這并不是地產人習慣的開年方式。如果放在過去，春節前后，他們仍然要忙于售樓處，接待不少的看房客，甚至在這期間拿下自己開單的一個小高峰。

但突如其來的新冠肺炎疫情讓今年的情形大不一樣。售樓處打烊、看房客消失，線下賣房一片蕭條，這打亂了不少房企的節奏。

在線下售樓處關閉后，房企紛紛上線補救措施，網上賣房、“無理由退房”史無前例的熱鬧，但這也僅是緩兵之計。克而瑞最新公布的數據顯示，TOP100房企2月銷售環比下跌43.8%，創下近幾年來單月銷售新低。

雙位數的下跌沖擊著地產人的信心，但好在悲觀之余并非沒有希望，樓市松綁政策的相繼出臺正在打開機會窗口。

意外的現金流“事故”

2019年，房企的日子并不好過，但這一年全國商品房的銷售還是逼近16萬億，創下歷史新高，尤其是年末促銷的立竿見影讓地產商看到了行情希望。

徐亮(化名)是一家TOP20房企的區域總，他說如果沒有新冠肺炎這只“黑天鵝事件”，2019年年末的市場熱度至少能維持到今年4月，他有信心帶領團隊在第一季度完成20%以上的業績增長。

然而，疫情的嚴峻程度和發展速度遠遠超過了他的預期。1月26日中國房地產業協會倡議房地產開發企業暫停售樓處銷售活動以后，全國超60城的線下售樓處均被迫關閉，施工工地進入停工狀態。

全面停工的局面在預料之外。“疫情的嚴峻程度和發展速度確實超出了我們的預料，在當下我們是被架著往前走的，很多決策是無奈之舉。”

特殊時期，從前不常用的線上售樓處、直播賣房等方式成為房企銷售的重要渠道。為了增加客戶買房信心，30天無理由退房、半年無理由退房、全國樓盤75折、全民賣房拿傭金等優惠輪番被推出。就像徐亮所說，工地已經停了，銷售不能停。

對房地產行業而言，新冠肺炎疫情是一次突發的現金流“事故”，尤其考驗高負債房企的經營韌性，高周轉模式的精髓在于壓縮拿地、建設、銷售、回款的周期，通過資金重復滾動來撬動項目開發，其中任何一個環節出問題都將影響整個模式的運轉，進而增大現金流壓力。

實質性的影響已經產生，2月份TOP100房企創下了近幾年來單月銷售的最低記錄，超過8成的百強房企2月單月和累計業績同比雙降。

銷售的斷崖式下滑同樣讓房產中介備受煎熬。王祥在一個二線城市經營著30家房產中介門店，主營一二手房的銷售。他告訴時代財經，往年春節后的兩個月是市場“黃金期”，兩個月千萬的業績司空見慣。但今年，不單千萬業績無望，虧損也不可避免。

“每年春節后的兩個月都是全年銷售和利潤的高峰期，單月銷售額大約能達到1000多萬。今年受到疫情影響，有些‘零業績’的感覺，整個2月，我們只成交了十幾套房子，別說1000萬的收入了，還要虧損200萬。”

好在進入3月，狀況正在好轉。徐亮和王祥透露，3月1日，已經有不少線下售樓處恢復了正常的經營，只是相比從前多了一道防疫流程，為避免聚集，很多售樓處暫時只接待預約客戶。

“工地比售樓處要更早復工，售樓處開放之后，可以說是慢慢恢復元氣了，揪著的心放下了一半。”徐亮說

救市也糾結

疫情面前，房地產著實栽了個“小跟頭”，不但返鄉置業打水漂，大范圍的售樓處關閉、項目停工更是在不經意間打響了一場現金流“保衛戰”。

大疫之下，數十城相繼推出“救市”新政，速度之快、花樣之多令人眼花繚亂。給房企減負是這輪樓市松綁的首要出發點，2月11日，上海宣布因疫情影響未能按期繳付土地價款可申請延期。

這也成為救市的一個重要轉折點，隨后包括無錫、西安、佛山、浙江等20省市都相繼出臺了類似政策，通過延期或分期繳納土地出讓金幫助房企度過短期資金難關。同時，無錫宣布完成25%以上投資即可申請預售、廣州花都實施“拍地即拿證”、蘇州針對具體地塊取消現房銷售。

在給房企發放“解藥”的同時，救市政策開始向需求端發力，衡陽、馬鞍山、蘇州相城區、青島、南寧等城市或給予購房補貼，或在人才引進等層面刺激購房需求。率先推出重磅舉措的要數河南駐馬店，它在2月21日宣布公積金貸款最低首付比例由30%下調為20%，成為第一個在首付上做文章的城市。

僅僅三天之后，浙商銀行宣布對于非“限購”城市居民家庭購買首套個人住房的首付比例從原來的30%調降至20%。“救市政策進入了第二階段，開始刺激需求了。”中原地產首席分析師張大偉說。

