近期全國掀起一波“延期交房潮” 西安一些樓盤也宣布延期交付 延期交房是確因“疫”外還是讓疫情背鍋? 去年西安買房糾紛中，延期占四成 業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商缺錢或是主因 應警惕以“疫情”作擋箭牌

每年3.15，房產(chǎn)幾乎都是消費糾紛集中的行業(yè)之一。今年比較特殊，受疫情影響，不少樓盤傳出可能延期交房的消息。拋開不可抗力，延期交房何以成為糾紛的“重災區(qū)”?

多城房企宣布或延期交房，西安一些樓盤也發(fā)了通知

被疫情打亂的房地產(chǎn)市場，正面臨一場波及全國的“延期交房潮”。

最近一個月，北京、南京、杭州、青島、成都、長沙等多個城市出現(xiàn)樓盤公布延期交房的通知。內(nèi)容大致有兩種：一是確定延期交付，望諒解;二是可能會延期，先打個“預防針”。

2017-2019年上半年，西安樓市基本處在“供不應求”狀態(tài)，許多以前無人問津的房子不愁賣，熱門樓盤更是一房難搶。交易高峰后，今年不少項目面臨交付，疫情影響也到了眼前。

2月下旬以來，西安陸續(xù)有業(yè)主反映，還有幾個月就準備收房了，卻接到自家樓盤發(fā)來的告知函：受疫情(不可抗力)影響，交房時間可能會出現(xiàn)延遲。

除了內(nèi)部印發(fā)的告知函，還有一些樓盤以公告形式對外通知。近日，雁塔區(qū)一住宅項目發(fā)出的延遲復工公告稱，“本次疫情防控屬不可抗力事件，將對房屋交付、不動產(chǎn)權辦理等相關合同履行造成一定影響。”對這份公告，上周該樓盤一位工作人員表示，房子去年就已經(jīng)賣完了，但工期延遲可能會影響到交房和辦證進度，所以提前和業(yè)主溝通一下。

高陵區(qū)一樓盤發(fā)出的《疫情對交房影響的溫馨提示》實際也大同小異：“項目已響應指令而停工，因此導致您購買的該房屋及車位(如有)的交付時間可能會有延遲。”

西安今年超80樓盤交房

有業(yè)主擔心“趕工期影響質(zhì)量”

究竟有多少樓盤受影響呢?因為樣本采集不同，市場缺乏一致性統(tǒng)計結果。不過，有行業(yè)人士表示，影響最直接的恐怕是上半年面臨交付的樓盤。計劃下半年交房項目，還要看復工進度。綜合第三方數(shù)據(jù)看，西安今年交房樓盤預計超過80個，僅上半年就有50多個。

浙江大學房地產(chǎn)研究所調(diào)研員夏強認為，一般來說過年停工這個因素(大約45天)在房建早期計劃里面已有過考慮。疊加疫情影響，全面復工估計要到四月份以后，那么實際施工影響大約在兩個月。再考慮到銷售、交房等環(huán)節(jié)，估計會延遲一個季度左右。

2月26日，住建部發(fā)布的《關于加強新冠肺炎疫情防控有序推動企業(yè)開復工工作的通知》稱，疫情防控導致工期延誤，屬合同約定不可抗力情形。并要求各級主管部門要引導企業(yè)加強合同工期管理，根據(jù)實際情況依法與建設單位協(xié)商合理順延合同工期。

上述行業(yè)人士稱，有些房企可能會采取加班方式來趕工期，以確保房屋能夠按時交付。

盡管面臨延遲交房，業(yè)主對趕工期并不“感冒”。王先生去年在曲江買了一套精裝房，層高是17層，合同約定今年年底交房。年前他去看的時候，剛建到地上5層。王先生表示，開發(fā)商沒有提及會延期，但因為牽扯精裝修，他希望“不要因為趕工影響交房質(zhì)量。”

住建部3月5日發(fā)出的《關于加強新冠肺炎疫情防控期間房屋市政工程開復工質(zhì)量安全工作的通知》強調(diào)，嚴禁盲目搶工期、趕進度等行為。工期確需調(diào)整的必須經(jīng)過充分論證，并采取相應措施，通過加大投入、優(yōu)化施工組織等措施，確保工程質(zhì)量安全。

