林子元 房稀杰 樊奕喆

小區(qū)內(nèi)垃圾遍地、管道失修，物業(yè)不作為，該怎么辦?鄰居違規(guī)飼養(yǎng)動(dòng)物、擺放雜物侵占通道該如何制止?5月1日即將施行的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)中，一系列新規(guī)定將有效解決社區(qū)居民在生活中遇到的“操心事”“煩心事”。下面我們結(jié)合相關(guān)案例，詳細(xì)梳理《條例》中有關(guān)業(yè)主組織的規(guī)定，闡明新規(guī)如何強(qiáng)化對(duì)業(yè)主權(quán)利的保障。

業(yè)主大會(huì)：成立門檻降低

一家實(shí)業(yè)公司購(gòu)買了某大廈底層和二層房屋的產(chǎn)權(quán)，但未支付過(guò)相關(guān)的專項(xiàng)維修資金。后該大廈小區(qū)業(yè)主大會(huì)經(jīng)征求業(yè)主表決意見(jiàn)，決定由業(yè)主大會(huì)代表業(yè)主提起追討維修資金的訴訟，要求該公司就其所有的兩層房屋向小區(qū)業(yè)主大會(huì)繳納專項(xiàng)維修資金約6萬(wàn)元。法院經(jīng)審理認(rèn)為，繳納專項(xiàng)維修資金是業(yè)主為維護(hù)建筑物的長(zhǎng)期安全使用而應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)法定義務(wù)，取決于義務(wù)人是否屬于區(qū)分所有建筑物范圍內(nèi)的住宅或非住宅所有權(quán)人。

繳納專項(xiàng)維修資金是區(qū)分所有建筑物范圍內(nèi)的住宅或非住宅所有權(quán)人，為建筑物的全體業(yè)主共同利益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法定義務(wù)。業(yè)主大會(huì)要求補(bǔ)繳維修資金的權(quán)利，是代表全體業(yè)主行使維護(hù)小區(qū)共同或公共利益職責(zé)的管理權(quán)。基于專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)和業(yè)主繳納專項(xiàng)維修資金義務(wù)的性質(zhì)，法院最終判決公司應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)業(yè)主大會(huì)訴請(qǐng)支付專項(xiàng)維修資金。

上述案例涉及一個(gè)我們耳熟能詳?shù)闹黧w：業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的組織。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，雖然設(shè)立業(yè)主大會(huì)并不具有強(qiáng)制性，但是成立并召開(kāi)業(yè)主大會(huì)對(duì)于實(shí)現(xiàn)小區(qū)良好治理至關(guān)重要，如制定管理規(guī)約規(guī)范小區(qū)業(yè)主不當(dāng)行為，選舉或更換其重要執(zhí)行機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會(huì)，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作為適格主體向法院提起訴訟等。

但以往實(shí)踐中普遍存在業(yè)主大會(huì)成立門檻高，導(dǎo)致小區(qū)“自治失靈”的狀況。有鑒于此，5月1日即將施行的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》破解了業(yè)主大會(huì)成立難的“痼疾”，其中第三十條規(guī)定：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，5%以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設(shè)單位均可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)，居民委員會(huì)、村民委員會(huì)也可以組織達(dá)到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。也就是說(shuō)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付面積在過(guò)半情況下，申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)的條件是5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，此外建設(shè)單位也被納入了適格的申請(qǐng)主體當(dāng)中。這一規(guī)定對(duì)降低業(yè)主大會(huì)成立門檻發(fā)揮著重要作用。

此外，為了促進(jìn)、鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)發(fā)揮應(yīng)有作用，新《條例》相比現(xiàn)行的《物業(yè)管理辦法》更加細(xì)化，一是規(guī)定了有關(guān)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備組相關(guān)事項(xiàng)，例如人員組成、準(zhǔn)備工作、時(shí)間期限等;二是明確了業(yè)主大會(huì)職權(quán)，尤其是關(guān)于決定共用部分的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用共用部分經(jīng)營(yíng)收益等共有資金的規(guī)定;三是為業(yè)主大會(huì)日常運(yùn)行提供了制度性規(guī)范，強(qiáng)調(diào)信息公示、可采用互聯(lián)網(wǎng)方式召開(kāi)與表決、強(qiáng)化了街道辦事處的功能等。

業(yè)主委員會(huì)：發(fā)揮作用才是真

房地產(chǎn)界流行一句俗話叫“有了業(yè)委會(huì)，房?jī)r(jià)翻一倍”。業(yè)主委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“業(yè)委會(huì)”)，顧名思義，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主選舉出的業(yè)主代表組成，通過(guò)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，代表業(yè)主利益，并監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同的業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其本質(zhì)上是業(yè)主自治的一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。然而，近年來(lái)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)成立難，公共維修資金使用難，特別是物業(yè)管理不規(guī)范、業(yè)主維權(quán)難等問(wèn)題屢見(jiàn)報(bào)端，成為不少矛盾糾紛的源頭。究其原因，一是因?yàn)闃I(yè)委會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，多為兼職，對(duì)物業(yè)管理并不熟悉，在同物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、政府以及本小區(qū)的其他業(yè)主溝通協(xié)調(diào)過(guò)程中容易懈怠，難以真正代表業(yè)主利益;二是因?yàn)闃I(yè)委會(huì)運(yùn)作程序不規(guī)范。部分小區(qū)業(yè)委會(huì)委員選舉程序落實(shí)不到位，有些委員拉幫結(jié)派謀取私利，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)空有其名。

