林子元 房稀杰 樊奕喆

小區內垃圾遍地、管道失修，物業不作為，該怎么辦?鄰居違規飼養動物、擺放雜物侵占通道該如何制止?5月1日即將施行的《北京市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)中，一系列新規定將有效解決社區居民在生活中遇到的“操心事”“煩心事”。下面我們結合相關案例，詳細梳理《條例》中有關業主組織的規定，闡明新規如何強化對業主權利的保障。

業主大會：成立門檻降低

一家實業公司購買了某大廈底層和二層房屋的產權，但未支付過相關的專項維修資金。后該大廈小區業主大會經征求業主表決意見，決定由業主大會代表業主提起追討維修資金的訴訟，要求該公司就其所有的兩層房屋向小區業主大會繳納專項維修資金約6萬元。法院經審理認為，繳納專項維修資金是業主為維護建筑物的長期安全使用而應承擔的一項法定義務，取決于義務人是否屬于區分所有建筑物范圍內的住宅或非住宅所有權人。

繳納專項維修資金是區分所有建筑物范圍內的住宅或非住宅所有權人，為建筑物的全體業主共同利益應當承擔的法定義務。業主大會要求補繳維修資金的權利，是代表全體業主行使維護小區共同或公共利益職責的管理權。基于專項維修資金的性質和業主繳納專項維修資金義務的性質，法院最終判決公司應當按照小區業主大會訴請支付專項維修資金。

上述案例涉及一個我們耳熟能詳的主體：業主大會。業主大會是由全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的組織。根據我國物權法規定，雖然設立業主大會并不具有強制性，但是成立并召開業主大會對于實現小區良好治理至關重要，如制定管理規約規范小區業主不當行為，選舉或更換其重要執行機構——業主委員會，授權業主委員會作為適格主體向法院提起訴訟等。

但以往實踐中普遍存在業主大會成立門檻高，導致小區“自治失靈”的狀況。有鑒于此，5月1日即將施行的《北京市物業管理條例》破解了業主大會成立難的“痼疾”，其中第三十條規定：一個物業管理區域內，已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，5%以上的業主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業主或者建設單位均可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的申請，居民委員會、村民委員會也可以組織達到前述條件的業主或者建設單位提出成立業主大會的申請。也就是說，一個物業管理區域內，交付面積在過半情況下，申請成立業主大會的條件是5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主，此外建設單位也被納入了適格的申請主體當中。這一規定對降低業主大會成立門檻發揮著重要作用。

此外，為了促進、鼓勵業主大會發揮應有作用，新《條例》相比現行的《物業管理辦法》更加細化，一是規定了有關組織召開首次業主大會會議的籌備組相關事項，例如人員組成、準備工作、時間期限等;二是明確了業主大會職權，尤其是關于決定共用部分的經營方式，管理、使用共用部分經營收益等共有資金的規定;三是為業主大會日常運行提供了制度性規范，強調信息公示、可采用互聯網方式召開與表決、強化了街道辦事處的功能等。

業主委員會：發揮作用才是真

房地產界流行一句俗話叫“有了業委會，房價翻一倍”。業主委員會(以下簡稱“業委會”)，顧名思義，是指由物業管理區域內全體業主選舉出的業主代表組成，通過執行業主大會的決定，向社會各方反映業主意愿和要求，代表業主利益，并監督和協助物業服務企業或其他管理人履行物業服務合同的業主大會執行機構，其本質上是業主自治的一個執行機構。然而，近年來，業主大會、業委會成立難，公共維修資金使用難，特別是物業管理不規范、業主維權難等問題屢見報端，成為不少矛盾糾紛的源頭。究其原因，一是因為業委會委員由業主大會選舉產生，多為兼職，對物業管理并不熟悉，在同物業公司、開發商、政府以及本小區的其他業主溝通協調過程中容易懈怠，難以真正代表業主利益;二是因為業委會運作程序不規范。部分小區業委會委員選舉程序落實不到位，有些委員拉幫結派謀取私利，導致業委會空有其名。

