元旦前夕，房地產(chǎn)貸款重磅新規(guī)發(fā)布，引發(fā)高度關(guān)注。記者近日調(diào)查個(gè)人房貸市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，往年一月一般都是銀行房貸額度最為寬松的時(shí)候，但是受到新規(guī)影響，多家銀行近幾日額度卻未見(jiàn)寬松，有市民接到了貸款銀行電話，鼓勵(lì)提前還款，稱無(wú)需手續(xù)費(fèi)隨時(shí)可還。

調(diào)查：新年個(gè)人房貸額度未見(jiàn)寬松

市民陳先生告訴記者，去年底就申請(qǐng)了房貸，想著元旦后應(yīng)該能放款，結(jié)果元旦假期后咨詢網(wǎng)點(diǎn)工作人員，得到的答復(fù)卻依然是額度緊張，還要再等，而且也沒(méi)有明確什么時(shí)候能放款。

另一邊廂，廣州的董先生近日還接到了外地貸款銀行網(wǎng)點(diǎn)的電話，問(wèn)是否要提前還房貸，稱現(xiàn)在還房貸有優(yōu)惠，無(wú)需繳納任何手續(xù)費(fèi)或違約金，而且是隨時(shí)可還無(wú)需排隊(duì)。

董先生說(shuō)，2015年在外地買房并申請(qǐng)了房貸，按照當(dāng)時(shí)約定，如果提前還房貸，他必須繳納上萬(wàn)元的違約金。不過(guò)。董先生還是拒絕了銀行：“我當(dāng)時(shí)申請(qǐng)的房貸是打了九折，比較優(yōu)惠，所以不想提前還款。”

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與往年同期相比，近期個(gè)人房貸額度確實(shí)異常。

某國(guó)有大行廣州一網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人也表示，去年這個(gè)時(shí)候額度都很寬松，但是這幾天很緊張，主要是受到房地產(chǎn)貸款新規(guī)的影響。“去年年底額度不夠的時(shí)候，還堆積了很多客戶沒(méi)有放款，結(jié)果到了1月額度也是不寬裕，放款速度較慢，現(xiàn)在我們是得結(jié)清一筆按揭貸款才能放一筆按揭貸款。”該人士介紹說(shuō)，相反，今年行里更多地把業(yè)務(wù)重點(diǎn)放在消費(fèi)貸和企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸上，特別是經(jīng)營(yíng)貸，有多少貸多少，額度非常寬松。

不過(guò)，也有大行相關(guān)人士表示，該行目前相關(guān)額度都未觸碰到房貸的監(jiān)管紅線，暫未受到新規(guī)影響，不過(guò)該行每個(gè)月都有房貸增量限制。

資深按揭貸款業(yè)內(nèi)人士鄭大源告訴廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者，往年年初額度寬松，基本上可以放款的。但是這幾天很多銀行沒(méi)有額度放款，部分2020年未放款的至今仍然沒(méi)有額度放款。

價(jià)格方面，記者了解到，新年伊始，廣州房貸價(jià)格穩(wěn)定，目前，廣州首套房貸主流利率是5.05%(LPR+40bp)，二套房貸主流利率是5.25%。其中，匯豐銀行和渣打銀行的首套房貸利率最低，為L(zhǎng)PR不加點(diǎn)，即4.65%。

分析：警惕銀行經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸的資金流向樓市

鄭大源認(rèn)為，監(jiān)管部門(mén)在新年前夕發(fā)布房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，如同給樓市降溫加了一劑猛料，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)看金融，將源頭資金管控住，房?jī)r(jià)就難以過(guò)熱，政策的效果將立竿見(jiàn)影。同時(shí)，也更好地引導(dǎo)銀行資金投向經(jīng)營(yíng)貸，扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)的新增房地產(chǎn)貸款增速將會(huì)大幅受限，房企向銀行申請(qǐng)貸款的難度將越來(lái)越大，直接限制了銀行、地產(chǎn)未來(lái)業(yè)績(jī)規(guī)模的增長(zhǎng)。

