的公寓將超過十萬間，并同時在全國多個二三線城市開設門店，估值將超過3.75億元。

但當鼎家破產后，魏永鋒對媒體表示，目前旗下共有10家門店，1900套公寓。這顯然與融資BP中的說法并不相同，而另一位鼎家離職員工告訴《財經天下》周刊，在其2018年8月初離職前夕查詢公司系統時發現，鼎家共管理房源2440套。

據《財經天下》周刊了解到，2018年2月，鼎家公司宣布完成1000萬元A輪融資后，鼎家公司曾有一次大范圍擴張行為。

有前鼎家公司業務員對《財經天下》周刊表示，當時公司是逼著業務員出去跑業務，拉單子，整個門店連軸轉，業務員都沒有休息時間。“每天早上6點不到就起床去門店，晚上十一二點再回家。”

資本的看好給了魏永鋒擴張業務的底氣，2018年上半年鼎家處于高速擴張階段。2018年1月，鼎家與分期消費平臺愛上街開展合作，通過分期支付的形式招攬租客，快速回籠資金，但和房東仍是一月一結。

被封存的鼎家辦公室

租金貸成鼎家“死穴”

據房東和租戶提供的信息顯示，在業務擴張中，鼎家存在高收低租的行為，即高價收房，再以低于市場價的價格對外出租，但卻要求租客一次性付一年的房租或使用“租金貸”。

一旦當房租變身貸款后，一系列問題都將發生改變。

租客每月按期繳納的房租，實質上是分期償還銀行或金融機構借出的貸款和利息。如果中介再采用分期支付的方式向房東支付租金，則意味著相當一部分體量的資金將會被中介所持有，不論是繼續高價收房還是投資漁利，都有了套利的空間。

這已是長租公寓行業擴張的常用手段，只要這一模式能持續下去，中介便可成為龐大的資金池。反之，如果沒有更多的房源可供中介繼續收購，或造成庫存積壓，那么資金鏈就面臨著斷裂的風險。鼎家最終就倒在了這一系列風險面前。

鼎家爆雷后前來詢問的房東與租客

易居研究院研究總監嚴躍進在2018年8月接受《財經天下》周刊采訪時表示，此類事件本身也是有警示意義的，即長租公寓一旦涉足租賃貸款等業務，那么建議各地金融管理部門和互聯網管理部門應該積極介入，進而使得風險變小，同時也防范各類問題擴大。同時，也需要從此類事件中確定一個原則，即各類糾紛都不應該影響政策的租賃業務，或者說租客的權益是第一位的，而房東、網貸公司、職工等權益維護，則應該讓位于承租者的權益。

關鍵詞： 長租公寓