近期，深圳樓市交易再現(xiàn)高價“茶水費(fèi)”的現(xiàn)象引發(fā)社會對樓市回暖的激烈討論。對此，深圳市住建局公開表態(tài)“堅(jiān)持房住不炒，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不松動，嚴(yán)格落實(shí)限購、限價、限貸、限售、限戶型五限政策，嚴(yán)控嚴(yán)管炒樓現(xiàn)象。”

疫情后樓市小陽春真的回來了嗎?中指研究院分析認(rèn)為，3月以來隨著國內(nèi)疫情的明顯緩和，各行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)節(jié)奏加快，房地產(chǎn)市場也有所恢復(fù)。疫情擴(kuò)散期置業(yè)需求受營銷渠道阻斷影響被擱置，隨著疫情的緩和，延遲需求逐步入市帶動市場規(guī)模短期明顯回升，這將是全國多數(shù)城市房地產(chǎn)市場的階段共性，但恢復(fù)的具體幅度及持續(xù)性如何，仍要結(jié)合城市自身房地產(chǎn)市場所處階段、短期變化、人口吸引力及政策規(guī)劃等要素綜合判斷。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受南方日報(bào)記者采訪時亦提醒，在國家再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的政策基調(diào)下，買房者對不同城市行情走勢一定要冷靜觀察，謹(jǐn)慎調(diào)查，切忌盲目跟風(fēng)地加杠桿入市。

不同城市回升幅度存在一定差異

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，3月70個大中城市新房、二手房房價環(huán)比上漲數(shù)量均大幅增加。新房方面，38個城市房價上漲，較2月增加17個城市;二手房方面，二手房房價上漲城市增加至32個，較2月增加18個城市。對此，國家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬亦表示，3月份，隨著新冠肺炎疫情防控形勢持續(xù)向好，生產(chǎn)生活秩序加快恢復(fù)，因疫情積壓的住房需求呈現(xiàn)出逐步釋放的勢頭，70個大中城市房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)微漲，但總體較為穩(wěn)定。

中指研究院根據(jù)近期調(diào)研綜合分析認(rèn)為，當(dāng)前不同城市房地產(chǎn)市場的可恢復(fù)性與疫情程度、市場所處周期及城市基本面等因素密切相關(guān)。對于深圳、杭州等東部熱點(diǎn)一二線城市而言，疫情的發(fā)生進(jìn)一步凸顯了高能級城市的優(yōu)勢，人口吸引力的提升將加速市場的回暖;北京、上海等城市受限于嚴(yán)格的調(diào)控政策及疫情防控措施，雖有龐大的剛需和改善群體支撐，但需求入市節(jié)奏將較為平緩;天津、濟(jì)南等地短期內(nèi)在延遲需求集中釋放的影響下，市場規(guī)模將有階段性恢復(fù)，但鑒于其市場活力不足，規(guī)模反彈持續(xù)性偏弱。另外，國外疫情集中暴發(fā)對我國外向型城市帶來較大負(fù)面影響，短期經(jīng)濟(jì)承壓，居民收入下滑及預(yù)期轉(zhuǎn)變或?qū)⑦M(jìn)一步影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢。

專家認(rèn)為，當(dāng)前國內(nèi)重點(diǎn)城市樓市行情走勢表現(xiàn)出明顯的“分化”現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，2月下旬以來，隨著線下售樓處逐步開放，加之社會恐慌心理有明顯緩解，多區(qū)域重點(diǎn)城市商品住宅周度成交面積普遍有所回升，但不同城市回升幅度存在一定差異：北京、上海等地商品住宅成交面積在疫情初步緩和后雖已從低位回升，但節(jié)奏較為平緩，至今市場規(guī)模與疫情前及去年同期水平仍存在較大差距;而深圳、濟(jì)南、合肥等地目前銷售體量已接近甚至超過去年同期，市場規(guī)模恢復(fù)較快。

值得注意的是，粵港澳及長三角一體化規(guī)劃戰(zhàn)略引領(lǐng)國內(nèi)城市群發(fā)展，區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿⒚黠@提升。中指研究院分析指出，在良好的城市發(fā)展機(jī)遇吸引下，人口加速向長珠三角區(qū)域聚集將為后續(xù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)。長珠三角熱點(diǎn)城市短期內(nèi)聚集的大量常住人口將帶動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場潛在需求群體明顯擴(kuò)容，進(jìn)而為市場提供有力支撐。

與此同時，疫情對經(jīng)濟(jì)的拖累大概率將抑制三四線城市房地產(chǎn)市場潛在的上行勢頭。結(jié)合商品住宅市場的量價變化趨勢來看，受2017年區(qū)域協(xié)同調(diào)控影響，佛山、惠州、金華等地房地產(chǎn)市場普遍進(jìn)入下行階段，近幾年量價持續(xù)震蕩調(diào)整，市場已基本完成自我調(diào)節(jié)，疊加區(qū)域一體化規(guī)劃利好，若未發(fā)生疫情，東部沿海三四線城市市場存較大回升動力。而國內(nèi)外疫情的影響大概率將削弱需求入市積極性，進(jìn)而拖緩市場規(guī)模恢復(fù)節(jié)奏。

“房住不炒”基調(diào)下切忌盲目加杠桿入市

作為一線城市中最熱的城市，深圳近期的成交情況受到社會普遍關(guān)注。

“從近期市場來看，熱點(diǎn)樓市開始回升了，比如3月份，深圳二手房成交量近8000套，超過去年12月的水平。4月前兩周，新增客源量明顯增加，業(yè)主掛牌價也在上漲，近3周分別為7.1萬元、7.2萬元、7.3萬元，比售價(6.4萬元)高很多。”李宇嘉博士對記者表示，這是受媒體造勢和明星樓盤的帶動影響，加上貨幣寬松的政策改變了一些投資客的預(yù)期。近期其調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多買房者明顯在以加杠桿的方式入市。事實(shí)上，業(yè)內(nèi)人士在理性思考后也有一種共識，認(rèn)為疫情一定是會過去的，對熱點(diǎn)城市來說，基本面沒有惡化，人口還在流入，樓市的機(jī)會還在。根據(jù)2020年新型城鎮(zhèn)化的任務(wù)，國家要提升中心城市能級和核心競爭力。未來，要打造都市圈、搞新基建，利好的就是這些核心城市、都市圈。疫情后，國家會更重視都市圈建設(shè)，這些熱點(diǎn)城市，都是都市圈的核心，各項(xiàng)配套和設(shè)施，都會隨著新基建、都市圈建設(shè)而旺起來。這也是大家看好深圳這樣的一線城市的根本原因。

不過，李宇嘉也提醒，若把樓市繁榮建立在杠桿上，這是不可持續(xù)的。大家應(yīng)該靜觀，保持謹(jǐn)慎，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，修煉內(nèi)功，研判形勢。具體從深圳的情況來看，目前高端購買力并沒有那么強(qiáng)大，只是被個別樓盤吸睛了。總價1000萬元以上的豪宅成交，2018年占比7%，現(xiàn)在占比5.3%;800萬-1000萬元的豪宅，2018年占比4%，現(xiàn)在占比3.4%。所以，別盲目加杠桿入市，特別是跟風(fēng)炒房的人，更應(yīng)該充分預(yù)判市場潛在的風(fēng)險。

編輯：張龍

關(guān)鍵詞： 炒房有風(fēng)險