突如其來的新冠肺炎疫情，讓股市遭遇“黑天鵝事件事件”。

年初至今，恒生指數區間累計下跌1.18%，股市一片慘綠時，物業板塊卻逆勢走強，多家物業公司股價創上市來新高。濱江服務(03316.HK)、新城悅服務(01755.HK)、招商積余(001914.SZ)等年內累計漲幅均超30%。

物業公司的資本表現，再次提供了行業觀察的窗口。多位受訪專家認為，疫情下，物業企業的抗周期、抗風險、政策支持等屬性顯著體現。物業費收入在經濟波動中具有穩定性，不受消費偏好、投資需求等因素影響，具有較強防御性。

但需要看到，疫情黑天鵝事件下，物管行業普遍缺乏應對經驗。至今，仍有武漢居民反映，小區防疫措施不盡如人意，物業公司出現“缺位”現象。日常成本上升、物資儲備缺乏、防疫措施執行不力，大浪淘沙后，物管行業將面臨一次真正的洗牌。

物業艱難抗疫路

“小區之前感覺沒人管，最近終于看到消殺設備，但也只在樓下噴灑。”武漢封城至今，楊蘭依然心事重重。楊蘭是武漢百步亭社區怡康苑業主，自新冠肺炎疫情爆發以來，該社區因舉辦萬人宴、出現發熱門棟而被推上輿論風口。

這并非孤例，多位武漢居民向記者反映，小區防疫措施并不到位。2月12日，李青的小區剛開始封區管控。此前，她所在的社區已確診病例22例，疑似(發熱)病人65例，但小區門口沒人測體溫，居民出入自由，也未采取必要的消殺措施。

疫情成為行業“試金石”，物業公司的服務優質與否，一目了然。截至目前，廣州、深圳、杭州、南京、寧波、南寧等城市，都實行社區封閉式管理，物業公司成為抗疫的關鍵一環。但在實際操作中，物業抗疫并非毫無壓力。

“一是管理挑戰，包括防疫知識不足、物資儲備不充分、一線員工對防疫了解和防疫措施執行力等問題;二是服務挑戰，如業主自我隔離，心理上會有一些障礙，物業服務能否緩解等。” 新希望服務總經理陳靜稱。

吉林保利林語小區的保安劉賀對此深有體會。“剛開始，有些業主不理解、不配合，反問我們。業主回家還要測體溫?親朋來訪為什么不讓進?有的人還和保安發生了爭執。”劉賀提到封閉管理的痛點。

美的物業相關負責人也告訴記者，1月27日起，公司便對全國共200余個項目實施一系列園區封閉管理舉措，包括限制或禁止非業主等無關人員及車輛進入、客戶及工作人員進出100%測體溫、適當關閉部分出入口等舉措。

“但由于疫情正值春節，園區封閉措施對業主走親訪友的習俗造成影響，部分住戶產生抵觸情緒、進行投訴。”上述負責人稱，通過大規模防疫宣傳，同時聯系當地街道、居委會聯合展開防疫工作，住戶逐漸對封閉管理表示理解和配合。

同時，疫情帶給物業公司更大的成本壓力，包括防疫物資采購成本、軟性人力成本。重慶市物業協會會長、金科服務總經理羅傳嵩舉例稱，以金科服務在管項目舉例，防疫物業成本每天需1000元，每月達3萬元，成本增加占比達10%-20%。

一般來講，物業公司各項支出中，人力成本占比較大。以祈福生活服務(03686.HK)為例，去年上半年，公司各項開支1.29億，雇員福利開支占4057萬;保利物業(06049.HK)去年同期服務成本總計21.56億，其中員工成本達11.95億。

疫情下員工返崗，再次放大此項開支。“受疫情影響，很多行業出現裁員情況。保利物業的人力成本也面臨巨大壓力。”保利物業稱，建議對疫情期間有新招聘、新用工的物業企業提供更多用人、加班、誤餐等補貼，減少疫情期間成本的增加。

美銀證券研究報告認為，雖然疫情防控對物管行業收入造成短期壓力，人力成本有所上升，但政府在疫情防控期間加大了對企業的支援，這有助抵消部分影響，因此預計該行業主營業務將維持穩健。

此外，作為雇主，物業公司還需保證員工一線防疫的安全。但目前，物業公司普遍存在防護物資缺乏的情況。武漢、山東、河南、成都等多地物業協會發出物資短缺信號，向社會征集采購渠道。

以保利物業為例，公司規定武漢防疫物資存量需不少于60天，其他地區不少于30天。但目前部分區域物資緊缺，只能滿足約半個月需求。其中最缺的是口罩，消耗量大且在多地屬于政府管控物資，采購渠道較難保證。

