2019年是紛繁復雜的一年，受到內部與外部因素的影響，外資放緩了投資的速度，選擇了謹慎觀望的策略，展現出相對穩定的投資步伐，從投資回報率方面來看，投資者對項目回報要求有所提高。以上海為例，其大宗房地產交易的整體投資回報率呈現明顯的持續上升趨勢。截至去年四季度，核心地段資產凈回報率達到3.9%-4.2%;非核心區域資產凈回報率則升至4.0%-4.5%。

2020年，一切似乎都會變得好起來。過去一年外資雖出手謹慎，卻從未停止積聚能量。從募資情況來看，外資投資者已充分具備厚積薄發的實力與基礎。

那么，過去一年，大宗房地產交易市場表現如何?2020年，又將有哪些領域成為值得關注的亮點?就此，《國際金融報》記者采訪到了戴德梁行大中華區資本市場部總裁及中國資本市場部主管葉國平，為我們一一作出解答。

“2019年，雖然整體市場表現欠佳，但戴德梁行資本市場部的成績還是不錯的。”

葉國平告訴《國際金融報》記者，“在2019年，如果是一些沒有強大資產管理團隊的外資，他們在投資布局上行為是相對保守的。因為2019年整個市場寫字樓吸納量相較去年同期相對放緩，如果沒有強大的資產管理能力，在租賃方面會有一些顧慮，所以他們在項目選擇上都趨于謹慎。他們在2019年也更傾向選擇地段比較核心，可以作為提升改造、具有明顯升值空間的項目進行投資。”

事實上，2019年大宗房地產交易市場的行情如同過山車一般，受到各種因素的影響，起起伏伏。

葉國平表示，“2019年開年之初，外資在國內投資房地產相對活躍，這和所謂的‘簽約延續’有一定關系——很多交易都是在2018年確定交易意向、年底進入流轉交割狀態，到2019開年才落錘定音，這對2019年一季度的成交數字起到了不小的支撐作用。”

但到了2019年第二、三季度，大宗交易市場的表現開始變得不盡如人意。“在中美貿易摩擦、人民幣波動等因素的作用下，政治氛圍和經濟氛圍都比較緊張，而外資對這些因素更為敏感、受到的影響也比較明顯，故其投資行為相對趨于謹慎，所以這兩個季度的外資投入相比同年一季度，甚至往年同期都是有所減少的。”葉國平表示。

而到2019年第四季度，市場出現了轉變，外商投資的活躍度開始升溫。“四季度后，我們會發現一些外資慢慢回籠，活躍度也在逐步提升。一方面這和中美貿易摩擦緩和、外部環境趨暖有一定關系，同時市場也開始在逐步消化之前的負面，所以四季度不僅成交數字有所上升，市場上也有諸如浦東三林這樣比較高金額的成交陸續出現，很大地提升了市場信心度。”葉國平分析道。

“我們看好2020年的市場，外資大概率會慢慢活躍起來，在投資布局上也會開始有所行動。”

葉國平表示，外資此前其實已募集了不少的資金，但是在2019年卻沒有得到釋放，因此外資也會在2020年布局活躍起來。“此外，考慮到不少外資前幾年收購了不少項目，我們預測他們在2020年可能會有一些出售行為，整個外資群體或將呈現‘有買有賣’的境況”。

從細分板塊來看，葉國平認為，“外資很少會在住宅方面投資，但在商業方面預計還是會相當不錯，這和民眾的消費模式有很大關系。在常見的購物行為方面，雖然當前線上購物占了很大比重，但商業作為線上線下結合的場所，不僅搭載了傳統的消費功能，更是一個展示的平臺，各大企業、品牌很難擯棄;與此同時，人們對諸如餐飲、培訓、美容、健身等體驗式消費的重視度不斷拔高、需求不斷深化，而這些需求對于場所要求都更為嚴格，作為搭載體的商業熱度自然將與日俱增。”

葉國平表示，“這樣的趨勢，其實在近兩年的成交中已經可以窺見一二。市場上一些做商業的運營商，近一兩年內都出現了一些布局動作。例如，ARA收購上海三林印象城、領展收購深圳中心城、凱德收購廣州樂峰廣場等。事實上，這些都只是開始，未來這樣的趨勢大概率將繼續持續下去。”

另外，葉國平認為，作為大宗房地產交易市場里的重要部分——寫字樓，外資明年可能依舊持謹慎態度，尤其是在上海。“因為，未來幾年上海辦公樓的供應還是比較多的。但核心區域成熟的辦公樓，以及一些像大虹橋，以及有‘陸家嘴第二’之稱的前灘這種比較有‘故事性’的地方，對投資者而言可能會更有吸引力”。

“同時，像廣州、北京等地，由于供應量有限，出租率水平都處于比較高的位置，投資人關注度會相對較高;此外，以深圳為代表的城市得益于大灣區概念支撐，我們對其未來的前景還是比較看好的。”

關鍵詞： 大宗房地產