疫情突襲，售樓處被迫關閉，房企集體陷入停滯狀態。為了自救，全國近150多家房企從線下轉到線上，推出無理由促銷。為了鎖定客源，開發商推出各式繳納定金鎖定房源策略，價格從5000到1000不等;打折促銷更是花樣百出，買一套送一套，買車送寶馬等抓人眼球，恒大甚至亮出了全國613個樓盤75折優惠的殺手锏。

打折究竟是真是假?促銷背后隱含了開發商哪些套路?恒大促銷會改變今年樓市價格走勢嗎?

75折真相

“受地區限制，部分打折，看具體房源，但是達不到75折”，寧波恒大一地產項目銷售人員王凡(化名)對網易號外說。根據王凡的介紹，這次打折，部分房子確實比之前便宜，且吸引了不少購房者。

王凡說他所在的樓盤一天就賣出去幾十套，他本人一天也賣出去兩套。但對于75折促銷的力度，王凡一直強調，并非所有樓盤都打折，打折力度也不全是75折，“(恒大)總共上千家樓盤，都是在賣的，只拿出613個樓盤(打折)，(這里面)有的是不參與的，都是有限制的”，“沒有具體條文說每個樓盤都是75折，只是說有，假如有一百套房，只有兩套參加(打折)，那也叫有”，王凡說。

據了解，此次75折不是在原有折扣的基礎上打折，而是在備案價的基礎上打折。比如打折前恒房通的價格是9500元/平米，備案價是10000元/平米，原來的折扣是95折，這次打75折，價格是7500元/平米，而不是在9500元/平米的基礎上打75折。

不過，按照王凡的說法，“這會買確實比之前或者比之后買的便宜幾萬”。大手筆打折促銷，帶來的價格落差，讓早期的購房者不能接受，“剛出來75折的時候，老客戶電話都打爆了，房子都買半年了，我上哪兒補差價”，王凡說。

據網易號外了解，此次打折并非是全國所有恒大樓盤都參與，北京恒大華府的銷售人員表示，“北京地區項目不參與此次活動”，恒大在北京目前有兩個項目，恒大華府和恒大麗宮。

恒大華府銷售人員稱，“華府拿地價格高，5.3萬/平米，是2013年的樓王，加上2萬/平米的精裝標準，目前是接近成本價出售，參加不了折扣。”此外，該銷售人員透露，恒大環京的項目大多數在打折，只有個別一兩個不參與。

恒大在重慶的樓盤，參與此次活動的也并非全部，75折主要集中在重慶周邊的偏遠地區。比如，恒大在重慶璧山區的御瀾庭項目參與了此次75折折扣，銷售人員表示，目前該樓盤的清水房已經售完，只剩下精裝修，參與75折出售。此外，位于重慶永川區的恒大悅府表示參與75折優惠，但該樓盤銷售人員也表示，“有些地方是沒有享受75折的，每個地方不一樣”。

重慶主城區的住宅基本不參與75折活動，“主城區以內的住宅基本都是政府限價，均價在13500元/平米，不參與打折，只有商鋪全部75折”。

位于沙坪壩區的恒大優活城銷售人員表示，該樓盤目前在售的公寓和疊拼別墅，屬于清尾項目，房源不多，價格比較優惠，所以不參與75折活動，但商鋪可以打6折。此外，位于重慶主城區的恒大云湖上郡和恒大軌道時代，均不參與75折優惠。

開發商的營銷套路

據網易號外了解，除了恒大之外，有些開發商也拋出了類似的營銷策略，甚至部分宣傳套路，讓部分購房者直呼看不懂。

2月20日，花樣年集團推出“線上大富翁，人人當房東”活動，其中包含自購享1777抵20000優惠、推薦成交1.5%+5000傭金、鎖房被售雙倍返還首位認籌人、裂變收益認籌2套送1套、未售出返本金+6%年化收益。此外，購房者可在線全景選房，低門檻鎖定認籌權益。

