自2021年6月首批公募REITs成立以來，國內公募REITs市場迎來快速發展。截至2023年6月1日，全市場主要的27只公募REITs發行規模合計超過900億元。

由于公募REITs具有投資門檻相對較低、分紅穩定等優點，上市初期受到了市場的熱情追捧，多只產品上市首日上漲30%。

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不過，2023年以來，公募REITs二級市場出現集體回撤，這可能與部分產品運營業績不達預期有關。其中，建信中關村產業園REIT、博時招商蛇口產業園REIT、中金普洛斯REIT、華夏中國交建高速REIT、中金安徽交控REIT等產品年內回撤超過15%。

近期，博時基金、華安基金等旗下公募REITs啟動擴募，在“首發+擴募”雙重加持下，公募REITs市場或迎來較快發展。

公募REITs二級市場集體回撤

公開資料顯示，基礎設施公募REITs是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產，通過基礎設施資產支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施項目，并將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。

截至2023年6月1日（下同），公募REITs二級市場表現較差，多只產品年內跌幅超過10%。

圖1：2023年之前成立的公募REITs年內二級市場表現

公募REITs相對較差的走勢可能與部分產品運營業績不達預期有關。

建信中關村產業園REIT的基金合同生效日為2021年12月，募集份額9億份，募集金額28.8億元。該基金的基礎設施項目包括互聯網創新中心5號樓項目、協同中心4號樓項目和孵化加速器項目，均位于北京市海淀區中關村軟件園內。截至2023年3月31日，該基金基礎設施項目公司出租率為 68.47%，而2022年的平均出租率為81.29%。

2023年以來，建信中關村產業園REIT二級市場走勢年內下跌24.35%，在全市場主要的25只2023年之前成立的公募REITs中排名墊底。

此外，華夏中國交建高速REIT、博時招商蛇口產業園REIT、中金普洛斯REIT、中金安徽交控REIT等產品年內也下跌超過15%。

27只產品發行規模合計逾900億元 底層資產為園區基礎設施的產品最多

公募REITs在國內的發展時間并不長，2021年6月首批9只公募REITs成立。

根據不完全統計，截至2023年6月1日，全市場主要有27只公募REITs，發行規模合計約908.92億元。

其中，中金安徽交控REIT的發行規模最大，達到108.8億元。該基金的目標基礎設施資產為沿江高速公路蕪湖（張韓）至安慶（大渡口）段公路收費權及對應公路資產，不含沿江高速公路路段內的服務區及停車區（指天門服務區、千軍服務區、馬衙服務區、牛頭山服務區、順安停車區）等配套資產。

國泰君安臨港創新產業園REIT的發行規模相對較小，金額為8.24億元。該基金持有的基礎設施資產組合由2個產業園組成，包括：臨港奉賢智造園一期、臨港奉賢智造園三期，資產位于上海市奉賢區，建筑面積合計約113699平方米。

按照資產類型劃分，27只公募REITs中，底層資產為園區基礎設施、交通基礎設施的產品數量最多，分別為8只和7只。其他產品的底層資產包括保障性租賃住房、倉儲物流、能源基礎設施、生態環保。

圖2：27只公募REITs資產類型分布

“首發+擴募”并行 公募REITs擴容進行時

近期，博時基金、華安基金、中金基金、紅土創新基金公告旗下公募REITs擴募并新購入基礎設施項目招募說明書，標志著首批公募REITs啟動擴募。

圖3：4只擴募公募REITs擬擴募金額

此外，還有多只公募REITs已獲批或正申請上市。2023年4月25日，證監會準予中金山高集團高速公路封閉式基礎設施證券投資基金、中金湖北科投光谷產業園封閉式基礎設施證券投資基金這兩只基金注冊。

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