房地產開發的前鋒正在向鄉村滲入。麗水位于長江三角洲地區，是浙江省轄陸地面積最大的地級市。自疫情形勢緩和后，碧桂園(02007.HK)、金地(600383.SH)、華鴻嘉信等房企來此大舉“攻城略地”，高樓住宅與低矮民房同框，百輪競價、溢價率超50%屢見不鮮。

土拍市場的表面繁榮，讓周邊縣鄉也坐不住了，縉云縣、松陽縣紛紛掛出商住地開拍。不過，房企的熱情似乎隨季節入了冬，八天前，名山村一宗總起價11.41億元的商住地流拍，原因是報價未達底價。

名山村暫時降速的城鎮變身計劃，是近期土拍市場遇寒的縮影。克而瑞數據顯示，上周(11月16日~11月22日)重點城市成交面積同環比紛紛下跌，成交溢價率僅7%，跌入二季度以來的最低點。

“隨著房地產行業的金融監管逐步加強，公司在投融資方面更加謹慎了。”一家央企地產公司的財務負責人告訴記者，“三道紅線”對風格穩健的央企波及較輕，但公司在具體投資時，仍會“步步為營”。

更多位于紅檔、橙檔的房企，則在降負債壓力下，被迫收縮投資腳步。

年末“搶地”大戲失色

每當臨近年末，各城市供地力度普遍加大，房企也會迎來傳統投拓旺季。今年，這番景象卻只在熱點城市零星上演。

11月23日，深圳掀起2020年土拍高潮，單日賣地攬金340億元，成交規模較去年同期增長近三倍。而上一次深圳土拍單日突破200億元，要追溯到2019年6月24日，當時單日成交僅224億元。

同日，浙江嘉興公開出讓桐鄉市烏鎮1宗商住地。最終，僅1輪競價，浙江沅智投資發展有限公司(烏鎮人家)以總價2.13億元競得桐土儲[2020]28號地塊，溢價率僅1.43%。

還是在浙江，當天舟山市出讓普陀區1宗商住地。最終，僅1輪競價，寧波厚南房地產信息咨詢有限公司(德信)以底價5.72億元競得東港新區42-5號地塊，樓面價8200元/平方米。

相較房企在深圳拿地的熱情，更多城市并沒有此番待遇。據CRIC監測數據，10月份重點城市土地流拍達111幅，是今年流拍土地幅數最多的一個月;流拍率達到12.4%，創今年二季度以來的新高。

進入11月，土拍市場低溫仍在。雖然不少城市推地節奏明顯加快，特別是上半年供地較少的昆明、鄭州等，但重點城市成交建面、溢價率、流拍率等指標繼續走冷，未見回溫之勢。

CRIC監測數據顯示，上周重點城市成交總建筑面積857萬平方米，同環比分別下跌28%和14%，因出讓地塊質量明顯下滑，成交溢價率僅7%，跌入二季度以來的最低點，土地流拍也呈惡化趨勢。

從流拍原因看，超半數地塊因無人競拍而出現流拍。與名山村類似，這些地塊或為商辦用地，或為區位偏僻、周邊配套缺乏的郊縣宅地，在年末多地加大優質土地供應的影響下，難免遇冷。

即便在土拍較熱的深圳，成交樓面價仍較為穩定。貝殼研究院高級分析師潘浩表示，今年深圳成交樓面價累計同比下滑43.9%，截至11月23日累計溢價率為22.3%，環比收窄2.9個百分點，同比收窄11.7個百分點。

“在臨近年底的時間節點，加上‘三道紅線’壓頂，房企在銷售端加強營銷力度，加速銷售回款，同時在拿地方面有所控制，(以便)平衡好降負債和保增長之間的關系。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄稱。

行業游戲規則已變

對房企在土拍市場的謹慎態度，上述央企地產公司財務負責人并不驚訝。“我們現在也很疑惑，建筑企業的錢到底要投到哪里?自己投資開發，從拿地到售房均非易事，投給同行風險更大。”

該名負責人還表示，倏忽即變的行業環境讓其充滿困惑，隨著融資環境越發收緊，花出去的每筆錢都更加謹慎。

今年8月20日，住建部聯合央行召開重點房企座談會，提出“三道紅線”融資監管新規(“345”新規)，新規目的在于矯正一些企業的盲目擴張行為，增強房地產企業融資管理的市場化、規則化和透明化。

目前，監管部門已下發給試點企業三張監測表格，覆蓋房企的主要經營和財務指標、融資情況、表外相關負債情況，并要求每月15日前提交;部分金融機構也開始梳理交易對手負債情況、摸排客戶情況。

多位業內人士認為，融資新規是穿透式監管，永續債、明股實債、表外負債等繞開新規均不可行，房企的最終目標是通過降有息負債、增加銷售回款、提升所有者權益等方式達到監管要求。

而控制拿地額，是降低總負債的重要手段。“我們在拿地力度和節奏上正更加謹慎，項目嚴格測算成本和盈利空間，當前行業盈利空間逐漸收窄，要從源頭上把控投資節奏。”上述地產公司財務負責人稱。

潘浩也直言，行業規則在今年被重新定義，房企以降負債為目的的短期融資需求明顯高于往期，穩現金流成為房企的必選題。在防風險與穩現金流的前提下，大規模囤地模式成為過去。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，近期土地市場確實受“三道紅線”影響較大，至少企業會比較保守，目的是為了降低負債和減少相關支出。如果房企放緩投資拿地，最終會導致土地市場降溫。

房企有意識降負債已初顯成效。截至三季度末，A股市場上招商蛇口、金地集團由黃色檔改善為綠色檔;榮盛發展由橙色檔改善為黃色檔;藍光發展由紅色檔改善為橙色檔，其余房企分檔情況未發生變動。

綠檔房企迎來擴張時機

房企投資步調日趨謹慎，但隨著12月份即將到來，一些業內人士也在期待，年末這波土地出讓潮會有怎樣的火花。

“歷史數據顯示，每年12月是土地市場交易量的最高峰，成交規模是平均水平的2倍，昨日深圳就剛出現土拍高峰，6宗地塊溢價率觸頂達到45%，為年底土拍高潮到來的典型案例。”潘浩告訴記者。

目前，房企在資金緊張的情況下，取地策略上更加傾向選擇一二線及核心城市，同時房企分化將使行業集中度進一步加劇，規模型與成長型房企的土儲需求將高于中小規模、短期高負債型房企。

不過，紅綠檔房企面臨的處境大相徑庭。平安證券研究發現，百城土地成交溢價率已連續4個月回落，從各檔房企拿地銷售金額比看，綠檔連續3個月超40%;紅檔連續2個月低于20%，且溢價率連續2個月低于10%。

平安證券表示，后續土地市場延續以穩為主并緩慢降溫，疊加目前融資新規尚未全面推行，預計綠檔房企將積極把握拿地窗口期，紅檔房企受降杠桿制約，拿地或維持謹慎。

“綠檔房企擁有穩健的財務指標，未來在融資上更具優勢，或將擁有更多的發展機遇，業績和盈利水平或將迎來新的提升。”陳霄認為。

不過潘浩也提醒稱，“綠檔”不是無風險。據百強房企中期財務數據，劃歸綠檔的6家房企中，3家房企有息負債去年增長規模超15%，意味著綠檔房企中同樣存在降負債需求。“企業擴張的戰略選擇，不能簡單看某一單項指標，還需結合企業整體的財務結構與長期戰略。”

作者：孫夢凡

關鍵詞： 房地產開發