如何破解業(yè)委會(huì)不作為、難作為的困境?《條例》中用了13條規(guī)定的篇幅，對(duì)業(yè)委會(huì)成立條件、業(yè)委會(huì)委員的資質(zhì)要求、人員組成、選舉程序、任期、備案制度、工作職責(zé)、會(huì)議召開(kāi)、退出條件、禁止性規(guī)定及行政監(jiān)管等做出了詳細(xì)的規(guī)定。《條例》第四十條在對(duì)業(yè)委會(huì)委員候選人產(chǎn)生方式上規(guī)定，在居民委員會(huì)、村民委員會(huì)推薦和業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦這兩種基礎(chǔ)上，特別增加了由社區(qū)黨組織推薦這一產(chǎn)生方式，并規(guī)定籌備組根據(jù)業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單，報(bào)社區(qū)黨組織備案。社區(qū)黨組織也要引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會(huì)委員，通過(guò)法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。這對(duì)于在業(yè)主自治過(guò)程中充分發(fā)揮黨員先鋒模范作用，深化市域治理起著關(guān)鍵作用。

物業(yè)管理委員會(huì)：權(quán)利保障的最佳過(guò)渡

此前，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意、想要更換物業(yè)公司時(shí)，可謂困難重重，新老物業(yè)交接難引發(fā)的矛盾不在少數(shù)，也深刻反映了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)“成立難、運(yùn)轉(zhuǎn)難、接受難”的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。耗時(shí)費(fèi)力，卻無(wú)法成立業(yè)主大會(huì)或者選出業(yè)主委員會(huì)時(shí)該怎么辦?《條例》為廣大業(yè)主提供了一個(gè)解決的辦法：成立物業(yè)管理委員會(huì)，這也是此次修訂的一大亮點(diǎn)。

根據(jù)《條例》規(guī)定，組建物業(yè)管理委員會(huì)主要是為了組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，并推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。有下列情形之一的，可以組建物業(yè)管理委員會(huì)：一是不具備成立業(yè)主大會(huì)條件;二是具備成立業(yè)主大會(huì)條件，但確有困難未成立的;三是業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的。這一舉措可以有效避免因居民自治管理意識(shí)不足、業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)制度運(yùn)行不暢導(dǎo)致的物業(yè)管理混亂問(wèn)題。

雖然物業(yè)管理委員會(huì)看似是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)不能產(chǎn)生時(shí)的一個(gè)“替代品”，但我們必須明確它們之間的差別，才能更好地維護(hù)業(yè)主自身的權(quán)益。

首先是成立條件不同。就如前文提到的，業(yè)主大會(huì)是在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的情況下，經(jīng)由5%以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設(shè)單位，向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核并指導(dǎo)籌備組組織召開(kāi);業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生、代表業(yè)主執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的組織，其成立體現(xiàn)了小區(qū)居民的自治管理意識(shí)。而物業(yè)管理委員會(huì)則是在業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)不能成立時(shí)產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建的。成立條件不同決定著三者性質(zhì)存在根本上的差異。

二是人員組成不同。根據(jù)《條例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)是由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主組成，本質(zhì)上是一種自治組織;而物業(yè)管理委員會(huì)是由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等七人以上單數(shù)共同組成，只不過(guò)要求業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì)委員人數(shù)的一半。物業(yè)管理委員會(huì)人員的結(jié)構(gòu)組成決定著它無(wú)法真正成為業(yè)主權(quán)益的“發(fā)聲器”，它所做出的決定無(wú)法像業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)一樣，代表小區(qū)大多數(shù)業(yè)主的利益訴求。因此，《條例》第五十六條雖然規(guī)定物業(yè)管理委員會(huì)可以履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，但在未來(lái)司法實(shí)踐中，物業(yè)管理委員會(huì)做出的決定能否代表業(yè)主的“共同意志”，能否在涉及建筑物共有部分的相關(guān)權(quán)利糾紛中擁有訴訟主體資格，尚需進(jìn)一步完善。

三是工作職責(zé)不同。根據(jù)《條例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)履行決定制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人員或者不再接受事實(shí)服務(wù)等十項(xiàng)職責(zé);業(yè)主委員會(huì)履行召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接等12項(xiàng)職責(zé);而物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，主要職責(zé)是組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，并推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)，且一般任期不超過(guò)三年。這就明確了物業(yè)管理委員會(huì)只是成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的“過(guò)渡品”，而非“替代品”，立法仍然采取鼓勵(lì)支持成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)委會(huì)的態(tài)度，以更好地保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

無(wú)論是新增加了物業(yè)管理委員會(huì)以填補(bǔ)缺少業(yè)委會(huì)導(dǎo)致的空白，還是對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、運(yùn)行進(jìn)行更加細(xì)致的規(guī)范，《條例》的出臺(tái)都是為了規(guī)范業(yè)主組織，進(jìn)一步保障物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的合法權(quán)益。

(作者單位：北京市石景山區(qū)人民法院)

關(guān)鍵詞： 誰(shuí)來(lái)保障業(yè)主權(quán)利