美的物業負責人同樣表示，防疫物資目前能滿足約30天左右的消耗量，但為保障小區服務，物業人員固定消耗較大，后續采購渠道較為緊張，目前正積極尋找多方正規渠道進行采購，保障日常所需。

行業加速洗牌

從疫情應對措施看，物業公司主要集中于人員管控、各項消殺、協助居民采購生活物資、提供線上醫療服務等措施。同時，多家物業公司借助大數據等手段，打造智慧社區助力抗疫。

譬如，保利物業針對有確診病例的小區，增加消毒頻次，對公共設施進行重點消毒;并免費為業戶提供醫用口罩、消毒液等。美的物業啟動社區購菜、送菜到家服務;同時開通“云朵社區”、“云朵薈”線上義診服務，業主可在線免費向醫生發起咨詢。

經此一“疫”，物業公司將面臨全方位檢驗。“一是檢驗物業公司的價值觀和社會責任;二是檢驗物業公司的專業化程度;三是檢驗物業公司的價值創造能力。”華潤物業科技黨委委員、副總經理巴然認為，好物業能救命，能將防疫措施到人到戶，將政府治理下沉。

與此同時，優質物業公司將脫穎而出。“疫情對小型物業公司負面影響較大，從中長期來看，頭部企業反而是受益者。”天堂硅谷地產基金總裁許航柯認為，已上市的物業企業及后備選手，可借助資本市場力量，加速跑馬圈地。

2019年，12家物管企業以IPO或者借殼的方式登陸資本市場，是自2014年彩生活上市后最頻繁的一年。進入2020年，上市潮持續，僅1月就有正榮服務、星盛商業管理、宋都服務、金融街物業以及燁星集團控股遞交上市申請。

在行業集中度有待提升時，上市成為物業公司擴張規模、跑馬圈地的重要方式。據克而瑞證券統計，去年物業公司通過IPO和增發融資超過130億元，多數企業都將募集資金用于收并購等戰略擴張，使用資金的比例在50%以上。

同時，由于物業管理長期以來以服務地產為目標，存在成本控制力弱、管理費用收取率低、房屋空置率高、管理體系缺乏等問題，行業盈利能力弱。物業管理需要更市場化的商業運作機制推動行業發展，物業分拆有利于行業市場化進程。

另一方面，有券商人士告訴記者，物業股市盈率基本在30倍以上，明顯跑贏大市，且估值普遍高于地產。從資產配置角度看，上市房企更愿意選擇估值更高的板塊，分拆物業上市。

物業板塊的資本表現同樣較好。2019年，港股市場中物業管理服務板塊個股漲幅頗大，以2019年之后上市的四家高市值公司為例，雅生活服務2019年股價累計漲幅達161.71%;綠城服務(02869.HK)漲幅43.63%;中海物業111.97%(02669.HK);永升生活服務(01995.HK)200.53%。

如此高的平均漲幅，在2019年恒生指數漲幅僅有9.07%的情況下，物業管理服務板塊可以說成為投資者矚目的焦點。就在有市場聲音擔心漲幅過大的物業管理板塊是否已到高位時，疫情令股指整體回調，但物管板塊在稍稍調整后，前文所述四股紛紛先跌后揚，齊創新高。

談及物業股表現，許航柯認為，物業行業現金流較好，受經濟周期影響較小，尤其是在經濟景氣度不樂觀的情況下，具有明顯的防御屬性。此外，物業公司近2~3年能夠保持30%的面積復合增長率，頭部公司借助第三方拓展能力及收并購能力，為未來增長打下基礎。

不過，這種強勁勢頭能保持多久?富瑞表示，中國物業管理板塊的股價由年初至今升約30%，但物管板塊的在未來兩年的強勁增長后，盈利或將放慢至20%~30%。

富瑞進一步表示，物管板塊現時的昂貴估值并不持久，因大部分物管公司的盈利增長將會放緩，大型公司競爭增加、利潤受壓。目前中海物業及綠城服務近年增長已到瓶頸，決定將兩家公司投資評級降至遜于大市。

上述券商人士同樣認為，目前行業集中度有待提升，物業股當下估值體現出市場價值。但隨著行業發展越來越成熟，整體估值空間會有所波動甚至下調。

隨著行業發展漸趨成熟、理性，物業公司將面臨更深入的洗牌期。克而瑞認為，2019年物管上市公司發生并購總金額約80億元，同比增長460%。2020年，疫情有可能延緩并購發生的時間，但是不大可能扭轉趨勢。

關鍵詞： 物業