在五一小長假迎來一波成交小高峰后，北京新房市場仍顯暖意。5月18日，記者從貝殼研究院方面獲悉，最新一周數據(5月11日-17日)顯示，北京新房成交呈現“價跌量漲”的特征，成交面積10.7萬㎡，環比上漲33.6%，成交均價為50009元/㎡，環比下跌1.4%。分區域成交來看，大興區成交居首位。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，最新一周(5月11日-17日)價格的下降主要是由于近期各區域限競房供應量增加所導致的價格波動。分區域來看，大興區連續兩周表現最為突出，成交面積及金額均位居首位。

事實上，作為承載限競房最大體量的區域，大興近年來漸為北京剛需客群所聚焦。據北京商報記者不完全梳理，截至目前，大興已經亮相了28個限競房項目。而相比于話題度較高的瀛海等板塊，首付門檻更低的龐各莊以及魏善莊板塊“存在感”也逐漸增強。

北京商報記者近期走訪上述兩大板塊部分新房項目發現，同為限競房屬性的各大在售項目均以剛需以及剛改為意向客群，項目彼此間已經形成了一定競爭，部分項目存在“以價換量”的情況。以位于龐各莊板塊的和悅春風為例，該項目于4月下旬取得預售許可證、五一期間剛剛開放售樓處，當前處于待售狀態，預計將于5月20日正式開盤。盡管蓄客時間不長，但據現場銷售人員透露，現階段已積累排卡客戶400余組。從售價來看，該項目整體銷售均價為35000元/㎡，遠低于政府42158元/㎡的限價。

而更多的項目還在加快入市，限競房仍為主力。據搜狐焦點監測數據，5月份北京新房市場預計有11個項目開盤， 3個是二次加推，8個為新盤首開。其中城六區新房有3個，大興昌平近郊區占6個，遠郊區懷柔、密云有2個。分項目屬性來看，5月計劃推盤的11個項目中，純商品房為7個，限競房占到了4個。

北京新房市場價跌量漲背后，是整體市場的回暖。從機構監測數據來看，今年5月以來，尤其是五一小長假期間，北京新房市場的暖意已經遠超往年。據貝殼研究院數據，5月1日至5日期間，北京新房市場成交量同比去年五一假期(放假4天)增長4.85倍，成交面積8.7萬平米，同比增長4.63倍。與上一次成交高峰的2016年相比，成交套數也有100%的增長量。

“與節前預期一致，一方面整體市場供應量充足，加上房企回款意愿強烈，很多房企在五一假期之前已經開始籌備打折促銷，供應端準備充足。同時疫情防控等級在4月30日起降低，市場信心極大提升，不乏部分抄底心態，市場升溫，壓抑已久的購房需求在五一假期集中釋放，獲得歷史成交量峰值。”對于五一小長假期間北京樓市成交的大幅提升，許小樂如是分析道。此外，許小樂還指出，今年五一成交套均面積為120平米，為2016年以來的最低值，可見剛需客戶是帶動市場快速回暖的主力人群。

值得一提的是，市場的回暖在國家統計局的數據中也有體現。5月18日國家統計局發布70大中城市的房價數據顯示，4月70大中城市中有50城新建商品住宅價格環比上漲，3月為38城。對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，由于疫情推遲的購房需求開始在四月快速釋放。

在許小樂看來，4月房價上漲的城市明顯增加，70個大中城市房地產市場價格延續微漲態勢，成交價格的表現和復工復產的節奏、成交量的增長是一致的，成交量的增長帶動價格的止跌上漲，顯示出了中國房地產市場較強的韌性。根據貝殼研究院的數據，重點18城鏈家二手房成交量在4月繼續增長，環比上月增加43.1%，超過去年同期水平，同比增加17.6%，由于疫情推遲的購房需求開始在四月快速釋放。

不過，許小樂也指出，市場復蘇并不意味著房價會大漲。按照過去的經驗，一季度一般因為春節市場呈現v走勢，成交量在3月到達頂點后開始自然回落、企穩直到四季度末開始再度活躍，今年疫情一方面加深了v走勢，另一方面傳統3月小陽春挪移到3月下旬、4月、5月上旬。

根據鏈家重點城市的實際成交數據來看，除了五一假期特殊周外，周度成交量在連續自然回落，預計5月下旬開始市場會逐步自然回落到正常狀態，預計成交量的下滑會逐漸反映到網簽量價上。

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