房地產企業借助高杠桿進行快速擴張的時代，正在走向終結。近日，住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制，并且形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

其中，對房地產融資的管理，主要以“三條紅線”為標準，具體為：剔除預收款后的資產負債率大于70%，凈負債率大于100%，現金短債比小于1倍不得融資。根據房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實施差異化債務規模管理。

“三道紅線”“四檔管理”，這一還未真正落地但已箭在弦上的房企融資新規，引發行業高度關注。對此,房企如何積極應對,主動控風險、降負債?

融資收緊信號明顯

今年上半年，受疫情影響,國內信貸環境明顯寬松，部分資金違規流入樓市，部分城市商品房交易及土地市場熱度較高。

多家研究機構的統計數據顯示，1-8月，百強房企拿地總額同比顯著上升;50大房企招拍掛拿地金額達1.7萬億元創歷史新高;新增貨值超千億房企達到23家;第二梯隊房企拿地最積極，多家房企月均拿地金額同比增加一倍以上，逆勢擴儲勢頭明顯。

對于今年以來房企拿地熱度不減的原因，業內人士認為，上半年流動性總量寬松的環境下，整體融資環境改善，房企拿地積極性提升。

這一現象引起了監管部門高度關注。“7.24”國務院房地產工作座談會明確提出，要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場;“8.20”住建部、央行重點房企座談會研究，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。加上業內對“三條紅線”政策的心理預期，房企融資收緊的信號更加強烈。

對此,中指研究院企業研究總監李建橋對中華工商時報記者表示，為房地產企業財務指標劃定“三道紅線”，旨在繼續堅持“房住不炒”定位，通過管控房企有息負債增長情況，管控房地產行業杠桿水平，筑牢房企安全底線。與以往政策不同，“三道紅線”將實現對融資激進企業的精準管控，防范企業風險，倒逼企業理性投資，間接引導土地市場逐步回歸，推動房地產行業健康發展。

這“三道紅線”中的三個指標為衡量企業負債結構、償債能力的主要指標。這三大指標互為表里、相輔相成，綜合反映企業負債情況及償債能力。

在業內人士看來,這既是監管約束指標，又是預期引導指標，有相對明顯的調控效果。未來在“三條紅線”的約束下，還可以倒逼一些房企把商品銷售作為主攻方向，推動房企回歸實體，降杠桿的同時增加市場供給，對于房企來說可增加現金流促進長遠發展，對于消費者來說也會降低購房成本。

多家房企積極表態

近期以來,土地市場火熱的城市如杭州、寧波、南京、東莞等地紛紛傳來收緊調控消息。在業內人士看來,隨著“三道紅線”這一政策正式落地,將有效限制房企融資擴張速度，短期將使得土地市場降溫，長期將使得土地市場更加平穩，周期性波動減弱。

李建橋表示，從整體來看，這一規定將限制房企有息負債增長速度(最高為15%)，抑制房地產企業規模的無序擴張，促進房企穩杠桿甚至降杠桿。從單個房企財務指標入手，根據其杠桿水平、償債能力的表現，給出有息債務規模相應的增速上限，此舉能夠強化行業中杠桿水平不高、財務穩健的地產企業優勢，改變行業的長遠預期，更有利于企業實現高質量發展。

對于房企融資新規以及“三道紅線”，多家房企的管理層均公開表示重視。在融創中國2020年半年報業績會上，融創中國行政總裁汪孟德在談及監管部門針對房企設置的融資“三道紅線”時說道,“融創從去年開始就一直在降低杠桿，調整負債結構，降低融資成本，比央行要求的已經提前開始。”

汪孟德表示，“這項政策還是一個積極正面的政策，主要方向就是穩存量、控增量，在保證穩定的前提下，穩步降低杠桿。這個政策不是針對某一類企業，是對整個行業的所有企業，目前實施細則還未公布，作為融創來說已經走到前面。”

據悉,目前融創凈負債率是149%。對此,汪孟德表示,爭取凈負債率到年底有一個明顯的下降，今年年底達到120%，在2021年降至100%以下。

萬科總裁祝九勝公開表示，整個行業長期政策的基調和導向沒有實質性的變化，政策工具的組合運用都是為了繼續維持“房住不炒”定調，堅持穩地價、穩房價、穩預期。萬科已經連續11年經營性現金流為正，對自己的適應能力有信心，萬科會認真研究，盡快適應相關的規定。

除此之外,多家房地產上市公司也紛紛表態，對于監管部門提出的各項指標管理要求，會嚴格執行公司戰略，向這些指標靠攏。

房企需積極應對監管升級

從2020年上半年的情況來看，房企融資規模呈現前低后高走勢，截至年中到位資金增速接近回正，綜合融資成本走低。

中指研究院整理的數據顯示，上半年，房地產開發到位資金規模達8.3萬億元，受疫情對宏觀經濟的影響，同比略降1.9%，與去年同期的7.2%漲幅相比，增速有明顯下滑;單月來看，3月份到位資金13356億元，同比下滑7.6%，此后各月到位資金逐步增長，6月份到位資金20691億元，同比增長13.2%，融資恢復趨勢良好。

盡管目前相關融資規定尚未正式落地，但已箭在弦上,釋放出來的融資收緊信號已成為業內共識。那么,房企如何積極應對?

李建橋建議，首先,要堅持穩健財務政策，控制企業杠桿水平。從“三道紅線”的設置來看，監管部門高度關注房企負債結構及償債能力情況，房企應控制自身杠桿水平，保持充裕的現金流使其能夠完全覆蓋短期有息債務。同時，房企應未雨綢繆、量入為出，做好資金安排，保持經營活動的穩定性。

其次,需要提升資金管理精細度，提高資金使用效率。伴隨著融資環境的不斷趨嚴，最大程度發揮資金的效益成為房企提升管理的重要方面,房企應提高資金管理的精細度，建立資金精細化管理體系，優化資金使用環節，保障資金高效運營。同時，房企應不斷提高周轉速度，控制拿地成本，提高資金使用效率，繼續向管理要效益。

此外,還需要積極進行融資創新，樹立品牌，引入戰略投資者。李建橋表示,目前，對房企債務的監管主要集中在有息負債上，房企可運用資產證券化等融資方式，盤活存量資產，補充企業現金流。部分規模化訴求強烈的房企，應積極樹立企業品牌，并引入戰略投資者，通過借力實現跨越式發展。

關鍵詞： 我國房地產項目融資