一位房企營銷人員則向時代財經表示，這些區域出臺的相應刺激政策對目前市場來說是有利的，“這樣能調動更多沉睡剛需客的資金來活躍市場、帶動市場”。

不過，在松綁政策出臺七天后，駐馬店就被河南省委、省政府約談，其發布的政策原文鏈接也已失效。“駐馬店被約談更多是給市場一個警示，告訴地方政府政策的出臺需要關注到社會的情緒，本質上并不是讓它撤銷降首付的政策，事實上現在也沒有撤銷。”一位不愿具名的TOP10房企高管向時代財經指出。

駐馬店“被約談”的小插曲并不會暫緩樓市松綁的步伐。“房住不炒是主基調，但目前房地產行業確實受到了疫情的沖擊，地方政府做出一些局部調整是有必要的。”佳兆業集團首席戰略官劉策說道。

3月3日，溫州繼續推出重磅新政，本科生買房7折，首批將拿出1700多套房源。上述TOP10房企高管直言，目前無論是公積金貸款首付下降，還是購房補貼、人才政策都是比較溫和的，對樓市影響不大。“如果說二套房的首付從七成降到三成，那才是與房住不炒相悖的，因為這將為有購買能力的買家帶來投資或投機的機會。”

當然，政策的放松會持續，但并不代表一成不變。該房企高管強調，這段時間確實是政策的窗口期，但如果后面市場變得強勁了，政策就會出現反轉，會做適度收斂。

是黑天鵝，也是鑰匙

對房地產行業而言，新冠肺炎疫情是一只“黑天鵝”，但同時也是一把松綁樓市調控的“鑰匙”。陽光城執行副總裁吳建斌直言，經過疫情之后，國家對房地產的調控可能不會像前兩年力度那么大。

這也將為不少城市贏得喘息的機會，尤其是三四線城市。隨著棚改貨幣化退潮，三四線城市樓市需求透支，庫存逐步上升，降溫趨勢明顯。上海易居房地產研究院統計的2019年百城庫存數據顯示，截至12月，三四線城市的新建商品住宅庫存同比增長5.8%，達到了20693萬平方米，僅次于二線城市，而原本有機會消化部分庫存的返鄉置業也在疫情沖擊下“打水漂”了。

因此三四線城市也急于在本輪樓市松綁中率先摳響“發令槍”?？梢哉f，它們既是疫情下的受害者，也是既得利益者，而更多的三四城市有望在因城施策的前提下找到政策窗口。

危中有機的不僅僅是樓市，還有土地市場。出于謹慎考慮，不少房企在疫情期間都在著力降杠桿，放慢了購地速度，這也極大減小了土地市場的競爭。“目前確實是抄底拿地的時機，疫情影響了很多房企的銷售，沒有多余的錢來拿地，但并不是每家房企都有資源和資金把握住窗口期。”劉策強調。

正因如此，當下的土地市場幾乎成為頭部企業和央企國企的“專場”。中指院數據顯示，1-2月，房企累積拿地金額同比略降，但頭部企業增長20%。其中，TOP10企業拿地總額1413億元，占TOP50企業的49.4%。

三四線的降溫讓房企投資拿地越來越聚焦一二線及周邊城市群。前兩月，北京土地出讓金同比增長14%，以673億元居全國首位;上海和杭州位居第二、三，同比分別增長112%、26%。2月住宅用地成交總價TOP10也多位于一線城市，其中7宗土地在北京，上海徐匯區地塊則以總價311億元居榜首。

某TOP20房企負責南京區域土地投資的人士告訴時代財經，“二線城市升溫的趨勢非常明顯。受疫情影響，布局在三四線的房企沒能抓住返鄉置業的節點，資金壓力偏大，(這)也會逐漸在土地市場上反映出來。前兩個季度，一二線城市熱度會非常高，但三季度末到四季度，三四線城市會有提升。”

在G50專家委員會投資專家張修楓看來，疫情是機會，新的市場熱潮會比預期提前到來。“土地供應窗口期隨時可能出現，房企要維持既定投資戰略不變，加快投資工作節奏;重新做好資金計劃，預留拿地資金。另外，收并購不要單純追求性價比，應用金融思維，抓住項目可能帶來的現金流。”

在生物界一直存在著一條生存法則，能夠存活下來的物種，并不是那些最強壯的，也不是那些最聰明的，而是那些對變化做出快速反應的。這次危機恐怕也是行業洗牌的一條導火索。

不少柔弱的房企倒在了黎明之前，川系“黑馬”中迪禾邦就因資金斷裂、無力支付前兩個月工資，要求員工主動離職。而截止2月14日，今年以來破產房企已達到98家，沒有人知道下一個倒下的又會是誰。

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