如何破解業委會不作為、難作為的困境?《條例》中用了13條規定的篇幅，對業委會成立條件、業委會委員的資質要求、人員組成、選舉程序、任期、備案制度、工作職責、會議召開、退出條件、禁止性規定及行政監管等做出了詳細的規定。《條例》第四十條在對業委會委員候選人產生方式上規定，在居民委員會、村民委員會推薦和業主自薦或者聯名推薦這兩種基礎上，特別增加了由社區黨組織推薦這一產生方式，并規定籌備組根據業主委員會委員候選人產生辦法確定業主委員會委員候選人名單，報社區黨組織備案。社區黨組織也要引導和支持業主中的黨員積極參選業主委員會委員，通過法定程序擔任業主委員會委員。這對于在業主自治過程中充分發揮黨員先鋒模范作用，深化市域治理起著關鍵作用。

物業管理委員會：權利保障的最佳過渡

此前，業主對物業服務不滿意、想要更換物業公司時，可謂困難重重，新老物業交接難引發的矛盾不在少數，也深刻反映了業主大會、業主委員會“成立難、運轉難、接受難”的現實問題。耗時費力，卻無法成立業主大會或者選出業主委員會時該怎么辦?《條例》為廣大業主提供了一個解決的辦法：成立物業管理委員會，這也是此次修訂的一大亮點。

根據《條例》規定，組建物業管理委員會主要是為了組織業主共同決定物業管理事項，并推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。有下列情形之一的，可以組建物業管理委員會：一是不具備成立業主大會條件;二是具備成立業主大會條件，但確有困難未成立的;三是業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的。這一舉措可以有效避免因居民自治管理意識不足、業主大會和業委會制度運行不暢導致的物業管理混亂問題。

雖然物業管理委員會看似是業主大會或業主委員會不能產生時的一個“替代品”，但我們必須明確它們之間的差別，才能更好地維護業主自身的權益。

首先是成立條件不同。就如前文提到的，業主大會是在一個物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的情況下，經由5%以上的業主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業主或者建設單位，向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出申請，經過街道辦事處、鄉鎮人民政府審核并指導籌備組組織召開;業主委員會是業主大會選舉產生、代表業主執行業主大會決定的組織，其成立體現了小區居民的自治管理意識。而物業管理委員會則是在業主大會或者業主委員會不能成立時產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建的。成立條件不同決定著三者性質存在根本上的差異。

二是人員組成不同。根據《條例》規定，業主大會或者業主委員會是由一個物業管理區域內的業主組成，本質上是一種自治組織;而物業管理委員會是由居民委員會、村民委員會、業主、物業使用人代表等七人以上單數共同組成，只不過要求業主代表不少于物業管理委員會委員人數的一半。物業管理委員會人員的結構組成決定著它無法真正成為業主權益的“發聲器”，它所做出的決定無法像業主大會和業主委員會一樣，代表小區大多數業主的利益訴求。因此，《條例》第五十六條雖然規定物業管理委員會可以履行業主大會、業主委員會的職責，但在未來司法實踐中，物業管理委員會做出的決定能否代表業主的“共同意志”，能否在涉及建筑物共有部分的相關權利糾紛中擁有訴訟主體資格，尚需進一步完善。

三是工作職責不同。根據《條例》規定，業主大會履行決定制定或者修改管理規約、業主大會議事規則，選聘、解聘物業服務人員或者不再接受事實服務等十項職責;業主委員會履行召集業主大會會議，報告年度物業管理的實施情況、業主委員會履職情況、代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同，與解聘的物業服務人進行交接等12項職責;而物業管理委員會作為臨時機構，主要職責是組織業主共同決定物業管理事項，并推動符合條件的物業管理區域成立業主大會，且一般任期不超過三年。這就明確了物業管理委員會只是成立業主大會或者業主委員會的“過渡品”，而非“替代品”，立法仍然采取鼓勵支持成立業主大會或者業委會的態度，以更好地保護業主的合法權益。

無論是新增加了物業管理委員會以填補缺少業委會導致的空白，還是對業主大會、業主委員會的成立、運行進行更加細致的規范，《條例》的出臺都是為了規范業主組織，進一步保障物業管理活動中各方主體的合法權益。

(作者單位：北京市石景山區人民法院)

關鍵詞： 誰來保障業主權利