雖然擴張速度驚人，但在資本市場眼中，蛋殼公寓仍未擺脫燒錢換市場的狀態。長租公寓本身是資金密集，卻難賺錢的行業。直到上市，蛋殼公寓仍處于虧損狀態，且凈虧損逐年擴大。

手握43萬間房的“二房東”蛋殼公寓，于1月17日赴美上市了。

據官方網站信息，蛋殼公寓此次上市，發行價每股13.5美元，總計募集資金超1.49億元，市值可達27.4億美元。所募資金將用于進一步拓展規模。上市首日，蛋殼開盤即跌破發行價，此后幾經變化，在收盤時勉強守住13.5美元的發行價位。

成立僅5年，蛋殼公寓擴展規模的步伐有多快?截至2019年11月30日，蛋殼公寓從北京走向上海、蘇州等13地市場，房間數達到43.26萬套，與成立第一年相比，增長178倍。財務數據上，蛋殼公寓在2019年前10個月的總營收為57.13億元人民幣，較2018年前10個月19.92億元，增長187%。

雖然擴張速度驚人，但在資本市場眼中，蛋殼公寓仍未擺脫燒錢換市場的狀態。長租公寓本身是資金密集，卻難賺錢的行業。直到上市，蛋殼公寓仍處于虧損狀態，且凈虧損逐年擴大。據招股書，2017年，公司凈虧損2.72億元;2018年凈虧損13.69億元;2019年前9個月，凈虧損25.16億元。現金流也一直為負。

2018年年底，外界一度流傳“蛋殼公寓求賣身，叫價4億美金，可以的話，半價出售也可以”的消息，但被公司否認。

飛速擴張與資本青睞

蛋殼公寓成立于2015年1月，較自如晚四年。

創業初期，33歲的高靖攜250萬元創業基金，組建11人團隊，在北京四處收房，再經統一改造，租給年輕人。賺取租金差和服務費。

由于較傳統中介機構效率更高、服務更好、也更有保障，蛋殼公寓等主打互聯網概念的長租公寓品牌，在一線城市頗受歡迎。成立當年年末，已在北京運營2434間房間。

此后，隨著中國流動人口規模連續多年超過2億人，2016年，國務院提出由“重售輕租”，轉向“租售并舉”的住房新制度。有政策背書，蛋殼公寓更是如坡道上滾雪球，加速疾馳，迅速成長為行業前三。

規模總能博得資本青睞。2018年2月，蛋殼公寓完成1億美元B輪融資，同年6月完成7000萬美元B+輪融資。2019年又完成1.9億美元D輪投資。另據招股書，螞蟻金服作為蛋殼公寓的戰略投資方，占股7.8%。

哄抬房租與甲醛超標

飛速擴張與資本支持僅是故事的一面，另一面則是亂象與爭議。

伴隨各方為爭奪市場份額及定價權，搶占房源，長租公寓哄抬價格，推高房租的質疑開始出現。

前我愛我家副總裁胡景暉就曾表示：“他們以超過市場租金20%-40%的價格拼命收房，完全破壞了正常房屋租賃市場”。此后不久，蛋殼、自如等品牌負責人被約談，要求不得以高于市場水平的租金搶占房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式，搶占房源。

更大的爭議則關系生命安全。

2018年，一自如租客被曝因急性髓系白血病病逝，而他生前租住的自如房間甲醛超標。無獨有偶，2019年，有媒體稱，蛋殼公寓將剛裝修完一日的房間上架出租。對此，蛋殼銷售人員向媒體表示，為加快周轉，不通風就住人的現象很普遍， 并表示“公司這么大，賠一個死人的錢還是賠得起的”。

該言論瞬間引起軒然大波。雖觸目驚心，但空置率對長租公寓來說，的確非常敏感。自如CEO熊林曾表示，自如每一天一間房空置成本是一百塊，1萬間房就是100萬，一個月就是3000萬元。

據蛋殼公寓招股書，截至2019年6月30日，租客入住率為89%，居于行業首位。

上市or爆雷?

除去外界爭議，長租公寓自身發展，也正面臨失去救命稻草的困境。

據招股書，2017年、2018年和2019年前九個月，蛋殼公寓使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和65.7%。此外，2017年、2018年、截至2019年9月30日，蛋殼公寓分別從金融機構獲得預付款9.376億元、21.27億元和31.057億元;并由租客墊付1.06億元、2.80億元和7.94億元。

而截至2019年9月30日，蛋殼公寓賬面現金及現金等價物(包含現金、存款及受限資金)為23億元人民幣。

也就是說，“租金貸”是其主要現金流來源，依賴相當強。

所謂“租金貸”，是指蛋殼公寓與金融機構合作，租戶在支付第一月租金、服務費和押金后，金融機構支付11個月預付款至蛋殼公寓，蛋殼公寓向金融機構支付相應利息。租金貸的優勢意味著，租客可以避免在租房初期壓上大量現金，長租公寓則可以利用支付房租的時間差，手中擁有一定量的資金進行擴張，但劣勢則是，大量資金在長租公寓一方手中形成資金池，一旦長租公寓出現資金鏈斷裂等問題，房東會面臨房租打水漂，租客則在失去房間的情況下，仍需繼續償還所欠的租金貸款。

這一寅吃卯糧的做法顯然相當危險，被認為是長租公寓頻繁爆雷的罪魁禍首。

2019年12月25日，六部委引發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，要求住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%。如果超出這一比例，需在2022年底整改到位。

從前述金融機構獲得的貸款數量、以及租客手中獲得的租金數量初步推算，蛋殼公寓顯然已經遠遠超出了這一紅線。

“租金貸”明確叫停，規模擴張卻不能停。在行業普遍虧損背景下，未來或將有更多長租公寓品牌借上市融資。

不過，從蛋殼上市首日勉強守住13.5美元的發行價來看，想要博得美國投資者的認同，還需要一定的時間。

關鍵詞： 蛋殼