去年西安仲裁買房糾紛2075件 延期交付大約占40%

疫情對房地產(chǎn)業(yè)影響，正在銷售與施工兩端同時顯現(xiàn)。有行業(yè)人士提出：假如沒有這次疫情，延期交房就能被杜絕嗎?畢竟延期交付屢有發(fā)生，是導致買房糾紛的頑疾。

據(jù)西安市仲裁委提供的數(shù)據(jù)顯示，2019年受理的涉及商品房買賣的案件為2075件，爭議標的價值3.26億元。其中主要是延期交房和延期辦證，約占商品房糾紛案件的80%以上。其中，僅延期交房案件大概就有40%左右。市仲裁委介紹，除了房屋質(zhì)量投訴，每年他們受理的延期交房案例都比較多，在買房糾紛中占比都超過1/4。

去年底，德杰狀元府邸發(fā)出延期交房通告，稱為了響應環(huán)保要求調(diào)整工期，原定1月1日前交房4棟樓，延期半年交付。隨后卻被業(yè)主曝出，拖欠施工方的工程款，造成項目停工。

德杰狀元府延期交房的事情并不是個例。在去年，西安有數(shù)個樓盤，如：華宇時間城、辰宇世紀城等曝出因延期交房被報道或業(yè)主維權。此外，一些前些年積攢的陳年舊賬也仍在“發(fā)酵”：九境城、天浩上元郡、檸檬時代廣場、紫云南海家緣等樓盤，都存在交房時間一推再推的情形，有的項目停工數(shù)年仍遙遙無期。

開發(fā)商缺錢或是主要原因 警惕以“疫情”作擋箭牌

拋開疫情影響，延期交房頻發(fā)的原因是什么?業(yè)內(nèi)人士指出，很大程度上還是“錢”的問題。

“開發(fā)商延期交房的情況不一而論，主要原因大多都源于資金困難。”夏強分析，因為資金不到位等原因影響工程進度，或者應該交的相關配套費不齊全，無法取得相關資質(zhì)。還有的是因為資金短缺，拖欠建筑方款項，或是建筑方與承包方發(fā)生矛盾，導致項目停工。

對于資金緊張，長安區(qū)一樓盤負責人承認：“去年開始市場銷售轉冷，開發(fā)貸款和融資也相對變難，一些中小房企面臨資金短缺風險。”不過，他同時認為，延期交房的原因比較復雜，甚至不排除有意控制樓盤進度來等一個房價上升期，這樣做對開發(fā)商“百益而無害”。

那么，疫情屬于不可抗力，是不是今年延期交房，開發(fā)商都可以免責呢?

“關鍵是要判定疫情是否足以導致合同無法履行。”陜西豐瑞律師事務所姬英凡律師表示，不可抗力引發(fā)的順延交房時間，應以疫情對合同履行的實際影響來決定，“此次疫情不可抗力的認定可能會比較寬泛，但不可抗力并非擋箭牌，具體案例還需具體分析。”

這幾種情形都不能作為不可抗力的免責理由：一是原本約定春節(jié)前就應交房，拿疫情說事;二是疫情爆發(fā)后簽訂的購房合同，開發(fā)商可提前預知疫情影響;三是樓盤不能提供疫情影響證據(jù)、未能及時通知購房者;四是順延免責時間超出“不可抗力”時間，具體可參考啟動和解除公共衛(wèi)生緊急響應時間，例如：因疫情停工2個月，卻延遲交房半年等。

延期交房屢見不鮮

點了預售制度“死穴”?

交房延期，拋開難以預知的不可抗力，表面看來是由資金和人為影響工程進度的失信行為。從根源上講，卻點到了商品房預售制度的“死穴”。

預售制度設計之初，是為了提高資金使用效率，加快建設和增加住房供應，解決我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應求的局面。后來卻成為項目開發(fā)的主要“血源”：開發(fā)商投入本金獲取土地，然后用土地抵押啟動項目。后續(xù)建設資金大多靠銷售回款和建筑方墊付。如果某一環(huán)節(jié)運轉不暢，就可能影響施工進度和交房時間。

因此有人提議，現(xiàn)房銷售，雖然會增加開發(fā)商壓力，卻能讓購房者買個明白，提高房屋質(zhì)量，減少延期交房、逾期辦證發(fā)生的幾率。長痛不如短痛，何樂而不為呢?