記者注意到，銀行股和地產(chǎn)股在二級(jí)資本市場(chǎng)的表現(xiàn)，也說(shuō)明了這一新規(guī)的影響力。新規(guī)發(fā)布后的前兩個(gè)交易日，即1月4日和1月5日，就在A股迎接開(kāi)門(mén)紅，各大指數(shù)集體創(chuàng)出新高的背景下，銀行、地產(chǎn)股集體弱勢(shì)，其中銀行指數(shù)大跌近3%，房地產(chǎn)指數(shù)跌幅亦超2.5%，具體到個(gè)股走勢(shì)，跌幅則更加明顯，成都銀行大跌11.7%，興業(yè)銀行大跌9.6%。

鄭大源指出，目前銀行機(jī)構(gòu)有兩個(gè)應(yīng)對(duì)新規(guī)的辦法，一個(gè)辦法是將非房貸的份額做大，以增加整體貸款規(guī)模以保證房貸比例滿足要求。不過(guò)，這當(dāng)中需要警惕的是，銀行經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸的資金流向樓市。

另一個(gè)做法，就是將房貸降下來(lái)，因此引導(dǎo)客戶提前結(jié)清此前發(fā)放的房貸、以空出新的額度成為其中的方式。

“毫無(wú)疑問(wèn)，銀行肯定會(huì)選擇之前利率低的房貸，進(jìn)行引導(dǎo)提前結(jié)清。”鄭大源說(shuō)。

對(duì)于接下來(lái)個(gè)人房貸的額度及價(jià)格走勢(shì)，融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦認(rèn)為，今年下半年的額度緊張程度大概率會(huì)增加，但具體也要看各銀行的房貸投放進(jìn)度。

“少數(shù)銀行個(gè)人房貸余額占比超標(biāo)，未來(lái)面臨調(diào)降壓力，不排除通過(guò)提高房貸利率的方式來(lái)控制額度，但這只是個(gè)別情況，多家股份行和城商行的個(gè)人房貸額度仍有空間，則可能會(huì)和額度緊張銀行執(zhí)行差異化利率，吸引房貸客戶。不過(guò)，考慮到新增個(gè)人住房貸款增速也有指標(biāo)限制，房貸規(guī)模在銀行間騰挪的空間肯定會(huì)小于個(gè)人住房貸款壓降總額，個(gè)人住房貸款市場(chǎng)額度整體會(huì)有所收緊，但不會(huì)有大的劇烈波動(dòng)。”李萬(wàn)賦指出。

鄭大源也認(rèn)為，由于額度趨緊，不排除部分銀行會(huì)提高按揭貸款利率，不過(guò)整體將保持穩(wěn)定。

敲黑板：是否要提前還款?

接下來(lái)，銀行鼓勵(lì)客戶提前還房貸的現(xiàn)象或?qū)⒃黾?。?duì)于貸款人是否要提前還貸?

鄭大源表示，考慮這個(gè)問(wèn)題不只是看利率高低。即便是利率打了7折，也是需要付利息，100萬(wàn)的房貸每年要給3.4萬(wàn)元左右的利息。因此，不管房貸利率高低，如果有能力還款，而且又沒(méi)有更好的用途或投資方式，是可以考慮提前還款。

政策鏈接：

2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，明確自2021年1月1日起，對(duì)7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行共5檔機(jī)構(gòu)分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。對(duì)超過(guò)上限的機(jī)構(gòu)設(shè)置2年或4年調(diào)整過(guò)渡期。

具體看，房地產(chǎn)貸款(包括企業(yè)與個(gè)人)總體占比上限：中資大型銀行為40%、中資中型銀行為27.5%、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)為22.5%、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)17.5%、村鎮(zhèn)銀行12.5%;個(gè)人住房貸款占比上限：中資大型銀行為32.5%、中資中型銀行為20%、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)為17.5%、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)12.5%、村鎮(zhèn)銀行7.5%。

國(guó)盛證券研報(bào)顯示，從上市銀行2020年上半年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來(lái)看，已披露個(gè)人住房貸款的34家上市銀行中，個(gè)人住房貸款占人民幣貸款的比重為28.29%、按揭+對(duì)公房地產(chǎn)貸款占比為35.58%。其中，有21家銀行均能滿足現(xiàn)有的占比要求，剩下13家銀行未來(lái)需要調(diào)整資產(chǎn)投放結(jié)構(gòu)，“由于住房租賃有關(guān)的貸款、資管新規(guī)過(guò)渡期內(nèi)回表的房地產(chǎn)貸款不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，因此監(jiān)管口徑的實(shí)際值可能更低一些”。

文：廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者 林曉麗

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)貸款