房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞的報告顯示，8月以來完成二輪集中供地的城市土拍熱度均不高，溢價率較首輪有了明顯下降，尤其是青島、濟南、天津、沈陽等低熱度城市，在二輪集中供地過程中底價成交現(xiàn)象較多。

截至9月24日，重點城市二輪集中供地進度過半，成都、沈陽等城市率先完成第二輪地塊出讓。不過，有數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有超過118宗土地暫停出讓，占這些城市地塊數(shù)量的25%。整體來看，市場全面降溫，溢價率較首輪明顯下降，土地流拍率走高。而這背后反映出房企拿地積極性的下降。

二輪集中供地全面降溫

9月23日，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告稱，二輪集中供地中的11宗地塊，因故終止出讓，而這些地塊占本次供地規(guī)模的21%。同日，重慶市公共資源交易中心發(fā)布公告稱，重慶市二輪集中供地中，九宗地塊終止出讓。

值得注意的是，在此之前，長春、天津、青島、濟南、合肥、成都、沈陽等多個城市已在二輪集中供地前終止出讓部分土地。

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有超過118宗土地暫停出讓，占這些城市地塊數(shù)量的25%，疊加部分流拍土地，整體看，二輪集中供地30%土地相當于流拍。

據(jù)了解，截至目前，22個重點城市中共有20個城市正式發(fā)布了二輪集中供地的掛牌公告，其中多個城市延期后調(diào)整了土拍規(guī)則，寧波和鄭州兩城尚未掛牌。中指研究院的報告顯示，二輪集中供地可謂一波三折，原計劃在7月份集中掛牌，但受土拍規(guī)則調(diào)整影響，多數(shù)城市在8月份掛牌并于9月-10月集中成交。

更為重要的是，二輪集中供地市場全面降溫。房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞的報告顯示，8月以來完成二輪集中供地的城市土拍熱度均不高，溢價率較首輪有了明顯下降，尤其是青島、濟南、天津、沈陽等低熱度城市，在二輪集中供地過程中底價成交現(xiàn)象較多。

中指研究院的報告也顯示，已完成二輪集中供地的城市穩(wěn)地價效應顯現(xiàn)，土地市場整體出現(xiàn)降溫，流拍撤牌率上行的現(xiàn)象。例如，濟南二輪集中供地中總供應的59宗地塊中，16宗地塊撤牌，43宗地塊底價成交;吉林長春二輪集中供地總供應的75宗地塊中，8宗撤牌，18宗流拍，46宗底價成交，只有3宗為溢價成交。

放眼未來，克而瑞認為，結(jié)合近期市場、資金和政策環(huán)境來看，重點城市二輪集中供地“降溫”將是大概率事件，就連一直以來市場熱度躋身高位的杭州，10宗競品質(zhì)地塊中，也有9宗地塊報名未達標，無法進入后續(xù)正式競價環(huán)節(jié)，相當于流拍，接下來重點城市集中土拍熱度下滑將成為普遍現(xiàn)象。

房企拿地積極性較低

對于二輪集中供地中重點城市流拍和撤牌率大幅上行的原因，中指研究院的報告認為，一方面，政策調(diào)控頻繁加碼和房企資金持續(xù)承壓下，房企拿地節(jié)奏放緩;另一方面，房企在二輪集中供地中拿地的緊迫性下降。兩輪集中供地背景不同，首輪集中供地前重點城市受“兩集中”政策影響連續(xù)多月未供地，而集中在二季度出讓的首批地塊可年內(nèi)入市，對房企業(yè)績形成貢獻，房企補貨意愿強烈。但對于第二輪出讓地塊，房企觀望情緒上升，拿地趨于理性。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策密集，樓市開始全面降溫，疊加土地出讓政策收緊，二輪集中供地全面遇冷。此外，二輪集中供地規(guī)則改變，多城市采取“競品質(zhì)”方式，新要求明顯增加了房企施工成本，一定程度上降低了房企的拿地意愿。

今年半年報業(yè)績發(fā)布期間，央企華潤置地管理層表示，華潤將量入為出，確保合理回報，保證華潤置地非常穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)，謹慎看待土地市場。

融創(chuàng)中國董事會主席兼執(zhí)行董事孫宏斌表示，今年下半年將主動控制拿地總量及節(jié)奏，審慎獲取高質(zhì)量土地，預計權(quán)益拿地銷售比控制在20%以內(nèi)。他表示，2021年下半年市場壓力會比較大，包括融資市場和銷售，留出比較安全的邊界。

一位房企投資拓展部相關(guān)負責人周曉(化名)表示，房企拿地積極性降低，一方面因為二輪集中供地規(guī)則發(fā)生了很大變化，且很多城市叫停和暫緩了二輪集中供地，出讓地塊數(shù)量減少。而房企又面臨拿地銷售比不能超過40%的監(jiān)管指標壓力，這使得房企拿地積極性降低;另一方面則因為目前行業(yè)融資收緊給房企帶來了嚴重的資金壓力，房企簽約銷售整體下滑、流動性變差以及購地資金被監(jiān)管等種種跡象均使得房企的資金鏈緊張。

另一位南方房企投資拓展部負責人鐘名(化名)透露，目前房企拿地態(tài)度趨于謹慎。例如，對于市場表現(xiàn)相對冷淡的城市和要求自持的商業(yè)性土地，房企會持觀望態(tài)度。對于房企而言，面對新的政策變化，應該積極研究政策本身以及土地項目本身的合理性，再進行相應規(guī)劃。

值得注意的是，對于房企而言，市場“轉(zhuǎn)冷”并非全無益處。克而瑞的報告顯示，在低熱度的情況下，房企拿地成本有一定程度的下降，盈利空間較首輪明顯擴大，現(xiàn)金流比較穩(wěn)健的房企可以適度補倉，但也要謹防市場下行的風險。

周曉也表示，調(diào)低溢價率、限高品質(zhì)等方式確實為房企留出了一定的利潤空間，讓房企有利可賺，可有效避免房企在后續(xù)開發(fā)過程中發(fā)生的風險。鐘名則認為，土地供給側(cè)調(diào)控由“控地價”向“控實際地價”轉(zhuǎn)變，意味著熱點城市的實際價格將保持平穩(wěn)，所以在一定層面上也有利于房企把控土地成本。此外，“競品質(zhì)”的規(guī)則變化有利于讓房企關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量，提升產(chǎn)品品質(zhì)，亦有利于行業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。(周子荑)

關(guān)鍵詞： 二輪集中供地 降溫 溢價率 底價成交