在銀行回收貸款、嚴格限制用途、凍結授信額度等多項舉措下，借道“經營貸”炒房現象已經明顯降溫，但為了攬財，一些貸款中介又開始在各大社交平臺打出“正規銀行貸款、低利率、法拍房可貸款……”的旗號。不過，經過北京商報記者調查發現，所謂的“法拍貸”并非銀行正規同名業務，不僅在抵押、審批等規則方面與銀行“法拍貸”業務存在很大差異，甚至中介人員還會誘導客戶進行民間借貸。

“不需要抵押”

“法拍房可貸款，1對1 VIP服務，快至3天放款……”北京商報記者5月18日以購房者身份調查發現，在經營貸“炒房”行為遭嚴堵后，一些貸款中介開始在各大社交平臺推出“法拍貸”名頭攬客圈錢。

“法拍貸”顧名思義就是司法拍賣貸款，主要是銀行為符合申請條件的法拍房客戶提供的一項貸款服務。從具體模式來看，主要是銀行向“法拍房”買受人發放專項購房融資貸款，銀行提前為競買人進行貸款業務預審批，在競買人成功競得標的物后發放個人購房貸款。法院支持符合條件的服務商開展“法拍貸”相關服務。

在貸款中介李麗(化名)的口中，“法拍貸”具有利率低、借款期限長、可按月付息、0抵押等特點。“現在經營貸利率比較高，不太好做了，銀行有審批材料和用途限制，我們這塊業務也在收緊，不過，只要有購買法拍房需求的客戶，‘法拍貸’都能做。”李麗說道。

從李麗提供的信息來看，個人辦理“法拍貸”業務首套房貸款普通住房最高限額不得超過房產價值的65%;非普通住房最高限額不得超過房產價值的60%;二套房貸款普通住房最高限額不得超過房產價值的40%;非普通住房最高限額不得超過房產價值的20%。李麗介紹稱：“所有的銀行都能做，且不需要抵押，收取費用為貸款金額的3%，利率可以做到4.3%。”另一位貸款中介李明也向北京商報記者提到“不需要抵押就可做”。

此類操作是否合規?一位國有大行房金部客戶經理告訴北京商報記者，“‘法拍貸’其中一項主要流程就是由銀行準入的擔保機構承擔階段性擔保”。由于法拍房要求的付款周期都非常短，銀行會采取先放款后抵押的政策，找一個專業的擔保機構對這筆貸款進行擔保，擔保公司要監督完成客戶的房屋過戶手續把房產證交到銀行，銀行完成過戶之后，擔保公司的擔保責任才會解除，所以會向貸款客戶收取放款金額為1.5%的擔保費。

這位客戶經理提醒稱，“我們遇到過在‘法拍貸’交易過程中，有所謂的中介機構主動聯系客戶進行交涉的案例，他們進行的都是有償服務，會收取成交價的3%作為服務費，這個費用還是非常高的，而且銀行和中介也沒有任何合作”。

誘導至向地下“銀主”借款

北京商報記者在調查過程中注意到，部分貸款中介對“法拍貸”業務流程不甚了解。

按照銀行的正規流程，“法拍貸”借款人必須滿足本地限購、限貸政策以及征信狀況良好幾大核心要求。而在咨詢過程中，多位貸款中介人士并未向北京商報記者提及限購這一政策，只提到了唯一能動“手腳”的征信修復。

李麗介紹稱：“申請過很多網貸產品的客戶，進行過多次網貸借款查詢的客戶肯定在征信上留下了記錄，我們主要負責的就是客戶的征信包裝，材料包裝，其他沒有任何費用。”當北京商報記者問及如何包裝材料時，李麗僅表示，“這是商業機密”。