其實取消“商品房預售制”的呼聲，由來已久。早在2005年，中國人民銀行發(fā)布的《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》中，就曾建議決策部門考慮取消房地產(chǎn)預售制度。

近幾年，西安、南京、蘇州等也曾在土拍中加入過“現(xiàn)房銷售”的條款。但這些并未讓取消預售制進入實質(zhì)階段，直到今年3月7日，海南宣布了全國首個省級現(xiàn)房銷售政策。

現(xiàn)房銷售，對于購房者來說，幾乎是有百利而無一害，不會出現(xiàn)爛尾樓、不會出現(xiàn)延遲交房、不會出現(xiàn)面積大小的糾紛，但是現(xiàn)房銷售實施起來，阻力很大。

海南的做法是否有示范意義?目前來看，取消預售制仍然困難重重。分析人士指出，根本原因就在于，政策層面需要權衡開發(fā)商和購房者之間的利益，也要考慮房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)市場與金融市場，乃至地方財政關系錯綜復雜，這是一個多方博弈的過程。

預售存廢的討論，已非新鮮話題。其最終命運，亦未可知。而在住房銷售中，盡快建立一套行之有效的風險防控機制，包括嚴格的行業(yè)準入和退出機制、資金專款專用、信息披露和監(jiān)管手段等關鍵環(huán)節(jié)的完善，或許是維護消費權益的有力保障。 華商報記者 李程

疫情期遇延期交房

法官提示購房者關注這四點

3月12日，就疫情期間有消費者收到地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)延期交房通知一事，北京朝陽法院溫榆河法庭法官畢曉宇解讀表示，購房者應該關注當?shù)禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正規(guī)通知、當?shù)胤抗苷咭约熬唧w延期時間，并注意關注房屋質(zhì)量，如交房時房屋是否驗收合格，是否具備交付條件，避免因建筑質(zhì)量問題導致自身權益受損。

疫情暴發(fā)后，2月底開始，陸續(xù)有北京、西安等地的網(wǎng)友反映收到開發(fā)商延期交房的信息。對此，有網(wǎng)友認為，對于原定6月交付的房屋，地產(chǎn)公司發(fā)布不可抗力通知函說要延期，“具體延到什么時候也沒有說，合理嗎?”

2月10日，全國人大常委會法工委曾就上述問題指出，新型冠狀病毒肺炎疫情對于不能履行合同的當事人來說屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力。針對疫情“觸發(fā)”的樓市不可抗力問題，法官將根據(jù)合同履行中不可抗力方面的法律規(guī)范進行分析。

畢曉宇分析認為，受疫情影響，全國各地陸續(xù)推出各項防疫舉措，要求企業(yè)遲延復工、采取嚴格的管控措施。目前來看，多地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在建筑工人無法返崗、建筑材料不能正常生產(chǎn)、復工時間未知等情況。對于可能面臨的工程工期延長、房屋遲延交付，購房者應密切關注四點，首先關注地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否發(fā)送通知文件，如地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以不可抗力主張免責，則必須事先將不可抗力情況、受不可抗力的影響程度以及下一步采取的舉措等通知購房者，否則購房者可以主張地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

其次，購房者需要關注房屋所在地政府發(fā)布的相關文件。畢曉宇稱，我國《民事訴訟法》規(guī)定，因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。對于異地購房者來說，應關注房屋所在地政府發(fā)布的相關文件。不論地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否在通知中援引當?shù)卣募彿空呔鶓鲃硬檎也㈥P注兩類政府文件，一是在疫情防控措施涉及企業(yè)停工方面的文件;二是企業(yè)遲延復工方面的文件。

第三，消費者一定要關注地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通知遲延交房的期限。法官提醒，從目前眾多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布的通知來看，絕大部分未明確遲延交房的期限，購房者應持續(xù)關注，保持通訊順暢，以便及時接收通知。

最后，還要關注延期交付房屋的建筑質(zhì)量。因受疫情影響，工程停工可能會造成地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)損失，建房成本可能會有所提高。為保障自身合法權益，購房者在地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交房時，應注意房屋是否驗收合格，是否具備交付條件，避免因建筑質(zhì)量問題導致自身權益受損。

關鍵詞： 西安