在花樣年的海報上，“賺3套 史上門檻最低”、“鎖2套送1套”的醒目字眼，令不少購房者心動，有人認為“買二送一”，意味著“買兩套送一套”，相當于七折不到。

花樣年置業顧問對網易號外解釋稱，客戶登陸花樣年APP花花客服，可在線鎖定花樣年所有的房源，鎖定款為1777元，如果鎖定兩套可獲贈一套，贈送的這套可免繳1777認購款。與上述部分客戶理解的“買二送一”意思相差甚遠。

仔細分析花樣年的宣傳策略，與恒大的75折優惠有諸多類似，同樣是在線認購，繳納1777元認購金，可享受直減2萬元房款的優惠，如果客戶推薦朋友購房成功，可享受1.5%的房價傭金和5000元獎勵。

如果鎖定的房源在在4月30號之前沒有售出，花樣年將會退還1777元認購款以及6%的年化收益。

如果說上述“買二送一”是個噱頭，那么下面“買一送一”的優惠，就是實打實的送房。成都武侯金茂府近期推出的“買一送一”的優惠大促顯示，只要在3月31日前認購武侯金茂府前20套指定住宅產品，贈送一套總價65萬元、建面約73平米的昆明金茂國際新城的住宅，并享受無理由退房服務。贈送條件方面，只需完成簽約并付清全款即可滿足。

不過，據從網上公開資料來看，武侯金茂府作為高端住宅，實際成交價約在2.8萬/平，主力戶型面積段在160-266㎡左右，這就是說，購買一套金茂府的房子最低也要花費450萬元以上。

此外，成都天府金茂悅項目近日還推出了“買房送寶馬”活動，客戶在3月31日(含)前認購指定房源，贈送一輛價值19.88萬元的寶馬汽車。

其他房企會跟風降價甩賣嗎?

恒大75折售房消息一出，不少人提出疑問，今年樓市價格整體會下跌嗎，恒大打折，其他房企會跟風打折促銷嗎?

地產評論員陳寶存對網易號外表示，只有恒大、碧桂園、融創這樣的大型房企才能做(大力度打折)，中小型房企沒法跟。大型房企打折對整體利潤有影響，但不影響盈利。大型房企資金鏈條特別緊，需要盡快售房回籠資金，另一方面，這些房企拿地成本低，打折也不會吃虧。

據了解，碧桂園、萬科目前尚未關于大規模打折消息傳出。碧桂園高層此前也在回復媒體時表示，碧桂園目前不會跟進恒大的打折促銷活動。

華西證券表示，對比恒大近兩年促銷活動期間單月商品房銷售均價的變動，恒大打折更多是一種營銷手段，不會造成全行業的降價甩賣。

統計數據顯示，2018年2月，恒大推出全國樓盤享8.8折的活動，當月商品房銷售均價環比上升6.7%;2018年8月，恒大全國樓盤實行8.9折優惠促銷，全國商鋪6折起的活動，當月商品房銷售均價環比上升0.6%。

2019年3月，恒大實行全國項目享受9折優惠，當月商品房銷售均價環比下降0.3%;2019年8月-10月，恒大推出新品享受9折，最高8折優惠等活動，在此期間，單月商品房銷售均價從8月的9346元/平方米下降到10月的9185元/平方米，整體降幅為1.7%。

2019年11月，恒大推出網上特價房源優惠，當月商品房銷售均價環比上升1.5%。恒大促銷期間，全行業銷售均價均并未出現大幅下滑，甚至某些區間內還有所上升。

此外，根據陳寶存的分析，恒大的此次75折優惠，不會對樓市整體有過大影響，他認為，今年年度市場銷售面積不會低于16億平米，“本來銷售有淡旺季，全年能達到整體銷售，沒有太大問題”。(王文華)

關鍵詞： 恒大 賣房