貸款中介所稱“征信花”的客戶究竟能不能做“法拍貸”?一位接近“法拍貸”業務的客戶經理介紹稱，“個人征信有問題是在貸款過程當中有過逾期或不良記錄，或者是存在一些涉訴信息，這樣銀行會在綜合評估后最終確定是否放款。只要沒有出現逾期的客戶就可以做貸款。貸款中介的任何業務都是有償的，銀行額外不會多收客戶一分錢。另外需要關注的是，借款人及其家庭名下存在2筆及以上未結清住房貸款時暫不提供貸款支持”。而貸款中介并未向北京商報記者提及這一信息。

在貸款中介的話術誘導下，不明緣由的購房者很容易落入陷阱。調查后期，更有貸款中介推翻了“法拍貸”這一購房渠道，轉而向北京商報記者推薦另一種購房方式。貸款中介張于明(化名)介紹稱，可以先做墊資全款買房，在這之后再做銀行貸款還清墊資。

例如，“法拍貸”拍賣總價為300萬元，客戶只有100萬元，那就可以從貸款中介這里先行取得200萬元墊資全款購房，10天收墊資總額1%服務費，一個月收取3%服務費。等公證、過戶一系列流程進行完畢之后，再從銀行進行借款還清墊資。這個墊資并不是由正規的貸款機構支付，而是由俗稱的“銀主”進行支付。

張于明解釋稱，“我們公司合作了好多人，有閑置資金，他們就是墊資的‘銀主’，墊資也有一定比例，并不是全款墊資”。

北京商報記者測算后發現，如果購房者使用了“銀主”墊資，以200萬元為例，一個月需要支付的手續費就高達6萬元，由于法拍房的不穩定性，如果過戶、公證周期拉長，那購房者將身背更高的負債。

“此類方式也變相演變為民間借貸的一種灰色模式，這種貸款本質上就是一種發生在拍賣領域的民間借貸。”北京尋真律師事務所律師王德怡指出，他們之所以敢放貸，是考慮到借款人本身是有一定經濟實力的，而且有正在進行交易的不動產，可以作為他們履行借款合同的信用保證。這種短期借款很可能造成綜合借款成本超過四倍LPR(貸款市場報價利率)，一旦產生爭議，超出部分不受法律保護。

“撿漏”的風險

蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心副主任陶金在接受北京商報記者采訪時指出，“法拍貸”繼經營貸后冒了出來，有短期和長期的原因。短期看，部分銀行受樓市強監管壓力，同時為向房地產貸款集中度監管標準靠攏，限制房貸額度，刺激房貸需求轉向經營貸，因此在經營貸被嚴格監管后，投機者又尋找新的“空白點”。

由于低于市場價，法拍房成為部分購房者的“撿漏”選擇，一度受到購房者的追捧。北京商報記者根據阿里司法拍賣平臺梳理發現，開年截至5月18日，共發生了超10萬起住宅用房拍賣，其中涉刑資產、訴訟資產、破產資產分別有211起、99312起、3088起。

這些法拍房最低起拍價僅為1元，但瑕疵也更為嚴重。例如，法院通常會在競買須知中標注，標的物現狀及存在瑕疵等原因不能或者延遲辦理過戶手續造成的費用由買受人承擔，拍賣人不作過戶登記的任何承諾。有些房子還存在被多家法院查封、重復抵押、被占用、欠稅費未騰空等情形，每一項對于新接手的購房者來說都是較為棘手的難題。

王德怡提醒稱，依法合規進行放貸或者借款是保證各方利益的前提和基礎，與普通商品房買賣相比，法拍房風險更大，對買家的專業能力要求更高，相關交易履行過程當中各種節點都有專業性，最好是有專業律師和財務人員參與，以便把控風險。

消費金融專家蘇筱芮在接受北京商報記者采訪時亦認為，銀行需要注意風控，包括對房屋質量的把控和購房者資質的把控，“法拍貸”此類模式將風控全部依托于擔保可能積聚底層風險。對購房者來說，應注意收費名目類別，清晰甄別除了服務費以外還有沒有別的隱形收費。

北京商報記者 孟凡霞 宋亦桐

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